纠纷剪不断理还乱 物业管理何时告别“成长的烦恼”

角斗场、小偷的乐园、超级垃圾场……这是记者在采访玉林城区的一些业主时他们封给自己小区的“雅号”。在这些“雅号”的背后是频频在小区中上演的一幕幕物业乱象“闹剧”，让人不由感叹：“住宅再高档，房子再值钱，没有优质物业，就像住在火笼中，上窜下跳不得安宁！”乱象一横幅高挂业主维权“产权未定先收费，马路停车何时了”、“住不起贵过租，九种收费令人惊”……这是今年4月奥利华园的业主们为抗议小区物业“乱收费”打出的横幅。

记者11月17日来到这个小区，业主梁先生告诉事情的原委：“业主发现房子‘买得起，住不起\’。一是地下停车场在产权未定时，开发商及物业公司与业主没有充分沟通的情况下，要求业主缴交电动车月20元～30元/台，小车月210元/台，于是业主被迫停车在马路；二是收费项目多，有电梯垃圾费、杂费等9种费用，一些业主据此算出每户月平均要交300元～600元费用。”

在各方的努力下，现在“风暴”已平息。物业公司宁女士说：“由于地下停车场产权暂时未定，现在停车收费只收能源费，现在按每辆小车每月50元、电动车每月15元收取。另外业主反映的收费项目多，多数是误解，像电梯垃圾费只是业主在装修时一次性收上的电梯电费、装修垃圾清运费、清洁费等费用，入住后不存在此费用。杂费其实是无负压供水电费，这是高层住宅送水上去必须产生的加压的水泵电费，原来进住业主比较少，所以摊分的电费达每户80元/户，现在随着进住业主的增多，这个费用已大大减少！”

把脉及建言：物业收费成了乱象中的焦点，类似的“奥利华园事件”在玉林众多小区都上演过。现在业主反映的物业收费问题主要集中在：开发商、物业公司、小区物业对乱停车听之任之。主三方沟通不够，造成误会，这是乱象的最主要因素；一些收费项目既不合理也不合法；物业收费不透明，开支情况不公开。一些业主感叹：“业主们并非一见物业收费就要‘喊停\’，但是也不做‘冤大头\’！”乱象二遗留“炸弹”不时引发

记者走进号称“玉林市首个全带电梯超大型高尚商住社区”的盛业家园却发现众多不和谐之景：墙壁上写着火药味颇浓的涂鸦，楼上的业主时不时往楼下扔垃圾、吐痰。小区业主反映：“业主两年前就交了2000多元安装小区可视门，然而现在只装了一个简陋的铁皮门，于是小偷轻易撬门，失窃成家常饭！”而小区物管方更是一肚苦水：业主经常以各种理由拖欠物业费，最高纪录时拖欠户数达到50%，平时也不服从管理，小区物业管理陷入恶性循环！

物业公司及业主介绍，小区交付使用已有三年多，可是房产证仍然没办好，还有住户反映部分房子的质量问题一直没有解决好，这是业主拖欠物业管理费的最大理由。另外开发商承诺的可视门没有安装，住户多次被盗，加剧了业主对物业公司的反感。物业公司负责人谢女士说：“物业公司成了业主们的出气筒，然而业主不能够及时交物业费，我们就无法或按时支付员工工资，这样势必影响员工的积极性，从而造成物业管理质量的直线下降！”

把脉及建言：物业管理业内人士韦先生分析说，像盛业家园这样遗留有众多“炸弹”的小区，让接手的物业公司苦不堪言，相关部门一定要加强楼盘物业交接时的管理，规范开发商的行为。但是他认为，业主维权要理性，开发商的问题不能让物业公司来负，以此拒交物业费，最终还是损害业主的利益！乱象三安保失策频频失窃“谁想晚上睡觉抱菜刀防小偷,欢迎入住本小区！”这是新都香格里拉业主在小区频频发生失窃现象后最搞笑的说法。一位住户说：“我入住不到一年被偷3次，小区一年被偷数十次，整个小区四通八达，没有监控系统，更谈不上什么安保防范措施！”一些小区简直成了小偷的乐园，城区江湾路安居小区的业主反映，这里最高失窃纪录曾经一个晚上就丢了4辆电动车，而城区另一个小区很快打破该纪录：一个晚上被偷8辆车！玫瑰花园的业主则对去年12月的失窃事件记忆犹新，一伙窃贼潜入该小区，狂偷数小时，家住高层的多户业主失窃，存放数万元财物的保险柜都被撬开。一位业主说：“下午6时多发现家中被盗后，就到小区保安室反映情况，但没有引起物业公司的重视，也没有加派保安进行巡逻、检查，导致更多的业主失窃。”

把脉及建言：记者调查发现城区小区失窃后，开发商、物业公司均是互相推诿责任，最后埋单的还是业主，这也迫使部分业主以此为理由拒交物业费。受聘玉城多家物业公司、被誉为“金牌保安”的甘先生说，要杜绝失窃现象，物业公司要切实负起自己的责任，首先对有安全隐患的小区，在开发商没有整改前一定坚决不接手；一定要加强小区摄像头等安保硬件的投入；加强小区巡逻，提高保安的素质。乱象四业委不当殴打业主

小区业主委员会本是业主利益的维权者，然而在弘景·金色蓝湾小区上演了如此一幕——业主委员会成员殴打业主。事情经过是这样的：小区业主委员会负责管理全体业主交上的小区的维修资金（0.1元/平方米·月），用于维护小区的公共设施正常运行。然而当江南社区居委会到该小区进行检查维修资金收支情况时，业主委员会并没能够拿出相关的维修支出费用单据。有些业主认为小区的维修资金的支出情况大多去向不明，于是强烈要求公布支出明细，可业主委员会并没照做。有些业主就找业主委员会讨要说法，甚至怀疑委员会有关人员私吞了维修资金，双方在争执不下的情况，业主委员会有关负责人就对小区一业主大打出手。这种行为触怒了其他业主，并要告打人者。最后，该小区业主委员会打人者意识到自己打人的错误，向被打业主赔礼道歉，并贴出致歉信于小区公告栏，并承诺将支出明细表公布，此事才得以平息。

把脉及建言：记者调查中发现，全市目前实施物业管理的项目共180个，然而成立了业主委员会的小区才32个。与这种低水平相对应的是，业主委员会的成员素质相对较差，集中表现为公益心不强，服务意识差，很多委员在公共事务面前成了隐身人；相关法律法规不熟悉，不懂如何给业主维权甚至乱维权；一些像金色蓝湾的业主委员会运作不规范，造成双方剑拔弩张。曾任银泽庄业主委员会主任的陆先生说：“要提高小区业主委员会成员的素质，业主首先要提高自己的素质，要积极参与小区各项事务，选出好的‘当家人\’；业主委员会要自觉接受监督，规范运作，加强廉政等制度建设！”

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