烟台物业：五年探索，五年成长

昨天，记者从市住房和城乡建设局获悉，在刚刚结束的山东省“全省物业管理工作会议”上，烟台市工作得到省住房和城乡建设厅、省财政厅、省物价局、省质监局等相关部门以及兄弟地市的充分肯定和推介。目前，省专家组正在对烟台市今年7个争创“省级物业管理优秀项目”进行现场检查和验收，物业企业的不少具体做法受到好评。

“十一五”期间，烟台市积极探索烟台物业管理模式，规范行业发展，引导越来越多的市民树立起物业消费的观念。烟台物业起步于“十五”，成长在“十一五”，从小到大，从弱到强。目前，烟台市具有物业管理资质的企业440余家，数量比“十五”翻了近两倍。其中具有国家一级资质物业管理企业3家，二级企业17家，三级（含暂定资质）企业420余家。专职从业人员2.5万余人，从业管理各类物业项目1400余个，物业管理面积达6700余万平方米。共获国家优秀住宅小区（项目）8个、山东省优秀住宅小区（项目）54个。新建住宅小区物业管理覆盖率达100%，老住宅小区物业管理覆盖率达70%。

新、旧小区探索不同的管理模式

这五年，家住幸福河小区的居民周士明不再为小区环境差而发愁了。2006年起，该社区里有了专业的保洁员，社区街道干净了，居住环境舒心了。

2006年11月烟台市出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，同年12月，市政府召开了全市首次物业管理工作会议，进一步明确了物业管理工作“组织在政府、管理在行业、工作在基层、落实在社区”的基本思路，切实把这项工作纳入各级政府的议事日程，为促进物业管理和谐发展提供了有力保障。

“关于加强社区物业管理工作的意见”确定了社区物业管理的模式和组织形式，因地制宜，对新、旧住宅小区推行等级性物业管理和基础性物业管理等两种不同的模式。对新建住宅小区，从抓好建管衔接入手，积极推行市场化运作，确保建成一个，配套齐全一个，按照《物业管理条例》实施等级性物业管理一个。

对旧住宅区，首先由政府出资进行全方位、立体化的环境综合整治，配齐和改造小区的基础设施，拆除违章建筑，实施“平改坡”工程等。其次，界定物业管理范围。对旧住宅区以社区管辖范围为基础，界定物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。第三，推行实施物业管理。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘物业管理企业，按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的区片，以解决“有人管事”为目标，由社区居委会牵头，建立群众性物业服务组织，落实以保洁、保绿、协助治安为主要内容的基础性管理服务项目，扩大物业管理覆盖面。

在明确了不同的管理模式的同时，烟台市还建立了“以块为主、属地管理”的社区物业管理体制。区级政府对本辖区物业管理工作负总责，街道办事处负责指导开展工作，社区居委会具体组织实施，房管部门抓好行业管理。针对老城区历史形成的市与区“各管一摊”问题，划分了市、区两级的管理权责，按政策规定，应当由区级承担的职能，将全部整体下放，并把工作分解到街道、落实到社区，形成横向到边、纵向到底的工作体系。

从“公共性服务”走向“特约服务”

原先，群众对住宅小区要求有最基本的卫生保洁服务就可以了。随着生活水平的提高和居住条件的改善，群众对物业服务的要求也越来越高，星级服务、菜单式服务等应运产生。

近日，家住莱山某小区的居民张庆家里的马桶坏了，怎么弄也捅不开。而他所在的小区物业公司恰好于去年推出了室内维修等多种特约性服务。电话打过去，不到半个小时，物业公司派来专业人员就把马桶捅开了。对此，张庆很是满意。“保洁、保安、绿化、公共设施维护等这些都是最基础的公共性物业服务项目，这些年随着烟台市物业公司规模的不断壮大，服务水平也在随之提升。”嵇玉亮从事多年物业管理工作，见证了烟台市物业管理的发展过程。他介绍，他们公司正在探讨居家养老和物业管理相结合的模式。

市住房和城乡建设局局长邹长清说：“城市建设三分建、七分管。市民生活离不开

社区，社区物业管得好，百姓住得就和谐。”这些年，烟台市切实加强行业管理，引导物业公司不断拓展和提升服务项目。在开发建设环节，提前明确每个房地产开发项目的前期物业管理责任；在商品房预售环节，查验项目的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房；在商品房买卖合同中，明确约定物业服务条款，把物业管理的各个环节，逐项引入到合同关系上来，用合同规范各方权利、义务。同时，健全物业服务企业资质管理、信用档案、投诉责任以及退出制度，促进物业服务上水平。

为推动住宅小区物业管理上档次、上水平，烟台市在全市范围内开展了住宅小区物业管理创优活动，共指导参评小区（项目）167个，先后有145个小区（项目）达到了规范化管理的创优标准，建筑面积达1185.6万平方米，居民10.6万户，其中有62个小区（项目）被评为国优或省优物业管理小区（项目）。

展望“十二五”：

规范行业发展扩大旧区物业管理覆盖面

五年探索，五年成长。为让社区百姓住得更和谐，烟台物业走过了不平常的“十一五”。

市住房和城乡建设局副局长于占春介绍，下一个五年，针对当前物业管理存在的难点，烟台市将进一步理顺物业管理体制，推进物业管理项目招投标工作，拟定《烟台市物业管理项目招投标管理办法》和《烟台市前期物业管理项目招投标管理办法》以及《烟台市物业质量保修金管理办法》和《烟台市物业管理收费办法》等一系列规范性文件草案；加强同市物价部门的沟通，修订烟台市物业收费标准、企业评优定级等相关规范性文件，使之与当前烟台市物业管理行业发展实际情况相适应；加强督导力度，建立物业企业信用档案考核制度，定期对物管企业进行监督检查，建立企业信用档案考核制度。

加强对住宅区内各种收费的监管，实施帐目公开，清理整顿多收费、滥收费、无证收费的现象，引导物管企业规范化运作；同时加强行业自律，建立行业沟通交流平台，根据企业强烈要求，力推成立物业企业行业自律组织———烟台市物业管理协会；强化物业管理服务持证上岗制度，加强行业从业人员培训和管理；继续扩大旧住宅小区物业管理覆盖面，力争达到85%以上。YMG记者侯召溪

通讯员刘新海张经双葛振鹏摄影报道

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