房地产调控，靠堵是解决不了问题的。只能从源头解决问题，建立房地产长效机制，真正落实中央提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”，才能实现房地产的长治久安。粗暴限价

“五一”小长假，有个高中同学从梧州跑到南宁，买房。待了两天时间，逛了房博会，看了凤岭和五象新区，然后神色暗然地登上回梧州的动车。

他刚下火车的时候，我就告诉他：兄弟，你来晚了。离开的时候，他苦着脸对我说：知道南宁楼市火爆，不知道南宁楼市这么火爆。我明白他的意思：一是售楼部很热闹，二是房价远远高出他的预期，三是很多楼盘根本没房子卖。其实我心里比他还苦，房子太好卖，很多开发商都没有意愿投广告，再这么下去兄弟我就得改行了。

眼下楼市是不是像2009年那样火爆？不。比2009年更火爆。五象新区不少楼盘去年还是不温不火的，八九千的价格都卖得很吃力；春节过后就像服用了春药，销售突然喷发，价格过万还供不应求。你再去嘉和城和保利·领秀前城看一看，开个盘动不动就来几千人，人山人海的，哪里是买房，简直就是买白菜嘛。

感觉一觉醒来，楼市就进入卖方市场。

楼市为什么会这样火爆？这是一个庞大而复杂的命题。首先让我深入浅出地告诉你：最根本的原因是，除了还没买房的人，没有谁想让房价下跌。一是市长们不想让房价下跌，要不他们不会放任地价拍得这么高；二是银行也不希望房价下跌，原因你懂的；三是你们，一套或N套房子的拥有者，更不希望房价回归“合理水平”——相反，你们倒是乐意房子成为财富增长的永动机。

政府都限价了，怎么还说他们不希望房价下跌？这位同学，我就知道你会这么问。政府为什么要限价？因为房价涨得太猛。房价为什么涨得这么猛？因为房子太好卖。房子为什么会这么好卖？因为很多人都在买房子。为什么很多人都买房子？因为大家听说房价要大涨，钱拿出来买房子就会增值。你们为什么相信房价会涨？因为报纸上说地价涨得很猛，到处都拍出地王，地价上涨房价也得涨。

你瞧，归根结底还是土地价格在涨对不对？嘘。你们这么说，领导听了很生气。领导，您别发火，这只是购房者的逻辑。作为专业人士，我们当然知道，导致房价过快上涨的因素是很多的。比如货币增发，流动性过剩都砸进房地产啦；又比如国内投资渠道太少，老百姓投资无门只能投资房产啦；还比如头痛治脚的楼市调控，使得房价越调控越涨啦。总而言之，都怪老百姓，非得“居者有其屋”，非得把房子当成股票来炒，把楼市弄得一地鸡毛。

按照住建部领导的说法，政府调控房价的弹药是很充足的。众多调控武器中，威力比较猛的就是限贷和限购，一旦祭出，楼市立马哀鸿遍野，房价应声下跌。这一轮调控，众多城市就是“+因城施策”地抛出限贷限购，据说效果很不错。报纸上说，“五一”小长假，包括北京在内的部分热点城市商品房成交萎靡了不少。

“五一”3天假期过去，南宁的开发商终于松了一口气。正如我预测的那样，“双限”政策（限贷、限购）没有在南宁落地重启。我早就说了，除非房价涨幅惊动住建部，市长被邀去北京喝茶，南宁是不会主动重启限贷限购政策的。

当然，南宁的监管部门也不是放任房价上涨而不作为。早在2016年10月，面对来势汹汹的涨价潮，他们就果断出台了楼市“限价”政策，规定新签约房屋售价的涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%，否则无法通过网签。你们限贷限购就是为了抑制房价过快上涨对不对，我们南宁直接从终端限定房价涨幅，旗帜鲜明一步到位。

“限价令”把南宁的房价拴住了吗？恐怕没有。购房者还是如滔滔江水涌向售楼部，商品住宅销售火爆供不应求，如果你是开发商你怎么办？只有一个念头，涨价，大幅涨价。政府不给涨怎么办？

这难不倒冰雪聪明的开发商，办法多的是。一是捂起来不卖。于是我们看到有的楼盘只预约不开盘，有的楼盘干脆连预售证都不去申请。最绝的是五象新区有一个楼盘，据说已经领了预售证，由于政府允许的涨幅达不到开发商的预期，他们又把预售证退了回去。二是变相涨价。怎么变相涨价？可以买房搭配车位实现，原来只卖十多万一个的车位，现在是三十多万，相当于一套房子多涨了二十多万；也可以通过“精装”变现，一夜之间满城都是精装房，精装成本每平方米不过800元，他们拔高到2000元，相当于房价每平方米又涨了1200元。如你所知，车位价格和精装价格不纳入商品住宅价格，这样操作不但开发商如愿涨了价，地方政府又成功抑制房价过快上涨，皆大欢喜。

只有购房者苦不堪言。边排队买房，边看着房价噌噌噌往上涨，心急如焚。

其实政府也急，购房者怨声载道他们是知道的。于是，南宁又抛出了一项玉树临风的土地出让新规：限地价+竞公租房配建面积+溢价率超30%土地款一次性付清。具体地说，5月27日南宁有5幅共316亩商住地挂牌出让，跟以往不同，这次出让的地块都设置了上限价格，当竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为向上竞公租房配建面积，配建面积比例最大者得。付款方式也有变，当报价等于或大于起始价30%的溢价率时，竞得人须在30天内一次性付清土地款。

限价，又是限价。你不得不佩服调控者的良苦用心。但是，心理阴暗的我是这么想的，你虽然限制了地价，但你让开发商配建公租房，而他们又不是活雷锋，最终这笔账还得转化为成本，算在购房者头上。

掰了这么多，其实我真正想表达的一句话是：粗暴限价就是耍流氓。房地产调控，靠堵是解决不了问题的。只能从源头解决问题，建立房地产长效机制，真正落实中央提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”，才能实现房地产的长治久安。

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