房屋过户哪种方式好?

现实生活中存在不少直系亲属间的房产过户,一般较多的是父母的房产过户给子女。那么直系亲属间房产过户怎样“最划算”呢?可能很多人都想成了继承或者赠与,其实大家都想错了,继承和赠与听起来感觉是最好的过户方式,本来就是一家人,肯定会优先选择继承和赠与了。事实真的是如此吗?对此,笔者采访了业内人士。

赠与房产不交增值税和个人所得税,但是需交全额契税

孙先生目前正在考虑这个问题。孙先生说,父母在烟台有两套房产,是当年包工程时的顶账房。如今,父母想把这两套房产过户到他的名下,究竟应该走继承、赠与还是房屋买卖呢?这其中有什么样的区别呢?

在一家房产中介公司工作多年的李先生说,房产过户给子女的方式有三种:第一种是以出让的方式办理过户,也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户,先办理赠与公证,然后办理房屋评估作价和房屋鉴定,最后办理过户。第三种是以继承的方式办理过户,但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下,不是很常用。

李先生说,买卖过户就是正常的二手房交易,按照二手房正常的流程进行。现在二手房需要交个税、契税、增值税,如果房产满两年可以免增值税,如果房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年,还可以免个税。一般来说直系亲属间的房产过户都是满两年再过户的,毕竟5.5%的增值税还是很高的。如果没有了增值税,只用交契税和个税,契税根据实际情况有所优惠,现在买首套房90平方米以下契税为1%,90平方米以上契税为1.5%；二套房90平方米以下契税为1%,90平方米以上契税为2%；三套房及以上不看面积契税为3%。“如果按照契税最高3%计算,加上1%的个税,一共为4%的税费。买卖过户的房产则不存在以后差额20%的个人所得税。”李先生表示。

说到赠与过户,是赠与人将自己的房产无偿给予受赠人,受赠人表示接受的一种行为。如果是房产赠与过户,那么需要去公证处办理赠与公证书,赠与公证的费用每个地方存在差异,有的可能不到评估价值的1%,有的则可能达到评估价值的2%。李先生表示,在不动产交易中心过户时,赠与的房产不用交增值税和个人所得税,但是需要全额交契税,契税是不能享受优惠的,也就是3%的契税。综合算下来赠与过户的费用是房产评估价值的4%—5%。“值得注意的是,受赠人如果后期要转让此房,如果此房不是受赠人满五唯一的房产,那么需要交差额20%的个税,契税和增值税则按照正常情况收取。”李先生说,差额指的是在出售时的价值减去接受赠与时的价值,比如现在房产价值100万元,受赠时的评估价值为50万元,差额为50万元,个人所得税为10万元。

至于继承过户,指的是直系亲属过世后的一种过户方式。继承过户涉及的费用较少,只需要交继承的公证费用,这个费用根据地方不同有所差异,一般来说是很便宜的。契税、个税、增值税都不用交,所以仅从费用来看继承的费用是最少的。

但是和赠与过户一样,继承的房产在以后出售时仍然存在差额20%的个税,除非房产是家庭中唯一住房且满了五年,否则都是要交差额个税的。

五年内房产赠与更省钱,五年以上房产买卖过户更省钱

李先生说,在买卖、赠与、继承三种过户方法之中,继承是最经济快捷的途径,因为我国还没有开征遗产税,办理继承过户只需缴纳公证费,其他税费全免。由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现,所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然,也有父母考虑得很远,打算写下遗嘱把房产留给孩子。

对于五年以内的房产,赠与过户更省钱。根据国家政策,父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的。

但如果是买卖过户,除了契税外还要缴纳下面的税费:房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税;房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭住房的,买卖过户时要征收个人所得税。

对于五年以上房产,买卖过户更省钱。根据国家政策,如房产购买已超过五年,则免征营业税和个人所得税,只需缴纳契税,比赠与过户少缴纳一个公证的费用。

李先生说,选择哪种方式过户要看房屋的情况,对于购买超过五年的房子,转卖时免征营业税,如果这套房又是家里唯一房产,不但免营业税,还免个人所得税。

如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱,父母在办理过户时可以咨询一下房产管理部门,选择适合自己的方式将房屋过户给子女。 （李楠）

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