中房不动产交易广场系列报道11, 房产交易中的“那些事儿”, 房产买卖情况千差万别，代书部帮您一站式搞定

YMG记者尚香杉

不动产登记政策在全国范围内开始逐步实施，虽然烟台还未正式施行，可也刮起了一股不小的房产交易热潮，不少市民都想趁着这段时间将空置的房屋出手。近日，中房不动产交易广场的咨询热线接到了许多房主及买家的咨询电话。其中，市民关注最多的是房产交易过程中哪些细节最容易被忽视。为此，中房不动产交易广场代书部给出了答案。

签订买卖合约时您该知道哪些？

去年12月，芝罘区市民张先生在中介成交一套房产。合同约定首付款时间为今年2月10日前备齐并打入经纪方账户，并在过户当天打给卖方张先生，但是直到现在经纪方也没有通知张先生和买方去办理过户手续。张先生多次致电中介公司询问进展，中介公司一直称买方首付没有到位并且贷款没有批复，为了房主的利益不能办理过户手续。张先生多次要求中介方告知买方电话，想和买方商量一下支付房款的问题，但均被中介拒绝。然而张先生急需该笔首付款支付货款周转生意，但是现在首付款遥遥无期，张先生急的像热锅上的蚂蚁不知如何是好。后来偶然得知买方联系方式，张先生便和买方沟通，得知买方早于2015年2月9日已经把首付款打到经纪方账户了，也同样等待中介通知过户。知道真相后，张先生和买方顿时火冒三丈，前去找经纪人理论。谁知经纪人互相推诿，说是内部沟通有误，不知其中缘由。随后，张先生咨询律师，却被告知合同中没有明确规定过户时间，因此打款时间也无从确定。由于不了解合同中“蹊跷”，张先生陷入非常被动的局面。

记者走访发现，港城像张先生遇到这种情况的市民不在少数。双方明明交了钱却迟迟没有得到中介通知，卖家不知道买家电话也不能直接询问，双方只能像盲人一样被中介牵着鼻子走。那么市民在日常房产交易过程中应该如何避免这种情况的发生呢？中房不动产交易广场代书部经理给市民“支招”了，并称，市民一般在签订房屋买卖合同的过程中，买卖双方应注意5个方面。

第一，必须确认房主的真实身份。买卖双方在签订买卖合同前首先需要检查签约人的真实性，主要是核实房主的身份，是不是房产证上的房主，业主证件的真实性是签订房屋买卖合同的前提条件。尤其在买卖双方自己进行交易没有第三方作为担保的情况下，该项问题更需引起双方的注意；第二，必须表明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段内打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，尤其是首付款打给中介的一定要标明具体付款和过户时间。值得注意的是：针对于要办理按揭贷款的客户来说，因其贷款批复时间的不确定性，对于过户时间的约定要相对灵活一些；第三，必须注明交接时间。这是买方应该专注的凡物本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、暖气、物业、户口等各个方面的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键；第四，买方必须见房主。现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者也只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实；第五，必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后谈些附加条款，将合同中对对方的意思写明，会减少后续阶段因意思模棱两可而造成的不便与麻烦。

房屋交接时这些您都查过吗？

春节刚过，海阳市民李先生一次性付款买了一套位于芝罘区的学区房，买卖双方签订房屋买卖合同时补充约定配套设施如房屋固定装修、家具、家电、小棚包含在房价内，水、电、煤暖、物业费在交房前由卖方承担，交房后由买方承担，房内无户口。可等到交接房屋的时候李先生傻眼了，当时说好的48寸智能液晶电视变成了23寸小电视，两张双人床少了一张，空调少了一台，当时承诺给的家具家电少了很多，李先生跟卖方协商的时候卖方却说，“当时合同上又没写明家具、家电具体的数量，你也没有证据证明我当时说过要给你哪些东西呀。”李先生觉得很无奈，打了好多次电话卖方终于说了实话，原来卖方觉得房子卖的便宜了，心里感到吃亏才把这些东西都搬走了。经过几天的协商卖方始终不答应把这些东西给他，因孩子上学着急入住无奈之下只能妥协，双方签完交接手续后李先生拿到了钥匙。去派出所办理落户手续的时候被告知原房主妻子户口还在这套房子上，李先生非常气恼，多次催促卖方把户口迁出，但是卖方始终以各种理由推脱，到了孩子上学的时候李先生也一直没有落上户口。

中房不动产代书负责人解析：房屋交接是最容易引发二手房纠纷的一个环节。交房时，卖方履行交房和结清相关费用义务，买方履行验收和支付相应价款义务。在房屋交接时，买卖双方请注意以下几个方面：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。由于双方疏忽，未于房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。再回头结算时，房东早已音讯全无；房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具验收；买方在交房时容易忽视对下水道堵塞和墙面洇水问题验收。附赠的家电、家具根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所附赠家具、家电的数量和品牌等，或者采用图像资料作为合同附件；户口的迁出问题。按照交易习惯，卖方应当在过户或交房前将房屋中入住的户口迁出。因暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，有些卖方会要求推迟户口的迁出时间。建议买卖双方采用下述办法降低交易风险。首先，在签订房屋买卖合同时，应当对上述问题进行明确约定。即使发生纠纷，买卖双方也可以有章可循。其次，将义务与权利捆绑，提高卖方履行交房义务的主动性。交房时间位于交易流程的最后环节，买方应预留一部分相应房款待卖方交房时再支付。最后，房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。对户口迁出等无法按期完成的事项，签订房屋交接书时将何时完成写入其中，以便买方将来要求卖方履行。

中房不动产交易广场帮您无忧交易

房产属于高消费，老百姓平时也不经常倒腾房子，所以面对复杂的房产交易流程，往往心有余而力不足，房管局窗口众多，不知道材料该递送到哪个窗口；各个银行银行政策不同，为了不多花钱，每家银行都要咨询。许多老百姓办过一次过户手续后都坦言不想再折腾第二次。在现有的传统模式中，不靠自己就只能支付高额的中介费委托中介帮忙办理，而中介的高收费乱收费现象以及越来越多的负面新闻也使老百姓不敢去相信。

中房不动产交易广场提供一个安全的交易环境，帮助买卖双方规避交易风险，由三大团队共同服务，提供“三对一”服务模式，客服、代书、律师三方共同解决双方的各种问题，合同签订均在三方协助下签订，买卖双方的意愿完全体现在合同上，法务部检查合同的有效性，尽最大可能规避房产交易过程中一切潜在的风险。交易手续由代书部代为办理，客户经理每天向买卖双方短信推送办理进度，与银行合作的交易资金监管服务信息完全透明化，一台电脑便可查询资金是否在账户中。中房不动产交易广场力求让老百姓坐在家中便可掌握交易进度。

即日起，您只需拨打客服热线0535-6655566或登录官网：www.myhouse.com.cn,或关注公众微信号：我的房子，或直接扫描公司微信号：我的房子，或直接扫描公司微信二维码或亲临环山路96号第一国际18楼，中房不动产交易广场将尽心为您提供五星级的房产交易服务。

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