小区管理谁话事 业主物管要反思

本报记者 龙天传/文、图

网上曾经有一个段子说，对于来访者，小区门卫或保安通常会抛出哲学的三个终极问题：你是谁？从哪里来？要到哪里去？

如果你遇到过这样的事情，从中不难看出小区的管理水平。

居民住宅小区，相当于一个“小型社会”，业主方和物管方是当中的两个主要角色，但谁才是“主角”，大家都有自己的看法。

9月26日，梧州市西环路8号银山华庭小区物业管理处办公室开始重新装修，一家名为佳慧的物业管理公司接手该小区的管理，这也标志着该小区过去两年无物业管理的混乱局面结束。佳慧物管公司经理黎女士坦言，当前最大困难在于如何扭转部分业主长期拖欠物业管理费的尴尬局面。

银山华庭小区业委会成员肖先生告诉记者，小区从2011年交付使用。与许多业主一样，他对当初的物业公司——坤林物业公司的相关管理比较认可。当时，为了管理小区车辆，坤林公司特意安装了智能升降闸门，凡业主进出小区都要刷卡，且所有小区车辆都要停放至指定地方。不过，有序局面仅仅维持了半年。随后，保安们为了省事，干脆就不再放下门闸，放任外来车辆自如进出。而监控摄像头失效、小区楼顶违建、绿化树枯死等问题相继出现。在多次投诉协商无果后，部分业主纷纷以“拒缴物业费”方式表达心中不满。2014年，坤林物业公司主动退出小区管理。

“前一手物业公司留下的不良影响，给我们的工作带来不少冲击。”佳慧物业公司副总经理甘先生说。据其透露，从今年4月份佳慧物业公司进驻小区至今，仍有8万多元应缴物业费无法收取。

甘先生由此找到解决问题的方向：先由佳慧物业公司垫资数万元，并及时清理小区杂草丛生的乱象，更换失效监控摄像头、维修并恢复部分楼栋损坏的公共通讯设施。“只有这样，业主们才能重拾对物管的信心，并愿意缴纳物管费。”甘先生说。

谈及物管工作，不得不提到业主委员会。业委会是由业主代表大会选举产生，业委会委员由业主担任，代表小区广大业主监督物业公司所从事的小区管理工作。

但如果相关监督不到位，业委会也可能成为妨碍小区物管工作顺利运转的一块“绊脚石”。据一名资深物业管理工作者透露，梧州市个别小区业委会成员不但没有履行职责，反受不当利益驱使，利用部分业主民主意识不强等漏洞控制业委会，继而使用“罢免权”要求原有物业公司撤场，达到业委会“自管”小区的目的。如此一来，他们则可通过在小区道路私设收费停车位等不当手段为个人谋私利，严重损害广大业主的正当利益。

另一方面，承担监督业委会职能的各街道办和社区居委会，也因缺乏相关操作细则而感到十分困惑。

大塘社区党总支书记施家裕曾参与多个大型小区业委会筹备和监督工作。她表示，如果在工作中发现个别小区业委会的相关做法有不妥之处，社区对其实施监督也需要广大业主的积极配合。

据了解，街道及社区均无权单方面终止业委会成员资格，而是需要经20%以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格。“然而，部分居民对小区事务漠不关心的现状，往往导致相关罢免程序无法顺利进行。”施家裕说。

目前，坐落在大塘街道办事处辖区的恒祥豪苑、盛业大厦等多个小区的业主纷纷提出要成立业委会，部分成熟小区的业委会又临近换届。如何确保小区业委会依法依规行使监督权利，维护广大业主合法利益，将再次考验有关部门的管理智慧。

今年梧州市“两会”期间，记者分别采访了部分人大代表和政协委员，就如何提升小区物业管理服务水平、化解小区业主和物管企业之间矛盾等问题，了解他们的看法和建议。

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