商品房买卖 “跳单”如何认定

在商品房特别是二手房交易市场中,房产中介起着沟通买方与卖方的居间作用。在买方与卖方达成《商品房买卖合同》后,买方需支付给房产中介一定的中介费,所以在实践很多买方为了省去中介费,在获取相应的房产信息后,恶意绕开房产中介,该情形俗称“跳单”,但是什么样的行为才构成“跳单”呢?

案情简介:

2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某看了该房屋；11月27日,中原公司带陶某看了该房屋,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶某在验看过该房地产后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。后中原公司将陶某诉至法院,经法院审理认为,陶某的行为不构成“跳单”。

律师分析:

衡量是否构成“跳单”违约的关键是看买房人是否利用了房产中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某某并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

刘元平

山东高阳律师事务所律师

联系方式:13518635351

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