“老房贷”明年1月起减负, 今年央行已五次降息，元旦后多数房贷将执行新利率

2015年央行连续五次降息，根据银行的贷款合同规定，大部分房奴要在明年元旦后才能调整贷款利率，即获得累计5次降息带来的减负福利。业内人士表示，随着购房资金压力的减轻，将刺激更多刚性需求、改善型需求适时出手。

50万贷20年月供省350多元

2015年，央行分别在3月份、5月份、6月份、8月份和10月份连续5次降息，5年期以上利率从6.15%一路降至4.9%，降幅高达20%。在贷款购房的市民中间，10月24日后申请房贷的可按最新4.9%利率计算。银行的工作人员最近最常接到的咨询就是，“我的月供什么时候开始减少？”由于年内连续五次的降息，不少房贷族都在盼望着自己的月供早日减少。对此，银行的工作人员表示，对于大部分房贷族，降息带来的福利都会在明年起集中体现。

因为在目前银行执行的贷款合同中，通常约定在降息或者加息的情况下，将在次年1月1日开始执行新利率，仅有极少数约定在利率调整后的次月执行新的利率水平。因此，在降息前购房的市民，将统一在2016年元旦后才能开始为房贷减负。

根据目前最新的房贷利率4.9%计算，购房者贷款50万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出28.5万元的利息，月供3272.22元；而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出约37万元利息，月供3625.56元。也就是说，如果购房者是今年3月份之前购房，那么在2016年元旦调息后，每月月供将减负353.34元。在公积金贷款中，由于在10月24日的降息中，央行提出个人住房公积金贷款利率并不作调整。因此，公积金贷款利率今年仅经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

下月还款额或非降反升

尽管明年1月1日起开始享受降息福利，不过银行工作人员表示，采用等额本息还款的客户需要重新分段计息，2016年1月份需要偿还的月供可能不会立即减少，反而可能出现略微增加的情况。

这是因为在等额本息还款方式中，还款金额是固定的，利息少了，要还本金自然多了。而一个还款周期是跨月的，每年1月的还款中，一部分利息是按照上一年计算，一部分按照新利率水平计算。由于利息只是部分下调，再加上要多付的本金，明年1月的还款额可能出现小幅增加的情况。

假如市民的下一个还贷日为2016年1月10日，那么2015年12月10日至12月31日的利息要按照2015年的利率计算，2016年1月1日至1月10日的利息才能按照新利率计算，仅相当于1月还款额中仅有10天按照新利率计算。因此，2016年1月份的月供具体会减少多少，还需要根据实际情况确定，建议市民在账户中存入足够的金额，以备还款使用。而2016年2月份之后，当月月供将完全按照新利率调整。

部分银行执行首付2.5成政策

除了利率下调减轻了购房者的月供压力，今年国家同时出台了一系列金融优惠政策以促进楼市成交，例如9月30日便提出首套房商业贷款最低首付款比例由30%下调至25%。记者在询问烟台多家银行的房贷政策后获悉，已经有部分银行执行首付2.5成的优惠政策。

例如中国银行、招商银行、浦发银行、华夏银行、中信银行等银行，表示可以向购房者提供首付最低25%的住房按揭贷款。而农业银行、邮政储蓄银行、光大银行等则表示，需要根据住宅所在楼盘、客户资质等条件，向部分客户提供首付最低2.5成的优惠。此外，目前绝大多数银行均对首套房商业贷款执行基准利率，仅有招商银行、邮储银行等少数银行可以提供基准利率9.5折优惠。

年末市区住宅成交量好于去年

伴随着降息降准、商贷首套房首付25%等新政频繁的出台，房地产市场维稳的信号进一步加强，烟台楼市自下半年以来也开始企稳。尤其从9月份开始，房价、成交量等重要指标接连呈现向好迹象。从房价来看，9月份，烟台新房环比价格在连续15个月下跌后首次上涨，11月则是年内的第二次上涨。二手房方面，环比价格分别在7月、8月、10月企稳持平，9月份则呈现16个月来首次上涨，11月则是年度第四次呈现持平走势。从成交量来看，作为房地产市场的“金九”，9月烟台六区房地产共成交3930套，环比8月上涨19.1%，同比去年上涨48%。尽管10月、11月市区住宅成交量并没有达到“金九”的规模，环比均有不同程度下滑，但总体仍好于去年同期，同比分别上涨16%和14%。

同策咨询分析师王艺澎表示，进入十一月，伴随天气转冷，房地产成交淡季来临，烟台楼市活跃度下滑。尤其是各项目年前推新的意愿下滑，市场逐步进入续销去库存的阶段。缺少集中推盘的成交带动，月度成交量环比出现下滑，但仍好于去年同期。“临近年末，楼市供应将进一步降温，‘促销去库存\’成春节前的市场主流趋势。趁房企年末促销，冲刺年度业绩之际，有购房需求的市民可趁优惠及时入手购房。”他表示，虽然今年传统的销售旺季已经结束，但目前市场的成交筑底局面基本形成，在年前仍有部分累积需求有望抄底入市，促使全市成交量保持在平稳水平。

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