变相加息　楼市吹冷风? 未来以价换量或更明显,供需双方理性入市仍是后市主流

今年春节前后,央行进行的两项看似不起眼的操作,可能预示着房地产市场波澜将至。2月3日,央行同时上调公开市场逆回购以及常备借贷便利(SLF)各期限利率。次日,央行公告称暂不开展逆回购操作。这被市场解读为“变相加息”。这些变动的名称,对于普通老百姓来说,并不常见,可能大多数老百姓也弄不明白,但这些利率的接连上调,又实实在在的引发了市场的关注。

热点央行虽未直接加息,但市场深感已箭在弦上

“加息”之所以要打上引号,是因为这里的加息不同于通常意义上央行直接对存贷款基准利率的调整。春节假期刚结束,第一个工作日,央行再次“出手”上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。而在春节放假前,中期借贷便利利率就已上调。这些利率的名称,对于普通人来说,着实绕口,但在业内人士眼中,央行的这一举动无疑是向市场发出了一个极为明确的信号,那就是持续两年的货币宽松时代已结束,大水漫滩的资金流动性已经一去不复返。

“说通俗一点,这次央行出手的对象,是存在于银行等金融机构之间的货币市场,而不是直接影响公众和实体企业的存贷款领域。也就是说,这次上调的是央行给金融机构提供资金时收取的利率,并没有上调存贷款基准利率。所以这次央行上调利率不完全等同于加息。虽然央行此举并未直接加息,但是市场已经深深地感受到了加息已经是箭在弦上,只欠东风。”金茂府策划经理张伟表示。

有业内人士表示,加息意味着资金贵了,它对于楼市、股市、债市、期市都构成利空。本次上调公开市场操作利率是央行货币政策全面逆转的信号,意味着2014年以来的货币宽松结束了,而银行利率的提升最终会传导至房贷利率。

市场开发商融资成本或上升,对楼市有一定利空

“如果说开发商盖房子好比种庄稼,那资金链就是水和化肥。若银行信贷政策真的全面收紧,许多房企都会‘喊渴\’,就要想办法找钱填仓或者加大推盘卖房力度。”某开发企业负责人的话透露出房地产商内心的焦灼与忧虑。

对于完全依赖于银行贷款的房地产市场而言,央行的加息信号比加息更触碰着市场的神经,因为较低的银行贷款利率是促成2016年上半年国内楼市出现涨幅巨大的主要原因之一。一旦央行发出明确的加息指令,对楼市的影响不可谓不大。“2015年以来,央行共5次降息,使得当前的利率水平处于低位,这不仅间接促成了市场的繁荣,也令房企的融资成本大幅下降。对于房企而言,2016年前三季度是‘繁荣\’的时期,但从四季度起信贷政策开始收紧。”有业内人士表示,而这次变相加息增加了对房地产调控的砝码。

有分析指出,“加息”会在一定程度上遏制更多的钱流向楼市,使得开发商融资成本上升,所以对楼市也有一定的利空作用,但影响国内楼市的更多的是政策面,一两次加息的影响其实也不大。

纵观潍坊房价波动的历史,与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房企依靠销售来获取资金的途径也将面临考验。“今年信贷环境进一步缩紧将是大势所趋,并将形成一种常态,房企融资渠道将变得愈发狭窄。”业内人士认为,在信贷收紧几乎成为定局的情况下,2017年房企获得资金将变得艰难,对房企的财务将是极大考验。

分析以价换量会更多,但房价短期不会大幅调整

变相加息,将使开发商贷款难成为普遍现象。随着房地产企业贷款难度不断加大,通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控,这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。

“资金链吃紧必将加速以价换量的过程,也许春节后楼市降价第一枪很快会打响。”有业内人士表示,要想破冰前行,唯有走降价换取销量之路,用“快出快进”的推盘方式缓解资金压力。在2017年,尤其对资金链相对紧张的房企来说,可能会加速以价换量的过程,现在就看谁打响降价的“第一枪”,若有开发商让步了,其他开发商可能会很快跟上。现在出现的小范围打折促销,未来或将进一步蔓延。

其实,以价换量的楼市格局在潍坊早已形成,当前房地产走势微妙变化的阶段也考验着购房者的智慧。有接受采访的购房者认为,自己是按需购房,不是因为担心楼价要涨而进行所谓的“抄底”。现在楼市还处于调整期,潍坊的房价相比一些三线城市房价虚高,潍坊房价感觉其实还算合理,因此也不容易有大的跌幅。

有业内人士认为,目前潍坊购房者心理价位已基本形成,入市态度趋向理性,多家比货比价明显,有适合的房源即会加快入手。

2016年以来,潍坊楼市呈现缓中趋稳、稳中向好的态势,运行中积极因素增多,市场对楼市探底的担忧逐渐缓解。而在变相加息后,预计未来一段时间,货币收紧的效应将进一步传导,未来房地产市场以价换量将更加明显,随之,更加紧张的市场环境将促使楼盘不断提升竞争力,住宅公寓、大平层、别墅等不同类型产品有望进一步升级,供需双方理性入市仍是后市主流。

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