工程抵账房，出了纠纷咋维权？

【案情简介】

张先生2014年之前承包了一家房地产开发公司的工程施工，由于对方资金不太充足，双方经协商以该房地产开发公司的商品房一套折抵未付的工程款。

2014年9月，张先生与该房地产开发公司签订了一份《商品房订购协议书》，协议约定张先生购买该房地产开发公司商品房一套，建筑面积110多平方米，总价近40万元，在签订本协议后七日内交付首期房款，如乙方未按本协议约定付款方式付款，则属乙方违约，甲方有权将上述乙方所定购的房屋另售他人，乙方所付定金不予退还等内容。

2014年11月，张先生延期办理了该工程款抵房付款手续，该房地产开发公司没有提出异议，并开具收到购房款近40万元的收据，收款事由为抵工程款另加1万元现金。

期间，该房地产开发公司因需要贷款，又将涉案房屋抵押给案外人某商业银行，导致该《商品房订购协议书》无法落地，房产证办理等手续无法完成。

张先生于2018年初将开发商起诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《商品房订购协议书》，并请求判令该房地产开发公司双倍赔偿张先生购房款近80万元。

经法院开庭审理，一审判决解除张先生与该房地产开发公司签订的《商品房订购协议书》，该房地产开发公司返还张先生已交的购房款近40万元，并按一倍的购房款赔偿张先生的经济损失近40万元等。后该房地产开发公司不服一审法院判决并上诉，二审法院于2018年12月判决驳回上诉维持原判。

【律师说法】

山东元鼎律师事务所律师隋锡进认为，在房地产开发建设工程施工领域中，由于开发商的资金困难等原因，以房抵工程款、以房抵货款等以房抵债的情况较为普遍，并由此衍生了较多的法律纠纷，实践中应注意以下几个风险点：

1.根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的相关意见，在债权金额确定并且债务履行期届满的基础上，达成的以房抵债协议除违反法律法规强制性规定外受到法律的保护，如果以房屋所折抵的债务并不是确定的债务，即工程决算或其他合同的结算金额在达成以物抵债协议时并未最终确定，或该债务的履行期并未届满，双方达成的以房抵债协议将处于一种不确定状态，协议的最终效力将依赖于双方的实际履行情况，仅通过一纸协议，容易产生法律纠纷。

2.以房抵债须要终止原债权债务关系，建立新的商品房买卖合同关系，并将原应付债务与商品房买卖合同关系产生的付款义务进行折抵、对账、清算，并签订书面的《商品房买卖合同》。

3.通过以房抵债方式建立商品房买卖关系的债权人，也应按照新建立的商品房买卖关系，履行相应的合同义务，不能因为原来存在的债权债务关系就怠于履行新协议的合同义务。通过以房抵债方式取得的债权虽然付款义务的履行不以现金支付作为主要履行方式，但也要按照约定及时办理付款手续，开具发票或收据。

青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银

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