借条写明“到期不还钱以房抵债”有效吗

案情简介:小刘因买商铺交首付急需用钱,向朋友张哥借钱50万并约定了还款期限和借款利息,还应张哥的要求在借条上写明“到期不还钱就以房抵债”以让张哥放心。借款到期后,小刘因生意不顺资金周转困难,无力偿还借款,张哥找上门来要求收房。小刘一筹莫展,想知道以房抵债的约定有效吗?

律师分析:在债务履行期到期前,当事人双方签订了“以房抵债”协议的或在借款协议中约定了“以房抵债”条款的,该协议或条款名为“以房抵债”,实为债权担保。而根据我国《物权法》第一百八十六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条,我国法律禁止双方当事人在债权到期前,未经抵债物清算,直接将抵债物所有权转移至债权人,该行为属于流押和流质,行为无效。

在债务清偿期届满后,当事人双方签订“以房抵债”的协议,并完成房产变更登记手续的,“以房抵债”行为有效。如果双方当事人签订“以房抵债”协议且已经办理了房屋的物权转移手续,符合不动产物权变动的原则,此时的“以房抵债”应为有效。若一方反悔,起诉要求认定“以房抵债”协议无效的,人民法院应不予支持；当然,如果存在一方当事人认为“以房抵债”行为具有可变更、可撤销情形的,可以依法请求予以变更或撤销。

根据最高人民法院出台的第72号指导案例:借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于流押和流质的情形。如果该商品房买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情况下,则“以房抵债”行为有效。但此时有一点需要注意,对转化为已付购房款的借款本金及利息,人民法院将会结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定限额的高额利息转化为已付购房款。

因此,债权人在采取“以房抵债”方式处理债权债务纠纷时,应当明确区分上述三种情形下的协议效力,在无法确定“以房抵债”协议的效力时,不要轻易签订协议,防止被认定为无效协议,从而损害债权人的合法权益。

孙健律师

法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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