律师支招遭遇房产纠纷如何维权 “炒房”合同将依法不予保护

晚报讯(记者崔晓蕾通讯员牟晓慧)对于每一个家庭来说,买房子都是一件大事,住得安心舒适是每一个人的愿望。可为了利益炒房是法律不允许的,也是国家政策不倡导的。昨日记者在采访中了解到,塘沽审判区近期对17件“名为买房,实为炒房”的房屋买卖合同纠纷案件,依法认定合同不成立；由于公共政策引起的履行不能,买家提出解除合同,法院一般予以支持,同时不需要承担赔偿责任。

天津首判:以“炒卖”房屋为目的的购房合同无效

房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。

采访中记者了解到,房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在,这相当于一种“自我代理”,受着卖家的委托,去损害买家的利益。“之前,也有地方判定,中介的这种行为违背居间合同义务,必须返还‘差价\’,但很少有判买卖合同无效的。之所以引起大家的关注就是因为该合同被认定为‘炒房合同\’,中介并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。”律师解析,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多,而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。

由于公共政策引起的履行不能一般不需要承担赔偿责任

王女士通过某中介公司的居间服务,将自己名下一处房屋卖给李女士,双方约定李女士用公积金按揭贷款购房,前期支付房款的20%作为首付。并在协议中约定,如出台新政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任。近期,某地出台政策,公积金贷款购房首付最低调整为房款的30%,为此李女士诉至法院要求解除合同,理由为政策调整,无力支付首付款。李女士辩称,王女士所称政策调整并非双方合同约定的情形,对合同继续履行无影响。

律师解析,双方签订房屋买卖合同时,合同具有相对性,由于公共政策引起的履行不能,如提高首付款比例导致买家无力购买房屋的,再如新政出台后不具备购买资格的,买家提出解除合同,法院一般予以支持,同时不需要承担赔偿责任。

未按约交房解除合同时,开发商应支付违约金

王先生与李女士为准备结婚购买婚房,从某开发商处购买了期房一套,按照合同约定两人将所有的积蓄交了首付,后办理了贷款,合同约定的交房时间为2016年3月1日,但是至今开发商并未交房,房产出于停建状态。现在王先生与李女士仍按月归还贷款,但是房子入住却遥遥无期。

律师分析,根据双方签订的购房合同中约定了开发商的交房时间,但至今开发商未交房,买受人可以主张解除购房合同,要求开发商按照合同约定退还购房款、支付违约金等；如果继续履行合同,根据合同约定要求开发商支付延期交房的违约金及造成的损失等。

为避免开发商现无履行能力,市民面临着房子得不到,房款及违约金也得不到的两难境地,律师建议,购买期房时要审慎考察开发商。同时提醒市民在购买二手房时,签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。

律师提醒,在补充协议中市民要注意,交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任,比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。此外,没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任,比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

晚报律师团值班律师:王敏:山东天矩律师事务所律师,13508944266。擅长领域:婚姻家庭。柴建民:山东天矩律师事务所律师,13969380949。擅长领域:刑事辩护、债权债务,经济合同,劳动争议,交通事故。同时关注淄博综合广播FM89《法在身边》节目,每周五下午5:00-5:30,周六上午8:30-9:00重播。

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