人性化户型提升物业的升值空间

房子是遮风挡雨之地，安身立命之所。当人们解决了基本的居住需要，则希望能居住的更舒适更温馨。从有房子到好房子，人生目标在不断前进。记者认为，好房子不仅是个住处，还要成为家园，甚至成为居者体现自我价值的重要标准之一。

地缘性是物业升值的根本动力

很多刚性需求者都想赶着房地产的黄金时间拥有一套属于自己的住房。在看了芝罘区和莱山区几家楼盘后，80后的小张总结出一个规律：销售人员在介绍项目时，通常会说好产品有三个因素，第一是地段的升值空间，第二是户型的宜居性，第三是基础配套,不难发现地段已经超过了价格成为影响买房的首要因素。

选房的诸多要素中，地段是第一要素。这其中包含着两个内涵：一是以个人及家庭成员的工作、学习，以及居住习惯、居住里程为半径所选择的居住地段，也就是通常所说的“地缘性”。二是地段本身所具有的发展潜力和各种价值。包括经济价值、文化价值、历史价值、政治价值等。如果是自住型购房者，应该会受到“地缘性”的影响更多一些，因为他们需要了解生活在这里之后的地段带来的实际意义，也即便利性；而如果是投资型购房者，更多地会偏向于发展潜力的价值，比如按照现在烟台发展方向来看，东部会成为未来烟台的新城，虽然目前基础配套仍未跟上，但投资不是自住，没有住房需求的压迫，因此更倾向于房产的增值。当然，如今的烟台人也开始注重自我实现的需求。比如选择住在那个地段的楼盘，则是一种身份和地位的象征。烟台人住东不住西则是很好的例证。

由投资型需求我们延伸出对地段的讨论。一个地段之所以受到关注，基于地段的成长性和地段的竞争性两方面原因。成长性如前文所描述，主要得益于政府的政策。如烟台的东部区域，近几年受到国家和地方的政策的影响，加上其本身的优质性，成为名副其实的“高成长性股”。而竞争性则是该地段同类、同质楼盘的比拼程度。比如在同一个地段，其实际意义相差应该不大，对于购房者来说，选择哪里都不影响生活的便利性，而对于楼盘来说则是关系到销量，因此容易引起“局部的竞争”，竞争的结果是既可以让购房者受惠，又可以平抑楼盘的价格，实现优胜劣汰。

符合生活习惯的户型才有说服力

当然，好房子最终还是要落实到住上，自然就要考虑到户型结构。80后的小张不但有烟台人传统的南北通透、双卧朝阳要求的习惯，而且在这基础上对生活品味提出了更多的要求。其实就烟台而言，无论大小户型，从烟台人的居住习惯来看，首先要考虑到的是南北通透，双卧朝阳的方正房子，其次才能容得大小户型各展所长。

从大户型的角度出发，大户型的购买者一般是资金比较充足，更多的是改善型需求的置业者。他们对居住环境、档次会要求更高。这样在宽松的环境中，才能获得舒适的感觉。另外，追求公寓中的豪宅、都市里的村庄，似乎是现代城市人的一致选择。例如，一些项目的平层大宅，往往会被放在烟台人所谓的“东打头”、“西打头”，这样可以使整个户型拥有两面以上的采光、观景空间，提高其品位。

从小户型的角度看，烟台人的要求是“麻雀虽小五脏俱全”。纵然面积小，也要满足多功能。除去基本的客厅、餐厅、卫生间、双卧之外，在有限的面积中，再增加读书、休闲等功能的住宅也成为众多小资的首选。一般来说，一居室的空间是有限的，多为过渡型住宅，而二居室则是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时，单身、三口之家均可，两代人也能凑合；投资时，比一居租户受众群体更大，比三居室易转让。但是从生活的实用性上讲，三居室应该成为未来户型的主力。

当然，购房者不能“一叶障目不见泰山”，地段和户型并不能解决对房子的所有需求。购房时还要考虑到实用性、安全性、经济性、环保性，这里可以量化为一些可行性的指标。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏，楼盘的朝向和环境，楼盘户型设计是否合理等。例如普通多层住宅，基本要求有供水系统、供电系统、排水系统、车库、电话线路等；如高层住宅，除上述基本生活配套设施外，须另行配套电梯，职能系统、消防通道、消防设施、热水供应系统、煤气管道等。需要补充一点：其实高层住宅有其自身诸多的优势，如果采用名牌、性能好、质量稳定的电梯，高层住宅购买时可作考虑。二是楼盘质量，即建筑物的质量。

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