房企摇身变为“城市运营商” 本地企业“随机应变”转做城市配套建设

中国房地产业经历了20年的高速发展，在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于成熟，在城市规模有限的背景下，我国大城市从增量时代逐渐进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

日前，以万科、龙湖为代表的品牌房企纷纷宣布将转型“城市运营商”角色，出发点多为长租公寓等新的业务增长模块；本地房企跟随“大流”，在房地产产品不占据市场主力的前提下“另辟蹊径”，走城市配套建设和服务之路，试图寻找突破口。业内人士表示，未来西安市场仍有空间，本地企业应练好内功，在产品的差异化打造上多下功夫。

万科、龙湖率先提出“城市运营商”概念

龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”自2017年3月份开始，在17个一线及二线城市开启了全国化布局。截至2018年初，上海冠寓的规模做到了龙湖内部第一。据了解，上海龙湖在内部首次提出了转型“美好城市运营商”战略，形成地产开发、产业发展、城市服务三大板块业务，除了传统的地产开发，也要做产业协同和产城融合，此外，专门做长租等城市服务，发展养老、教育、医疗等培育型业务。

2017年7月份，龙湖的长租公寓产品“冠寓”落地西安，西安龙湖总经理邓士祥在当时的冠寓品牌推介会上说：“龙湖深耕西安已经10年，从2016年开始西安龙湖除了惯有的商业、地产、物业之外，2017年又开始了“冠寓”产品布局。西安近两年整个城市的骨架拉大、产业的引入及对青年创业团队的引导、落户政策一再的优化和放宽，有众多的年轻血液加入这座城市。所以契合到今后西安的发展，龙湖集团在西安把冠寓产品带进来了”。

无独有偶，2017年12月8日，万科南方区域年终媒体会上，郁亮再次提出万科要做“美好生活场景师”。相比几年前提出的“城市生活配套商”，伴随着进一步布局多元化业务，万科的房产商属性逐渐淡化。郁亮在现场称，“在未来一段时间，我希望大家评价万科不再跟房产商连在一块，所以现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。房产商这个时代已经结束了，为城市发展作出贡献、做配套服务的角色，更符合行业未来”。

本地房企从城市配套方面寻找出路

在全国一线房企巨鳄转型之时，本土房企也在“随机应变”。记者了解到，本土房企经发、天朗、紫薇、陆港、高科、金泰等都参与到城市配套建设中。

早在2015年，天朗就已经落定城市运营者的身份，其掌舵人孙茵曾公开发布，随着地产行业不断深入发展，金融化和产业化是房地产企业发展的两大趋势。天朗计划在教育、医疗、商业系统上对旗下项目全面导入服务功能，要把每个地块都认为是一个小的城市在运营。2017年，天朗全力打造以产业为主的小镇项目，位于长安区的梦想小镇就是代表。2018年伊始，天朗就参与到神禾塬畔田园综合体项目的开发建设中。无独有偶，经发地产也在城市配套建设中起到重要作用，众所周知的北郊城市运动公园就是经发地产建设的，以及北郊的部分城市绿化、道路等配套经发也参与建设。

说到本土房企在西安城市发展中的作用，就不得不提高科集团旗下的高科房产、紫薇地产、天地源以及高新地产，在高新区随处都能看到这些公司曾经开发建设的影子。而陕西金泰在2017年也提出致力于成为西部最具实力的城市运营服务商。

此外，陆港集团与绿城集团联手建设的西安体育中心三大配套项目——西安全运村、西安全运湖、西安灞河岸线（全运段）将是房企项目作为城市运营者的一大体现。

市场需求及结构性调整 引导开发商纷纷转型

房企转型必然与市场、企业自身发展脱不开关系。创典全程总经理徐正茂分析，从房企来说，目前增量市场的增长逐渐趋缓，转型所谓城市运营商，意在创造新的业务增长点，挖掘日益增大的存量市场。另一个维度，政府也在优化土地出让方式，在土地出让时附加了例如产业化、商业等运营上的要求。所以，房企所谓转型，也是为了顺应满足政府对城市规划和建设的要求，拓宽拿地渠道。对于西安本土房企承担城市配套建设，徐正茂分析主要原因有，拿地需要、为项目业主服务、增强竞争力以及企业进入资产管理运营领域。

克尔瑞西安公司总经理朱郁分析，开发商的调整和变化是依据市场本身需求的调整和结构性的变化而产生的谋变。房企由单一型的住宅开发变为多元和复合型的开发模式，逐渐成为开发企业拼内功和增强软实力的一个最重要指标和因素。很多企业在进行多元化经营模式已然成熟的情况下，在资本市场的运作显得尤为重要，也是成为一个资本市场进一步扩张和运作筹码。

西安建筑科技大学建筑学院马健认为，城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。涉及的项目包含旧城保护复兴、商业升级改造、老旧小区改造更新等。运营商，其本质是持有资产、运营管理。其中对产业的加载和植入，将是最核心的能力之一。城市综合运营的内容包括物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公、教育医疗养老、文化旅游等，还进一步延伸到投融资、物业管理、项目后期运营以及民生工程等。要做一个好的城市运营商，必须具备强大的项目融资能力，拥有强大的资源整合能力，以科技进步与技术创新作为立足点和强力支撑，对城市建设和社会发展的战略、方向要有准确的把握。

提升实力、打造个性化产品将是未来出路

近一年来，房地产市场经历了前所未有的变化。全国范围内的房地产市场调控政策轮番出台，土地出让条件趋向严苛，一些城市推出以“限房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道收紧，房企拿地成本升高。行业集中度越来越高，许多地产商陷入了拿地难的尴尬局面。在此背景下，房企纷纷进入转型期，“城市运营商”成为众多房企的转型方向。

未来市场将如何要求开发商，房企的出路在哪里？朱郁说，开发商将不单纯提供一个简单的住居产品，而是要打造相应的配置和功能性的服务。这也考量开发企业在未来应对市场的能力，在风险和变化的情况下能够给消费群体提供怎样的服务配置的能力。

马健分析，近年来，西安许多本土开发商从开发住宅项目，转型开发城市综合体项目，并自持商业、酒店、写字楼等物业进行长期运营。天朗、天地源、宏府、荣华、海荣等房企均有布局特色小镇项目，在天朗地产的规划中，还将在“社区健康产业”、“教育产业”、“文化艺术产业”及“原有的社区服务系统”等方面发力，实现“提供社区服务、金融服务的城市运营商”的角色转变。如何成功地进行城市运营商转型，重塑商业模式，变身资产管理者，是房企转型过程中面临的重大问题。本土房企深耕本地市场，能准确把握城市基本发展脉络，拥有较好的地缘优势和一定的产业基础，但融资和资源整合能力较弱，创新能力不强。在转型过程中亟待修炼内功，提升能力。

徐正茂却认为，西安市场还是有很多机会的，特别是消费升级背景下的改善需求市场，所以不要动辄就谈转型，建议中小规模房企需要积极寻求联手，增强实力，或者在个性化需求市场，例如高品质豪宅领域精耕细作。华商报记者 杜蒙 狄芳 实习生 段晨

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