烟台开发商“以价换量”奏效, 房贷新政助推刚需释放

9月，可谓2014烟台楼市的“分水岭”。当月，烟台六区新建商品住宅成交量创本年度新高，增幅高达34.73%，一扫前8个月楼市呈现出的疲态。10月，成交量再上新台阶，一批批性价比极高的房源不断投入市场，开发商乐了，购房者笑了……

很多人在思考，这短短的两个月究竟发生了什么，让楼市出现如此大的转变？楼市在喧嚣过后会不会又重归平静？“今年的最后两个月，楼市不会变冷，甚至有可能比‘金九银十\’更热闹！”业内人士王艺澎对此显得很有信心。究其原因，王艺澎说，“烟台市场上刚性需求群体接近80%，已经到了必须释放的时候了。他们的存在，给了烟台楼市持续回暖的动力！”

刚性需求，楼市发展的基石

9月和10月的烟台楼市，无疑是刚需的天下。无论是官方还是非官方的成交数据都显示，今年“金九银十”的成色是相当的足。“从成交情况看，今年9月和8月相比，确实是翻天覆地的变化。”国家统计局烟台调查队价格调查科副科长张辉介绍，9月份，烟台市区新建商品住宅网签成交量2902套，比8月份的2154套增长了34.73%，是2014年以来成交量最多的月份，比成交量最低的2月份更是翻了一番！

10月份烟台楼市继续保持了稳中向好的发展态势，成交量在9月基础上又有了较大幅度的提升。业内人士王艺澎提供的数据显示，10月烟台六区共卖房3303套，刷新了今年楼市月度成交新高。尽管统计部门与地产研究机构的数据不能用于直接比较，但对于近期烟台楼市发展趋势的判断是一致的：“冷”了大半年的烟台楼市，终于开始变暖了。

从数据来看，今年的“金九银十”，或许更应该称之为“银九金十”。而促成这一变化的，毫无疑问，是烟台市场上庞大的刚性购房需求群体。“烟台市场上，刚性需求的比重要接近80%！说刚性需求是楼市发展的基石，一点也不过分。”王艺澎说。

以9月份的官方成交数据为例，成交的“大头”都是刚需。90平方米及以下户型成交1227套，90—144平方米户型成交1488套，144平方米以上户型仅成交187套。“大部分是刚性需求，或者说是改善性的刚需，它是刚需的‘升级版\’，但还不属于真正意义上的‘改善性需求\’。”楼市研究专家、连合视觉林靖皓经理坦言，随着生活条件的改善，“刚需”不再仅仅满足于有房子住即可，对住房品质的要求也逐渐提高，“以前70平方米就认可了，现在市民手里有钱了，可能我就想买套100平方米的给儿女做婚房用，这也是刚性需求的一种表现形式。”

以价换量，楼市选择“突围”

“刚需”自然并非突然出现，那么为什么会在“金九银十”期间集中释放呢？显然，这绝不是一种偶然。

说到“金九银十”楼市的回暖，不能不提中海国际社区。今年9月20日，市民李斌参加了在中海国际社区售楼处举办的“星巴克之约”暖场活动。一个星期后，该楼盘推出了3个楼座，共400套面积区间为68—113㎡的房源。李斌在现场选中了一套自己比较满意的房源。“从户型来看，基本都属于中小户型，价位也比较合理，对我们这些工薪族构不成太大的负担，希望这样的楼盘以后越来越多。”签了购房意向后，李斌非常高兴。

楼市研究专家、烟台峻德咨询公司总经理武俊分析，除了2013年以外，前几年的“金九银十”其实成绩都比较平平，但今年烟台市场上开盘、认筹、加推活动不断，让人眼前一亮。“不仅是中海国际，其他几个刚需项目在9、10月份的表现都是可圈可点的。在今年上半年全国房地产市场不是很景气的大背景下，为什么烟台这几个刚需项目表现出色？因为开发商找对了路，要抓住刚需购房者的需求，‘好产品+适中甚至较低的价位=热销’，这是铁律。”王艺澎说。

除了价格比较优惠之外，不能忽视的是，教育资源配套成为很多刚需群体关注的焦点。例如，中海国际社区毗邻莱山一中，临近大学城，学校众多，高新区烟台二中新校区的招生，也吸引了很大一部分年轻置业者落户。而芝罘区今年全面禁止择校，许多家长眼中的“名校”周边的项目，自然成了刚需族的首选，成交量也有了较大幅度的增长。“中海等项目的做法，其实就是‘以价换量\’，这种做法目前来看确实是行之有效的。虽然不可能每个项目都加以效仿，但很多开发商从中得到了启发，在近几个月推出了大量的优惠促销活动，给刚需群体实实在在的实惠，同时也带动了销售，可谓是两全其美。”武俊说，价位适中，又有看得见摸得着的优惠，“以价换量”对促动刚需实在是功不可没。

房贷新政，推动刚需市场

“最近新房和二手房成交都不错，一方面是价格合适，另一方面房贷新政开始在烟台落地了，客户买房的动力也足了。楼市回暖了，带动我们二手房市场也跟着沾光了。”昨天上午，芝罘区一家二手房中介机构的唐勇经理送走一批来看房的客户后，兴奋之情溢于言表。

在楼市研究人士看来，9月和10月市场刚性需求的大释放，是“双管齐下”作用的结果。开发商“以价换量”在9月奏凯，紧接着“十一”房贷新政出台，给本就有些红火的市场添了一把“火”，这才造成10月“银十”胜过“金九”。

9月30日，央行出台房贷新政：“认贷不认房”，只要还清手中的房贷，再买房就按首套房办理；允许银行给予个人住房贷款最低7折的利率优惠。截止到10月31日，港城绝大多数银行已执行“认贷不认房”新政，此外，多家银行将首套房贷利率由上浮5%到10%调整到重归基准，更有个别港城银行进一步“松绑”，对优质客户给予最低95折的优惠。“首套房贷利率打折，主要针对的是刚需购房者，通过房贷利率优惠，切实地降低购房成本。”林靖皓简单算了笔账，以一套价值50万元的商品房为例，首付三成即15万元，余下的35万需要办理房贷。假设分10年还清贷款，如果能拿到目前最低的95折优惠，比上浮10%连本带息要少花2万多元，不是一个小数目。可想而知，如果随着政策的进一步落地，烟台能够出现更低的贷款利率，对于刚需购房者的刺激作用该有多大。

房贷政策的出台，让刚需购房者对市场的关注度有了明显回升。据相关监测显示，刚刚过去的10月份，连续5个星期成交都呈上涨趋势。“房企以价换量、政策持续发力，楼市供求形成较好的互动，六区楼市有望维持近期的稳中有升的态势。”业内人士认为，11、12月虽然不是传统的销售旺季，但考虑到刚性需求的集中释放，取得足以媲美“金九银十”的成绩是很有可能的。YMG记者徐睿

烟台房博会上，市民正在看房。YMG记者唐克摄

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