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业委会管小区责权谁来监管

来源:三秦都市报 2020-09-17 01:30   http://www.yybnet.net/

在物业公司与小区业主矛盾频繁的当下,西安和平花园“业主自管”的做法有多大意义?业委会作为代表业主行使各种权力的民间自治组织,可否直接管理小区物业?业委会的权力又该如何有效监管?

多位受访者告诉记者,监督主体越多、越分散,越难形成有效监督。小区物业管理是个大课题,要形成规范高效的管理机制,还有很长的路要走。

业委会能否直接管理小区?

西安市住建局相关人士告诉记者,2007年10月1日起实施的《物权法》,以立法的高度,明确了业委会的法律地位,“法律明确规定,业主可以自行管理小区建筑物及其附属设施,此外,对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”

事实上,业主自管在全国并不鲜见,2008年厦门就出现了业主自管小区。然而,记者走访了解到,业主自管看上去是很美,但真要推广起来,其可复制性恐怕还得针对不同类型的小区进行具体分析,一些专家学者观点也相对审慎。

“业委会工作非常复杂,比大家想象的要复杂得多。”物业管理专家顾问何志恒在接受记者采访时说,根据他多年的调查研究,西安市备案成立的业委会400多家,但实际运行好的不足40家,“在全国也是这样,80%的业委会不能正常履行职责。”

何志恒坦言,无论是《物权法》还是《物业管理条例》,关于业委会的规定和内容都相当有限,对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引,很多靠业委会自己摸索,缺乏法规依据,“在政策上需要政府有关部门进一步完善。”

业委会委员要不要拿工资?

从全国范围来看,我国的物业管理模式主要有业主自治和专业化管理两种。前者的主要形式为成立业委会,后者则表现为委托专业的物业服务企业。作为业主自治组织,业委会委员是怎么拿工资的?西安各家业委会的做法也不相同。

以和平花园为例,业委会委员一共8人,都是义务服务不拿任何津贴,只有业委会聘请的专职人员,才会按照不同岗位支付工资。

西安绿地世纪城A区业委会的做法是,业委会5名委员按照服务时间统计工作量,每小时25元津贴,每月设上限。业委会的两名专职人员,面向社会招聘,实行月薪制,并有加班补助。“没有实际权力的业主组织,监督物业、搞好小区建设,那是天方夜谭。业委会必须依法依规运行,不能搞道德绑架。”业委会主任黄胜利告诉记者,必须从制度设计上保障业委会的有效运转,避免业委会虚设成物业管理“硬伤”,这是未来业委会正常运行的基础。

小区业委会该谁来监督?

“目前对业委会的监督基本是缺失的,”西安某街办社区服务中心一位工作人员说,在当前的实践中,对小区业委会的监督,主要来自业主和业主大会。

以小区的经营性收入为例,全体业主都应该有知情权。而实际情况是,部分业主压根不知道小区还有经营性收入这回事,更别谈具体收支情况,部分业主平时工作太忙,根本没有时间去过问小区的事。“小区里的钱花得对不对、划不划算,最终还是业委会说了算,没有人能够监督。”

西安某小区一位不愿具名的业委会主任告诉记者,几年前,小区在成立业委会的同时,曾成立过监督委员会,其职责就是专门监督业委会工作,“试运行了不到一年,根本行不通,监督委员会处处设阻,将很多公共事务演变为个人恩怨,消耗掉广大业主的耐心和信心。”

“阳光是最好的防腐剂。”何志恒从法律层面介绍,根据《西安市物业管理条例》规定,业主有权就涉及自身利益的事项,向业主委员会提出询问,此外,业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请。

当然,业主也可以提出罢免提议,“召集百分之二十以上业主联名,申请召开临时业主大会。”何志恒曾向相关部门提过建议,对于涉及罢免业委会的临时业主大会,应该由街办直接来组织。“而现在的情况是,这个临时大会又得由业委会来办,操作起来很困难。”

业主自管虽然是一个小探索,但背后则是社会基层治理的大命题,极具示范意义。

你家小区是怎么管理的?你了解过每年物业费的收支明细吗?你知道你家小区的电梯广告收益吗?业主自管的关键点在什么地方?你有哪些看法?即日起,你可通过以下渠道,参与到我们的讨论中来。

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本报记者宋雨

业主替代物业自管小区系列报道(三)

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