一个老院子,产权在几十户手里改造明府城,有钱难使老屋翻新

百花洲经过初步改造,景观得到了很大提升。本报记者周青先摄“老城区那么美,为什么不好好开发呢?”中秋时分,不少来济南旅游的游客都表示,济南完全可以借助泉水和老城的特色,把济南的明府城这一大片发展成和丽江、鼓浪屿一样的全国知名景点。

其实,有这种想法的济南人已经有不少,他们曾经想通过买下这些老房子后再统一规划,解决“有景无产品”的遗憾。但由于这里房产较为复杂的物权构成,以及特殊土地政策,对老城区的开发一直进展缓慢。

本报记者任磊磊

300平米老院子

要价三四百万

李致甬是餐饮企业老济南四合院的创始人。现在,他已经有5家老院子饭店在明府城开业。李致甬介绍,5座院子中有3座是租赁,2座是自有产权。这5座院子有一个共同特点,就是它们的产权都很明晰。这样在洽谈租赁的时候,只要与产权人达成共识即可。

李致甬介绍,现在明府城里一处300平米的老院子,要价大概在三四百万,但多是有价无市的状态。“有不少人很喜欢这些老院子,但是很多老院子其实并不是在一家人手里。所以不管是租赁还是买卖,牵扯到的问题很多。”

其实走在附近也可以发现,这里几乎没有一处整幢的院子对外销售,周边的中介公司也没有这样的房源。

究其具体原因,明府城里的老房子有直管公房、单位自管房和私房。即便是一个大院,都有可能是三种不同性质的房屋混杂。加之不少私房经过很多代传承后,一间房屋可能拥有好几个产权人。

“以私房为例,有的是房子传了几代人,产权在几十户人的手里。还有房子是公房,一个院子里各种产权混杂,想要理清楚非常难。所以如果想通过市场途径交易有相当的难度。”明府城指挥部的负责人表示。

曲水亭街15号的王俐是第三代住在这里的住户。最早期的时候,王俐的爷爷购买了这套三进的院落,共15间房,300多平米。后来,家里卖了一部分,剩下八九间房子分给了他们三个子女。现在这套房子的产权很明晰。王俐说:“像我们这样住的老居民,房子产权还这么明晰的已经非常罕见了。”

而王俐家旁边的张家大院已经传承了21代,拥有祖房产权的后代非常多,这样的房子根本没法通过正常的市场流通进行买卖。

老城区未经土地出让

后续融资也有困难

除了产权问题,明府城房屋较为特殊的土地性质也使得民间资本较难进入。

山东意匠建筑设计有限公司董事长刘奎表示,在资本市场,真正的企业、个人资本力量是微弱的,没有完整的产权、土地的手续,即使民间形成交易,在市场上也是没法融资的,所以并不是严格意义上的完全产权。

明府城的大部分房屋,属于被政府划拨土地使用权的,同普通的被出让土地使用权的房屋有所不同。目前,在济南这些老房子几乎没有属于出让土地,部分属于非住宅用地的房屋更是暂时限制流通。即使在民间完成了转让,在交易中心还是没法过户。“这就影响了后续开发时的一些融资等行为。”刘奎表示。

“前几年企业也想收购一栋老建筑,关于交易方式探讨了很多办法,最后有关专业人士给我出主意说,这种划拨土地的非住宅建筑,只能履行法院程序。但是办理完过户后,土地的性质仍然是划拨。”刘奎说。

此外,明府城区域的老房子牵扯到的部门非常多,有文物部门、房管部门、土地部门、规划部门等等。明府城中很多房屋是历史文物保护单位,它们不能被轻易交易,更不能随意更改文物的用途。而至于这些被保护起来的房子该如何充分利用,文物部门也没有更多规定。

“因此济南的很多企业和个人有意愿介入历史建筑的保护和利用,但是无法实现,因此济南在社会资本介入历史建筑保护中,除了老洋行、宏济堂、经八路小别墅等几个特定条件下完成外,并没有真正的推开。纬六路的老洋行已保护完成十余年了,至今也没有真正完善全部的产权手续。”

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