专业化+精细化未来房企发展的出路

从2010年至今，入驻烟台的外来实力房企已经有20多家，目前烟台的房地产市场仍属于快速成长期。如果这20多家房企前赴后继，“万箭齐发”，那么可想而知，在本轮房地产周期内，未来10年内烟台的房地产市场会逐渐趋于饱和。但稀缺资源始终是稀缺资源，随着房地产市场的发展，新楼盘只能“另谋他处”，这点从当前一线城市的房地产市场现状可以窥测。面对不可多得的稀缺资源，以及未来房企发展的长远大计，着实应该看清烟台房地产市场发展趋势。

未来房地产市场专业化程度提高

今后房地产市场上，专业化程度会不断提高，产品和开发商会逐渐形成固有的联系，即提到楼盘会立即与开发商相对应，如万象城、葡醍海湾等，这是大多数企业将选择的发展道路。同时这也是导致今后住宅市场在类型化挖掘方面产生更多的变化。比如住宅的细分涉及到度假地产、酒店式公寓等，这些产品会随着烟台地产市场的发展而越来越多，并出现一些比较专业化的开发企业或投资企业。此外，烟台有众多的稀缺资源，比如北部临海、清洁的金沙滩、依山傍海等。因此，未来几年更多的稀缺土地资源的产品会出现在住宅市场。比如海景房，沿海一线的住宅属于本土资源，开发商立足当地市场，开发销售非常便利。而且随着烟台城市辐射能力和聚集能力的增强，越来越多的外地人也可以延伸到这里，因此，更多开发商会投入相当的精力和财力，主动挖掘城市中的优势土地资源，打造高端，特色化产品。

从目前全国房地产市场发展来看，专注于某一类型的产品开发将是今后的主流，最关键的是要做好产品的精细化、熟练化和专业化。比如，烟台目前房地产产品类型主要有商业地产、别墅（或旅游度假地产）、普通住宅等。但是纵观进入烟台的公司，除了一些综合型开发商以外，专长型也不少，比如阳光100高密度，时尚产品，而龙湖则擅长低密度精品，当然这并非否认了这些专长型公司开发其他业态的能力。与专注某一类型的小公司相比，大公司纵然有优势，但是船大了也不一定好调头。所以未来走综合型道路的开发商会越来越少，其实，只要真正提高技术含量，产品品质，将小项目做出自己的特色，同样能取得成功。

个性化、精细化是高档商品住宅发展特点

开发商主导的市场化高档住宅产品开发，主要为了满足购买者居住条件改善的需求。所谓改善型住房，要么区位变好，要么面积有很大的提升，需求提高很明显，这才是真正的改善。因此要解决这部分人的需求，需要满足更多条件，如，地段和环境更好、户型和面积有很大提升，园林景观更加细致、物业配套更加完善，其购买人群至少是二次置业以上或作为投资，或真正有改善性居住需求的。这部分需求则要通过突出个性化和差异化，避免同类产品间的同质化竞争。当然，开发商也可能提供一些较小面积的酒店式公寓产品，这种小户型总价可能不会太高，但也是开发商追求产品个性化、抓市场空白点的另一种表现。

精细化整合设计也是当今房地产发展潮流，业内人士称，精装房在国外几乎没有，而在国内一些大城市，比例也已经相当之高。精细化设计一方面可以极大提升开发效率，控制产品质量，另一方面开发成本显著降低。而目前烟台交房时，精装交房的楼盘屈指可数。随着社会的发展，作为居住者或投资者，其家庭结构、生活方式必然会不断发生变化，房地产产品在开始之前，就应该考虑到未来的各种需求，需要有更精准、人性化的考虑，可以进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。因此，如何突出产品特色和细节设计的多样性，促进销售，也是开发商应该提早思考的问题。

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