电梯“罢工”事件折射出小区相关利益方诉求不一，导致问题生问题，“冤冤相报”没终了 建设和谐小区如何走出“蛋生鸡”迷局

   “聚焦玉林市物业管理现状”系列报道七

核心提示：开发商欠业主的，业主拉物业公司来还，现在业主欠物业公司的，物业公司电梯公司来垫背……这样的三角债如何走出“蛋生鸡”迷局？

就在本报的“聚焦小区物业乱象”的系列报道即将进入尾声时，传来盛业家园的15部电梯被电梯公司停止运营，1000多名小区业主被迫爬楼梯回家。记者就此事进行了调查，发现此事恰恰是和谐家园建设一个极好的反面例子，这里开发商、业主、业主委员会、物业公司等小区权益相关方的“利益最大化”的习惯思维，与现代社会需要的责、权、利相结合的契约精神背道而驰。

■■小区电梯“罢工”

12月7日晚，记者接到报料赶到盛业家园时，发现被业主投诉的该小区的15部电梯仍然处于“停止运行”状态，住在高层的业主怨声载道，“我住在12楼，现在出入非常不方便，每次爬楼梯，回到家时人累得要瘫倒一样”。

该小区共有17部电梯，目前只有两部电梯处于正常运行状态，其余电梯“罢工”。这些电梯为广日电梯公司安装并负责维修保养。12月6日，该公司在小区中贴出“小区电梯停止使用的告知书”后，15部电梯就一直处于“歇工”状态。

知情者告诉记者，负责小区物业管理的天地人和物业公司12月30日即将撤出小区是该次电梯“罢工”事件导火索，电梯公司担心该公司一直拖欠的9万多元电梯维修保养服务费也“跑路”了，故出此下策。

据了解，广日电梯公司与物业公司签订的1年的服务合同于今年7月4日到期，然而物业公司没有再续约，于是电梯公司在8月27日曾去函暂停小区的17台电梯，物业公司、业主委员会多次与之协商，并承诺：11月15日前支付完17台电梯维修保养费及电梯配件款后，电梯恢复运行。然而到期后，除了两部电梯的费用有出处外，其余全是“空头支票”，由此电梯公司重施故计。

■■小区的“蛋生鸡”迷局

记者想寻找小区电梯事件的真正责任者，却发现自己陷入了一个“蛋生鸡，还是鸡生蛋”迷局，似乎小区每个利益相关方都应该为此事负责，然而在“责任皮球”落到自己时，他们都是一脚又回送给对方。

电梯“罢工”事件后，业主委员会在次日贴出一纸公告，除了开发商、物业公司是业委会的重点“矛头”所指，据其公告原文“每月0.5元/平方米的物业费就含0.2元/平方米的电梯维保费，物业公司已收取大部分业主的物业费用，却从来没向电梯公司交过维保费。”

对于自己拖欠9万多元维保费，物业公司痛快地承认了，然而对“物业公司已收取大部分业主的物业费用”说法表示“最大的愤怒”。小区物业负责人谢女士说：“由于小区开发商遗留太多的问题，双方关系紧张，而夹在其中的物业公司成为双方‘战争\’的‘牺牲品\’。”据其介绍，去年7月业主维权事件发生后，物业费的缴收一落千丈，从原来的70%回落到10%都不到，今年1月经过相关部门的协调，物业公司与新成立的业主委员会曾经达成协议，业主的历史欠款可暂缓，物业公司继续为小区服务。然而个别业主委员会成员却极不负责地向小区业主表示，物业的历史欠款全部可以不交，搞得一些交过费的业主心有不甘，屡屡向物业公司追讨费用，小区业主于是形成‘交费就是笨蛋\’的思维，2011年正常交费的住户只有30%。而8月27日停运电梯事件发生后，业主委员会一位负责人自己拖欠长达两年的物业费不但没交，对部分业主委员会成员帮助崔交物业费还进行了阻止，有一座高层的某个单元的23户业主两年来一分费用都没交过。这样整个小区的物业管理陷入恶性循环，据初步统计小区业主共拖欠物业公司垃圾费、水费、物业费高达50万元左右，物业公司管理人员工资都没法正常发放，被迫拖欠电梯公司的费用。于是物业公司在与业主服务合同到期后，只能撤退走人，请业主委员会“另请高明”。

记者就物业公司的说法向部分业主、业主委员会成员求证，他们没有肯定，但是也没有否定。一位业主委员会的成员说：“业主不交物业费是有道理的，一是它没有协调好业主与开发商的关系，没有维护好业主的合法权益（由于多种原因业主的房产证至今没到手）；二是服务质量极差，小区周边到处是垃圾；商业区对居民反映的空气污染、交通堵塞也没有解决好；安全巡逻不够，偷盗事件时有发生，你都管不好，难怪人家不交费了！”而一些缴交了物业费的业主表示，业委会所提的很多问题并不是物业公司造成的，物业公司它最多有协调功能，收不上费服务质量自然下降，拖欠费用的业主损害了其他业主利益！”

电梯公司一位工作人员则很无奈，“开发商欠业主的，业主拉物业公司来还，现在业主欠物业公司的，物业公司又拉上我们来垫背，这样的三角债最后到底应该谁来买单啊？”

■■和谐小区大家建

目前的盛业家园当然还是和谐小区的反面典型，从这样的一个“典型”，玉林的小区物业管理可以从中吸引什么经验教训，从而扬长补短，建设和谐小区呢？

玉林市住建委的物业科科长龚先生认为：“和谐小区建设的一个重点是创新管理，建立物业服务矛盾纠纷调处机制。首先引入第三方评估监理机制。对于房屋质量、收费高底、管理服务等问题，业主与物业服务企业因为角度不同，看法不一，常常会使产生矛盾，直接影响和谐互信关系的建立。引进第三方评估监理，促使物业服务更加透明，行为更加规范。其次是完善物业协调监管机制。结合玉林市实际，成立多部门参与的物业服务协调机构，对社区内的违章建筑进行联合执法和专项整治，对历史遗留问题、收费难等问题进行研究破解，对物业服务企业进行全面监管，对产生的矛盾纠纷进行有效协调。”

而一位曾经参与业主委员会物业管理的银泽庄业主陆先生说，由于玉林正规商户房开发比较晚，物业管理相对滞后，目前物业管理最缺乏的是一种法治的精神，开发商、物业公司、业主、业主委员会都要充分了解自己的责、权、利，在享有权利时，正确履行自己的义务，形成和谐小区大家建的氛围，这是破解“公说公有理，婆说婆有理，出了问题没人负责”小区乱象的最好办法。   

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