掘金区域中心 综合体奔赴新区

走进泰安高新区、泰山青春创业开发区、泰安高铁新区，这些处处洋溢着向上、蓬勃生机的城市新区，一座座投资几十亿、占地数百亩、体量上百万平方米的综合体项目正拔地而起，近5年来，这些备受各界关注的“巨无霸”们扎堆进入泰城的热点区域，迅速成为城市区域发展的新兴力量和希望引擎。

这些体量庞大的综合体项目纷纷涌入泰城，推动了整个房地产市场格局的迅速聚变，城市地产发展触角加速向泰城周边蔓延。目前，无论是外地知名品牌还是泰安市本土实力企业，似乎都将综合体的“战车”开赴城市新区。相对于主城区传统商圈的激烈竞争，新城区、产业新区的综合体项目正在走出一条全新的道路。

楼市进入“综合体”时间

对于行业人士来说，综合体并不是一个陌生的概念。狭义来讲，城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

“泰山国际金融中心吧！”近两年，旨在打造泰安首席城市综合体的泰山国际金融中心项目伴随着大密度、多维度的宣传和快速的施工进度，让很多泰城市民知道了这个概念——城市综合体。记者采访调查显示，虽然多数市民对城市综合体的具体概念是相对陌生的，但在生活中却已经感受到了这些综合体的影响。现在，在巨大的围挡和巨幅宣传板的后面，一座座占地规模宏大的综合体项目正如火如荼地建设中，影响了项目周边的市民。

提起泰城综合体，不得不提最早进入泰城的大型项目之一——泰山国际采购中心。该项目总占地约1700亩，总体量约150万平方米。项目引入了一站式购物和综合业态组合理念，将最大程度满足不同消费者各种层次的需求。在功能上是集“展示交易、加工仓储、商务办公、信息处理、科技研发、物流配送、高端居住”等功能于一体的国际化城市综合体，打造成专业化、现代化、多元化、规模化、规范化、信息化、网络化、生态化、国际化并具有较强抗风险能力的商贸物流展示、交易平台。目前，该项目在招商、销售方面都走在了行业前列，得到了投资者和经营者的广泛认同。

现在，泰城以泰山国际金融中心、泰山国际采购中心、新华城、泰安长城国际商贸城等为代表的大型综合体项目已进入泰城，并取得了良好的销售业绩。同时，还有多家项目正处于立项或建设中。就项目规模、业态、影响等方面因素而言，综合体的扎堆将改变地产格局，并承担了更重要的角色，可以说，泰城楼市已经进入“综合体”时间。

“综合体”奔赴新区

业内人士认为，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。随着泰安市版图的不断扩展，综合体的触角也不断延伸，在城中心外围掀起一股城市综合体热潮。“伴随着城市的扩张和居住、产业的外移，大型商业综合中心外延并且呈现多点分布是城市发展的必然趋势”。泰城某大型综合体项目负责人告诉记者。

“从发达国家城市化和国内一二线城市的发展经验来看，城市不断向外扩张延伸，居住区的外延尚不能代表城市中心的外移，只有商业、物流、服务等配套的完善，才成形成全新的商业圈，与市中心的商业圈形成呼应，才具备城市新区发展的条件，这样城市才真正进入合理化扩张时代。”业内人士分析，“现在，泰城正处于高速发展的上升通道，城中心土地资源日益稀缺，城市外拓已成为发展的趋势，而被誉为‘城中城’的综合体项目便成为了城市扩张的先行军之一。”

目前，东部新城区、南部高新区、高铁新区、青春创业开发区等城市新区板块，在市委、市政府的关心和支持下，交通、园林、绿化、水电等各种配套设施日益完善，逐渐成长为城市拓展的“沃土”。

“这些新区在规划、建设、配套等方面都是高起点、布局合理的城市发展区域，同时，地域面积较中心城区要充足，具备了培育大型综合体项目的必要条件。”业内人士分析：“现在，泰城绝大部分综合体项目都在这些新区扎根，根据项目定位和区域发展，综合体项目又各具特色。比如，新华城总占地约4971亩，总体量约670万平方米，将成为一座集旅游、休憩、购物、娱乐、商务、居住、会馆、教育为一体的投资与消费集散地，该项目的建成将激活南城商圈，成为城市南拓的重要承接区域。”

综合体开发要理性

“一般来说，综合体对于城市发展有着重要意义，对于泰安市来说，现在已经迎来了综合体大发展时期。但是，相对时期内，众多综合体项目扎堆涌入，特别是对于体量庞大的巨型项目而言，已经出现了竞争现象。”业内专家告诉记者：“虽然综合体项目众多，但是要进行理性开发，不要盲目上马。”

据了解，就泰城已规划或建设中的综合体项目而言，多数项目的未来定位不仅仅是满足区域经济的发展和居民需求，其对周边区域的辐射能力也在加强。比如综合体项目中商业中心、专业市场、物流基地等业态辐射范围往往以整个泰城为主甚至更远的区域，这就很容易出现同类业态的直接竞争。

“就泰城而言，综合体的建设不应该是盲目的，每个区域发展水平不同、商圈情况不同，需要的综合体也不尽相同。”泰城西部某专业市场负责人表示，目前泰城的综合体项目发展多集中在新城区，在定位、产品规划、运营方向等方面出现了重叠现象，这对于项目的前期销售、招商带来了影响。

专家认为，城市综合体的未来总体上说是光明的，目前，扎堆出现的综合体项目，已经进入了市场化阶段，项目间的竞争也不可避免。同时，这也是在资金、管理等方面对开发商、运营商提出了更高的要求。经过市场残酷考验能够成功运营的项目，将会显示出其对区域的巨大辐射力，为城市发展带来正能量。

记者 夏超

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