张先生购房合同规定取得商品房规划验收合格证及其他证

张先生：《购房合同》规定“取得商品房规划验收合格证及其他证明文件就可交房”，那么，国家对商品房交付使用时有无最基本验收的要求？

玉林人居：通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件：一、法定条件：建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；二、约定条件：达到预售合同约定的其它交付条件。三、根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；5.有施工单位签署的工程保修书。

黄小姐：我看中一套二手房，但该房有产权证没有土地证。请问这套房子能否上市交易？如果我买了，有哪些风险？

玉林人居：国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

据此，因为没有土地使用权证的房屋可能成为空中阁楼，所以购买人若已知该二手房没有土地使用权证应当采取下面方式：1.不购买此类房屋；2.与出卖方在协议中约定交付土地使用权证的期限，并留下一定数量的保证金；3.与出卖方在协议中约定无法交付土地使用权证的后果。

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