一二线还是三四线

区域楼市

25岁的白领小龚是个“准婚族”，自去年6月开始看房的她，至今房子还无着落。转眼进入2013年，她发现此前看过的楼盘均取消了优惠，房价也有三四百元的上涨，尤其是前几天看到公积金贷款最高限额上调的消息，她更是急得如热锅上的蚂蚁，“上半年必须把房子的事定下来”。

记者调查了解到，自去年10月开始，山东青岛楼市出现回暖翘尾行情，尤其是临近年关，伴随着青岛市区划调整以及公积金贷款最高限额上调的利好消息，部分新盘已经开始取消优惠促销政策，更有新盘开年就提价，一副“信心十足”的架势。

青岛新盘房价一套涨三四万

业界对今年楼市普遍看涨

购房者讲述看到房价要涨心里真是着急

尽管才工作两年，但白领小龚已经走上了看房路。“我们是去年6月开始看房的，首付20万元、总价60万元左右是我们承受范围。”小龚对记者说，李沧的十多个新盘他们转遍了，“当时新盘挺多的，而且都在做促销活动，中海那个因为双地铁挺打动我的，但看完后感觉公摊偏大，就放弃了，现在想想挺后悔的，那会儿均价才八千多块钱，而且还有优惠，总价能省4万，现在优惠基本没了，均价已经九千多元了。”小龚说。

“我看各方面专业人士说2013年不会大涨，但就是三五百元的涨幅我们也受不了，前几天又公布消息说公积金贷款最高额上调到60万元了，我看政策在松动，真怕现在不买将来后悔。”小龚说，眼下她和男友两人的月收入7000元左右，手头有点小积蓄，再加上父母支持，首付20万元买个小房子，月供不超过3000元，两人生活应该问题不大，所以他们希望咬咬牙在上半年把房子的事定下来，下半年把婚礼办了。“去年下半年有个同事在市北区敦化路附近买了套二手房，价格挺实惠的，而且交通非常方便。我看了一圈新房后感觉没有特别中意的，接下来打算多看看二手房，公摊小、交通便利这两点是新房没法比的。错过了2012，我们不想再错过2013。”小龚说出了不少年轻置业者的心声。

记者探访三区新盘小幅上涨

记者在走访了几个楼盘后发现，小龚的感受确实不假，不少新盘出现了不同程度的上涨。

李沧区和城阳区可谓名副其实的刚需“集中地”，历次的降价风波里，城阳区和李沧区都首当其冲，然而随着销售市场的逐渐转暖，虽然小的优惠依然存在，但提价的情况也开始先后出现了。如李村商圈的一处楼盘因毗邻双地铁，从去年11月份后，该项目取消了200元/平方米的优惠，项目成交量不仅没有降低，反而攀升，2012年末两月成交破百套，高于其优惠期时的销售量。目前该项目起价8298元/平方米，均价8900元/平方米，唯一的优惠仅剩“一次性付款减100元/平方米”。

新市北区成立后，许多原四方的楼盘新年的广告词纷纷“变脸”，均打上了“新市北新生活”等字样，售楼处的客户也较以往有所增多，不少项目已经悄然涨价，涨幅程度不等，如紧邻欢乐滨海城的一处楼盘起价从8600元/平方米涨到现在的8900元/平方米，每平方米涨了300元，均价也从9800元/平方米涨到了10200元/平方米左右，以90平米为例，一套房子就贵出36000元。

新黄岛区成立后许多楼盘的预期也增大了，显而易见的是2012年末新黄岛区成交量的暴涨。一处楼盘于去年12月12日开盘，均价为9180元/平方米，仅仅一天之后，项目的价格就变成了9400元/平方米。而原胶南的许多楼盘成为了购房者争抢的对象，相关人士分析，造成这种情况的主要原因是基于对未来原胶南区域限购的担忧。

开发商小涨探市场

青岛房地产投融资中心秘书长龙江告诉记者，市场上出现了个别楼盘涨价的情况，说明部分开发商觉得2013年形式好于往年，所以对房价有个预期，而且由于现在是年初，这些涨价的楼盘暂时没有业绩的压力，但要看到的是，个别楼盘的涨价并不能真正代表市场趋势出现了变化。当前部分楼盘价格有所上涨，但这种行动大都具有试探性，大幅度的盲目涨价不太现实，因为涨幅过大，不仅违背了中央坚持调控的决心，也可能因为盲目涨价而失去市场，还有可能引发政府出台更为严厉的调控措施。

