本报记者赖新云通讯员方晓玉凯今年月梧州市区新建商品

本报记者  赖新云  通讯员  方晓  玉凯

今年8月，梧州市区新建商品房成交量看涨，并被不少人视为“刚需论”的证明甚至楼市回暖标志。然而，近两年的统计显示，在2010年历经销量大幅下跌后，市区楼市进入相对稳定状态，阶段性销量变化难改行情大势。在调控依然趋于严厉、保障房建设加快的当下，梧州楼市将以何状态迎接传统销售旺季，并朝何方向发展，记者进行了调查。

销量平稳未改行情大势

相关统计显示，8月份市区商品房成交456套，销量同比增长8.57%，环比增长12.87%。交易量上升，曾被不少开发商解读为“刚需拉动”。不过，市房地产交易中心有关负责人分析指出：一是开发商采取了包括低首付、送装修、折扣等在内的诸多促销措施，令不少观望中的购房者出手。二是灏景玥城、御山帝景10号楼的陆续开盘，刺激释放了长久积累的购房能量。

相对于调控的长期性而言，短期内销量变化，并未改变整体的行情走势。受地产调控政策影响，市区累计商品房销售增速一路下降。相关数据显示，2009年前八月，市区成交商品房3764套，2010年为4202套，2011年为3136套，2012年为3164套。同时，自治区统计信息网发布的数据显示，2009年上半年梧州市累计商品房销售面积同比增加54.2%，2010年为54.2%，2011年为-0.1%，今年为6%。

面对销售回暖的迹象，部分开发商认为，梧州楼市“刚需”明显，而相关统计也似乎为之提供了支撑。据市房产局有关负责人介绍，今年成交的3164套商品房中，符合家庭首购置业的住房交易量为1764套，超过五成。

据了解，在目前商品房成交回升的行情下，价格两极分化的趋势更为明显。据介绍，基于楼盘品质、坐落地段的差异，市区已形成了位于西堤沿江及新兴三路段的一线楼盘，新兴一二路沿线及周边路段的二线楼盘，西环富民路沿线及周边路段的三线楼盘，以及位于市区外环其他楼盘的阶梯层次结构。今年8月，一、二线楼盘销量达347套，三线、其他楼盘共109套。价格方面，一线楼盘成交价最高为每平方7862元，最低为4578元；二线楼盘为每平方5616元、3365元，三线楼盘为3964元、2360元，其他楼盘为3818元和1900元。

“从价格方面分析，我们认为当前市区商品房能够满足各阶层的需求。消费者可以根据自身实际，选择合适价位的房源。此外，一、二线楼盘较受欢迎，既是生活便利的需要，也反映出购房者就高不就低的消费心理。”房产中介许海波说。

多元营销扩大目标市场

目前正是“金九银十”时节，出于对抢占市场份额、增加交易量、改善销售记录的考虑，开发商采取了更加多元化的营销措施，千方百计吸引消费者。类似销售手法在今年表现突出，并成为市场的最大亮点。

梧州市中奥房地产咨询策划公司负责人李光环认为，营销不能产生需求，却能提升人气。因此，买卖双方处于胶着状态、市场空间难以打开时，除提升产品品质外，营销活动的开展及创新极其重要，谁的营销策略棋高一着，谁就能取得市场主动。

在现实需要的推动下，去年年底开始，开发商延续了常规打折促销，并推出低首付、送装修、垫首付、送礼包等手段，组织看房直通车，举办音乐会、摄影展、文化节、居民节等活动，达到增进了解、提升楼盘文化氛围、吸引客户的目的。与此同时，有楼盘还开展了“老业主带新业主送物业管理费”、“老业主带新业主送红包”等活动，希望启动“全民促销攻略”激活购房群体。

对消费者而言，丰富的促销具有极大吸引力。但业内人士认为，购房者应谨慎对待营销“橄榄枝”。比如，低首付降低了入市门槛，利于积累不多的购房者购房，但房价并没实质下降，只是开发商为购房者提供了部分无息短期借款，购房者必须在一定时间内付清垫付部分。此外，由于买卖双方信息不均衡的现实没有改变，任何促销手段都没有降价来得实惠。

采访中记者发现，开发商的营销行动开始延伸至县（市）。据悉，早在2009年，海骏达地产便在苍梧、藤县展开了宣传攻势，今年以来，嘉联置业、粤成、丰业等开发商都在县（市）布点楼盘海报。市房地产交易中心有关负责人告诉记者，销售渠道的多元化是保持客户量的一个关键点。而且，梧州市区以外购房者，一度占市区购房者总数的三分之二，向县（市）扩张是必然趋势。

未来市场仍将保持稳定

一边是销量相对稳定，一边是促销手段极其诱人。那么，在“金九银十”时节或在未来一段时间，梧州楼市是否能快速回暖？业内人士认为，由于消费能力被透支、房产税蓄势待发等影响，市区商品房销量、价格仍将波澜不惊。

“预计9月、10月成交量将有所上升，但不会改变市场整体平稳的现实。”市房地产交易中心负责人如是说。这位负责人分析说，目前多数开发商都没有完成预期销售目标。因此，在年末一段时间，开发商应该会有更多的促销措施，甚至是带有隐蔽性的“以价换量”。就此而言，对房屋需求迫切的购房者，可密切关注各大楼盘的优惠政策，据此挑选合适的机会再出手。

这位负责人表示，受国家屡屡强调调控不放松、银行取消普惠性优惠政策影响，楼市销量难有重大突破。长期从事房产中介工作的薛冰分析说，在建的红岭限价房、中恒国际医药物流城居住项目，以及快速推进的毅德现代商贸物流城居住项目，都采取针对性极强的销售手段，吸纳了大批优质刚性需求。此外，受限价房价格优势吸引，一批改善性需求也被透支。

薛冰判断说：“上述项目至少透支了未来两年的购买力。退一步说，即便新入职人员增加，但其需求量不会太大，难以推动市场。”此外，今年梧州市将建设13870套保障性住房，为购房者提供了更多选择，改变了单一市场格局。

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