提前还贷有技巧

很多人贷款买房时,都认为只要提前还贷就可以少还之后的贷款,但实际情况并不是这样的。房贷不论是等额本息还是等额本金,前期还的利率都很高。所以说前几年还的大部分是利息,本金偿还得很少,提前还款也要讲究时间。6月16日,记者就提前还贷的问题进行了采访。

□潍坊日报社全媒体记者常方方

提前还贷款要选对时机

家住奎文区樱园小区的刘女士买房时贷款70万元年限20年,现已还款将近10年。最近手头充裕的她,想把房贷都还清,但是身边做金融的朋友建议她不要还,因为已经错过了还房贷的最佳时间。“朋友说前五年我还的都是利息,本金还的很少,现在每月还的几乎都是本金,这时候还清房贷已经不合适了。”刘女士说。

中国农业银行潍坊分行个人金融部副总经理刘继斌表示,商业房贷的还款方式通常分为两种,第一种是等额本息还款,对于此类还款方式,建议借贷人在总还款期限的前1/3的时限内还清贷款最为合理。“比如你是等额本息还款年限为20年,那么就要在前6年还合适,如果超出了这个时间就不合适了。”刘继斌说,第二种是等额本金还款,此类还款方式提前还款的合理时间则为总还款期限的前1/2的时限内。

刘继斌称,有的市民在还款一定时间后,把利息都还清了,剩下的只是在还本金,这时候超过还款最佳时间就不合算了。“利息还完了剩下的都是本金,不妨买点理财产品,反正剩下的贷款已经没有利息了。”刘继斌说。

提前还贷注意这些事项

刘继斌提醒市民,如果确定提前还贷款,这些事项要注意。首先,部分还贷不要先还公积金。在办理贷款的时候选择的是组合贷款,这时候就会涉及到先还哪一部分贷款的问题。建议先还商业贷款,相比公积金贷款,商业贷款的利息比较高,如果先将商业贷款的那部分还清了,那么对于个人和家庭来说,每月的房贷压力必定会减轻很多,而且利息也节省不少。公积金贷款利率很低,相当于是福利性贷款,当今社会的通货膨胀和货币贬值蒸发掉的钱都比这个多,所以不建议提前还清公积金贷款。“公积金数额不同能贷款的金额便不同,如果使用了公积金贷款,那么不建议提前还完,因为公积金带来利率很低。”刘继斌说。

另外,还要了解各银行提前还贷的政策。在办理提前还贷之前一定要提前了解银行的政策,并不是所有银行的政策都是一样的,有的甚至会影响信用记录,甚至交罚金。所以要提前了解清楚,建议在办理银行贷款的时候谨慎些。

银行允许提前还贷时间不同。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷。每家银行情况不同,而且也可能有变动,在办理时需要提前咨询清楚。

“还完房贷”后别忘记撤销抵押登记。无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。

哪些人群适合提前还贷

说到提前还贷,这些人比较适合。

一种是购房不久,处于还款初期的人。由于刚开始还贷,本金基数大,利息相对高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。“买房子不久还贷款很适合,因为这时候还有很多利息没还清,在这个时间还清贷款也能省下不少利息,节约一部分开支。”刘继斌说。

另外,希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的人,可以提前还贷。“近年房价上涨较快,部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多,如果将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。”刘继斌说。

“有的人就是不喜欢有贷款,即便已经到了还贷款不合适的时间,也不想因为贷款而有压力,这类人也可以提前还清贷款。”刘继斌说。

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