改善型需求改变楼市格局

年新房月均成交涨.6%,开盘量下降但中高端盘供应提速

光阴似箭,转眼年已至,年已成为历史。回顾年潍坊楼市,可谓风起云涌、市场变迁,从年初的降首付、去库存,年中的不动产登记、加强监管,再到岁末大宅加推、成交翘尾,短短一年间,楼市经历了各种反转。

市场均价整体呈上扬走势,涨幅为4.%

年,在去库存大背景下,楼市迎来了一轮火热行情。厦门、南京等二线城市的房价涨幅甚至快过京沪深,部分城市上涨幅度达到%。不过在喧闹的“楼市涨价年”里,也有一些城市的房价没有“疯狂”。

潍坊无疑就是典型房价平稳的城市,据搜房网数据监控中心统计,年潍坊市场均价整体呈上扬走势,房价涨幅为4.%。其中,上半年房价走势相对平稳,7月开始房价出现上扬态势,四季度房价涨幅较为突出,月、月房价涨幅较大,特别是月房价达到元/平方米,为全年峰值。卓信EHO国际社区、平阔台、歌尔绿城等新盘高价入市,以及部分楼盘因房源调整而上调价格,均是造成房价涨幅较大的主要原因,而在淡季的1月、6月、9月房价出现小幅下降。

从区域看,市区除奎文区、经济开发区外,其余四区房价均在第四季度出现翘尾。其中,高新区涨幅最为突出,新盘高价入市及部分楼盘上调价格是促使区域均价走高的主要原因。并且自年5月起,高新区和奎文区的置业补贴政策相继落实,对区域内房源的供应和消化起到促进作用,并促使高新区大批新盘扎堆入市。相比而言,奎文区房价走势较为平稳,涨幅仅为0.%,但市场均价仍领跑潍坊楼市。

纵观年的潍坊房价,出现了“一半是海水一半是火焰”的现象,一方面热门楼盘高价入市、价格上涨,不乏楼盘万元入市,另一方面部分楼盘交易冷清,无人问津,许多每平方米三千多元的楼盘去化不良。由于存在经济差距、库存、地价等因素,楼市分化也将成为市场常态。

政策利好推动市场,商品房销售稳步增长

刚刚过去的一年,由于房地产市场面临新房库存居高不下、开发商资金链紧绷、购房者入市需求放缓等严峻形势,因此大多数楼盘都采取了以价换量的销售策略,一定程度上刺激了购房者纷纷入市,新房销售情况虽较前年有所好转。一直以来房价的涨跌受方方面面所牵动,在年,影响楼市的政策众多。例如高新区发布楼市新政,从实行税收财政优惠政策、落实住房公积金优惠政策、鼓励购买商业房和办公用房、适度控制新增供地等八个方向入手；奎文区出台楼市新政,购房补贴元/平方米起；潍坊住房公积金业务调整,放宽房贷提取；潍坊银行网点可办公积金贷款；9月9日起潍坊市区全面实行不动产统一登记；开展商品房销售明码标价专项检查等。在潍坊利好政策的推动下,加上国家政策落实到潍坊的央行降准、全面营改增、叫停首付贷等,潍坊房地产市场稳中向好,商品房销售平稳增长,年潍坊新房月均成交套,相比年的月均套增长套,增幅为.6%。有业内人士表示,年的市场表现在一定程度上说明,目前潍坊的购房需求仍较为旺盛,后续市场潜力巨大。随着时间的推移,政策的影响将蔓延开来,促进潍坊楼市的逐步上扬。

推盘节奏放缓,改善型中高端楼盘成主角

潍坊楼市自身经过几年的调整期,开发商纷纷放缓了开发速度,新房库存也有大幅度降低的趋势,导致年潍坊楼市供需关系日趋平衡。年潍坊楼市实际开盘总量为个,同比去年的个下降.5%。从市场供应量来看,年市区房源总供应套数为套,总供应面积为.平方米；从各月走势来看,月供应房源套、供应面积.平方米,均为全年的峰值。

记者调查发现,个项目开盘加推,既有纯新盘面市亮相,也有老盘推新入市。具体来看,受春节影响,年2、3月推盘量较低,这也拉低了一季度的总量。此后,在各区域购房补贴政策的刺激下,购房者的购房热情被点燃,开发商也频频加推,二季度开盘个,三季度开盘个,四季度开盘个。在区域方面,值得一提的是峡山区连续两年零推盘,而奎文区与潍城区两个区域同比正增长,新盘入市较多,潍城区恒信巴塞小镇、恒信玫瑰公馆、信诚龙锦园及奎文区瑞龍湾、壹品御苑、兴源国际城等多个纯新盘入市,既丰富了潍坊的房地产市场,也给购房者增添了更多选择。

有业内人士表示,房价涨幅放缓、销售去化缓慢,行业利润率降低,导致很多计划加推的楼盘纷纷选择按兵不动,整个潍坊楼市的推盘量与去年相比是在下降,这是不可否认的事实。但是,年楼市的成交格局在逐渐改变,由首次买房逐渐扩大至二套房,市场抑制的需求不断释放,这也是年潍坊中高端楼盘推盘量大增的主要原因,改善需求进一步释放促使性价比高的品质楼盘成为房地产的主角。在未来楼市中,改善型所占比例有望进一步提升。

年将迎短期调整,不确定性因素仍在

年可谓潍坊房地产市场改革升华的一年,概括为“稳”字当头,虽非艳阳天,但亦非寒冬日。这一年,潍坊房地产市场发展和竞争趋势将产生深刻变化,产品品质和项目运营也孕育着新的可能。随着众多品质大盘的进入,潍坊中小房企的生存空间将进一步被挤压,获得优质资源的难度进一步提高,转型升级迫在眉睫。

另外,随着高铁潍坊站动工设计完成,市区北部置业环境持续改善,诸多利好举措将促使热点区域房地产项目的市场竞争力依然强劲,也将有力助推潍坊楼市再次升级。

有报告预测,年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落,但具有不确定性。业内人士认为,随着调控政策的持续收紧,投资性买房需求被有效遏制,年房价不会出现大幅上涨,将逐渐趋稳。同时,随着不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等政策的推行,平稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。对于房企来说,房企应需更加关注新的市场需求和市场特征。在年乃至未来的发展过程中,谁的产品更贴近客户需求,谁就更有议价的空间。

本报记者刘钦

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