房子70年产权到期后怎么办？ 泰安目前没有土地使用权到期情况 最早2060年出现

□记者 韩波

最近，温州部分市民发现，正常买卖二手房后却无法完成交易。原来，温州在上世纪90年代初，出让过一批只有20年期限的国有土地，现在已经到了20年大限，要想再转手，还得缴纳一笔土地出让金，“价格接近房价三分之一”。这则消息引发了巨大争议，很多居民担心这样的事发生在自己身上，毕竟“房子产权到期后怎么办”一直没有答案。而且，这种情况也出现在了青岛、深圳等地。

一时间，土地使用年限到期怎么办？应当如何续期？续期需要交多少钱？不续期的话还可以继续居住吗?这些问题成为很多人考虑的问题。

记者从泰安市国土资源局获悉，目前泰安市还没有出现土地使用权到期的情况发生。据土地利用管理科相关负责人介绍：“泰安市是严格按照国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的相关规定执行的，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。泰安市的居住用地土地使用权都是70年，并没有20年或者30年的现象发生。”也就是说，自1990年有了土地使用权出让开始，至少要到2060年，泰安才会出现土地使用权到期的情况。

房子70年产权到期后 续期最多要交房价一半的钱?

这两天，温州多位市民在买卖二手房时发现，手中的土地证在今年3月初已经过期，交易被迫中止。大伙到国土部门一打听，需要缴纳相应的土地出让金才能续期交易。这笔钱，有的相当于房子市值的一半。

温州当地媒体报道称，2012年10月，安徽人王女士花近百万元在温州市区横河北新村买了一套75平方米的二手房。3月底，她想卖掉这套房，却无意发现土地证上的使用年限在今年3月4日到期。跑去国土部门一问，房子的土地证有效期是20年，确实过期了。

根据《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”可相关工作人员说，《物权法》只规定使用权届满可以自动续期，但怎么续、是否收费，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。

遇到这种情况怎么解决？在国家没有出台细则的情况下，温州的做法是全额收取土地出让金。温州市土地登记交易中心的工作人员说，如果还没过期，可以在转让时按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。一旦过期，就只能全额缴纳土地出让金。当地初步排查，仅鹿城区就有600余宗(套)过期。有市民提议能否按照20年前的土地价格缴纳费用，国土部门回应称这么做会触及国有土地流失的红线。

同样的情况也出现在了青岛，青岛有两处土地使用期“撞限”小区，目前小区尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区的出售和租住。青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生最近正在出售房子。他回忆，阿里山小区一期于1994年左右建成，当时自己的公司于1995年以每平方米1000多元的价格买下，土地使用权于2011年到期，目前均价为每平方米7000元左右，自己的土地使用权只有20年，“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款。”

与阿里山小区情况类似，青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年，他表示，开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似，土地年限都已经到期了，但现在国家没有出台这方面的说法，不过正常交易、贷款都不耽误。

青岛市黄岛区不动产登记中心一位工作人员介绍，确实阿里山小区有出现土地使用权到期的情况，但因为遵循以前的《土地法》，目前还没有相关政策处理这一问题。“当时的《土地法》写着土地到期就要续，但怎么续，钱给哪个部门，按什么比例续，都没有细则。”该名工作人员称，阿里山小区是住宅小区，目前小区内房子的交易和抵押都没有问题，只需在交易和做抵押时，写一份知道土地到期的知情书。

为何会出现上述问题？ 地方政府灵活施行政策的产物

很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是70年吗？怎么变成了20年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是70年，在上世纪90年代初通过立法全国推行，温州的20年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受当地媒体采访时表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，第十二条规定居住用地出让年限最高为70年。之后，温州陆续将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金：“条例只规定了出让上限，当时很多人经济能力有限，考虑到可以少缴纳一些土地出让金，就把受让年限定在了20年。”

去年起，20年期限的逐渐到期。通常我们熟知的土地出让年限为40年、70年，因而上至国家，下至省级层面都还没有先例可循。无奈之下，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，得出土地出让金。

温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。他们正在向上级反映，希望从顶层设计解决问题；正在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，已着手起草初稿；现在想要续期的市民，可以优先办理，但呼吁大家暂缓房产交易，等政策出台。

“主要是由于国家一开始在顶层设计上就没有对土地使用权续期有一个规范的标准和一个相应的法律法规，地方政府就自己根据实际情况制定，让原本应该一次性明细的问题被拖延，导致了后续问题的出现。”青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江说。

应当如何续期？ 续期问题目前无法可依、无章可循

谈房屋产权，首先需要了解房屋产权的基本概念。所谓房屋产权，是指房屋所有权和土地使用权。前者受《宪法》和《物权法》保护，永久属于你。而土地使用权，是有年限限制的，一般为40年、50年、70年。

土地使用权到期后该怎么办？“国家现行法律法规中有关土地出让年限到期后如何续期没有相关细则，基层碰到这个问题无法可依、无章可循，也没办法办理，更没有相关解释权。”温州市国土资源部门有关人士介绍，国务院55号令规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照该条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

对于这个问题，1995年施行的《城市房地产管理法》对土地使用权出让合同约定的使用年限届满，也作出了相应的规定。不过，根据2007年3月16日颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

至于如何“自动续期”，目前国家尚未出台相关实施细则。著名的民法学家、社科院专家孙宪忠称，《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用自动地继续合法使用土地。他当年曾参与了《物权法》的制定。他回忆说，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，《物权法》149条进行了模糊处理。

从这个角度讲，法律上存在模糊空间，《物权法》规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要缴纳土地出让金以及缴纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

土地使用年限到期怎么办？ 可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金

土地使用年限到期怎么办呢？据了解，目前主要有两种方法解决：1.延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。2.根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续期土地。根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

续期交多少钱？ 或将按照当时楼面毛地指导价格，依一定比例缴费

张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。

有些人悲观地认为，虽然土地产权归国家，房屋产权是个人的，但70年土地使用权到期后仍可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，土地的价值则刚好相反，而这也是人们会担心产权到期后怎么办的根源所在。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。这也是当下最被认同的方式。另外，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。

不续费的话还可以继续居住吗? 不影响居住，但影响房地产转让、抵押

从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

专家呼吁出台细则 “土地大限”忧虑须依法化解

专家表示，关于土地使用权的“大限”，我国物权法已明确规定“自动续期”，但如何续期，是否需要缴纳土地出让金，以及缴纳标准等问题，物权法并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释，这是引发温州土地续期争议的原因所在。从温州此次的事件本身来看，的确有历史原因，因为这批上世纪90年代初期的住宅用地的使用权为20年，当时物权法尚未出台，相关法律也不完善。然而，在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。

土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于不安之中。另一方面，这为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。

国有土地使用权出让制度的产生和完善，是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。

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