今年大涨的可能性不大

谈及今年的楼市，孙杰指出：“以前从中央到省市对房地产调控的口号是‘房价合理回归\’，现在则是‘防止反弹\’，满足百姓的基本住房及改善性住房需求，调子改变了，老百姓的心理也随之出现变化。而且经过两年的限购令，很多购房需求被压抑住了，在当前比较好的心理预期下，再加上公积金贷款最高额上调的利好政策发布，这些需求就会顺势释放出来。”

基于以上原因，孙杰分析认为今年房价下降的概率基本上为零，涨价的概率非常大，但大幅涨价的概率却也非常小，估计涨幅在5%-10%之间。他还认为，目前一直在执行的限购政策只能说是经济学上控制供需的方式，但这种方式并没把根本问题解决，今年下半年全国房产信息将联网，个人房屋信息网上可查，这就为进一步房产调控政策的出台提供了条件，他估计2014年极有可能取消限购，继而颁布房产税。

楼市热点

本轮调控初期，受限购、限贷等政策影响，一线城市成为楼市调控重灾区，众多房企开始转战深耕三四线城市。然而，回顾2012年楼市，随着首套房贷政策松动、降息等环境的改善，一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求释放，使得重回一线成为众多房企的集体选择，而三四线城市在巨大库存之下陷入低迷。今年的楼市将呈现什么样的区域格局？一二线城市还是三四线城市将成为今年楼市的热点？业内人士给出不同的预判。

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭：

三四线有一定机会

最近大型房企纷纷在一线城市大规模拿地，房企重回一线城市成为新热点，一二线城市的风险相对较小，市场比较活跃，而房企也清晰地看到了三四线城市的供给比较大，对三四线城市的风险较为警惕。事实上，一线城市的“地王”项目还是有一定风险的，长期来看没问题，但市场在短期内还是有波动的，预计今年北京或将有更严厉的调控政策。与此同时，三四线城市虽然有风险，但也有机会，目前三四线城市虽然房屋并不缺，但比较缺乏高品质的楼盘，当地的置业者也希望改善居住环境，这对企业来说是一个不错的契机。总体来说，三四线城市是供应量大和高品质楼盘缺乏并存的状况。

高策房地产顾问有限公司董事长 李国平：

回归一二线城市或助推地价上涨

由于一二线城市严厉的限购和产能过剩，大量开发商向三四线城市进军和转移，但是却遭遇三四线城市有限的市场需求，这也为大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现在回归一二线城市，可能遇到相反的问题，就是土地的供应是有限的。

在这种时候，这种回归会让竞争变得更加激烈，可能到最后会推动土地价格的上涨，开发的专业度竞争也会更加激烈。

北京房协副会长兼秘书长 陈志：

一线城市风险更小

企业转向三四线的一个很重要因素是一二线城市的调控政策，在一二线城市调控愈发严格的背景下，为了更好地实现利润和销售目标，企业将目光投向了三四线城市，而随着调控政策趋稳，房企又开始逐渐回归。事实上，三四线城市的承受力和购买力远远差于一线城市，其消化能力较弱，相对来说，风险也更大，与此同时，一线城市无论在资金聚集能力还是在其他方面都非常有优势，因此，为了降低风险，房企逐渐回归一二线。整体来看，未来的市场会呈现明显分化，一线城市更向好，而三线城市的过度开发很可能出现泡沫。

阳光100置业集团常务副总裁 范小冲：

未来楼市主战场非一线城市

一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后，很多三四线城市带来的效益并不高，而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原因。不过，从长期来看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。

中国房地产学会副会长 陈国强：

新型城镇化为三四线城市带来机遇

过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此次中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。过去在城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求长期堆积，大幅拉高部分一二线城市的房价，此次提出大中小城市合理布局的城镇化，能使三四线中小城市及区域性中心城市迎来新的发展机遇，从而分流大城市多年来积累的购房需求，这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，或促使未来中心城市的房价进一步回归理性。

联达地产机构董事长 杨少锋：

今年中国房地产市场将严重分化

三四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三四线城市的投资应该更加谨慎。一线城市大部分房价将稳定上涨，二线城市根据供应量将有涨有跌，三线城市由于存量巨大、房企资金实力偏弱，大部分房价还将持续低迷。购房者应该根据自己城市特点判断房价走势以做决策。

（京华）

（据《青岛早报》） 

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