买了房子,却迟迟办不下来房产证

案情简介:王先生买了套房,当时是看中该新建的小区毗邻某知名小学,属于学区房,但是现在该小区已交房两年了,孩子也到了上学年龄了,可是他们楼盘因为有违建,产权证一直办不下来,王先生的孩子不能上这所小学,他不知道现在该怎么解决。

律师分析:在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定,如果开发商超过了约定办证的期限,就需要承担延期办证的违约责任。目前房产证无法办理的主要原因可能是开发商擅自更改房屋性质、变更规划,导致房产证无法下发,这是开发商主观造成的违约。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。也就是说,商品房交付后,根据合同约定某一时间前必须办理房产证,在约定的时间点后有一年之内开发商应当为我们办理房屋所有权登记,过了此期限开发商不能办好的话,买受人可以行使合同的解除权,即退房、还钱、赔偿损失；同时房产买受人还有第二个选择,不退房,而是要求开发商按照合同约定履行,并承担相应的违约责任。

可是如果合同没有约定违约方式,维权就比较麻烦,具体到本案来说,王先生与开发商的购房合同中并没有提及学区房的内容,因此虽然孩子不能按期入学,王先生如果主张赔偿损失,将缺乏事实和法律依据。

此时王先生要带上购房合同等材料,找开发商协商要求承担违约责任,如果双方分歧不大,达成一致意见后,双方签订协议,约定违约责任的承担方式和最终处理方式,由开发商对购房者进行赔偿。如果协商不成,王先生可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对开发商起到催告和警示作用,催促对方积极主动承担责任,比司法途径要便捷许多,但律师函没有强制性,如果对方拒不赔偿,最终还是需要提起诉讼。如果经协商和发函,开发商拒不解决问题的话,王先生就只能到法院起诉,要求继续履行合同或者要求解除合同,同时追究开发商违约责任。此时要注意,因为不动产提起的诉讼,适用专属管辖原则,即向不动产所在地的法院提起诉讼。

孙健律师

法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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