上海石泉路街道通过“小小区”合并解决物业服务保障难题 社区“脱胎换骨”背后的“治理密码”

上海石泉路街道80个小区中存在着不少建造年代久远的“迷你小区”和“袖珍小区”，这些小区基础设施配套差、物业收费标准低、社区资源统筹难，小区管理处于恶性循环的局面。

为解决“小小区”物业服务保障问题，石泉路街道以“党建为引领、问题为导向、方法为创新、自治为基石”，结合“三旧”换“三新”和“美丽家园”建设，精准补齐人居环境短板，着力提升物业管理能级，将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个“小小区”合并为一个小区，将25个“小小区”合并为10个新小区，通过扩大规模，降低物业管理成本，对小区进行有序管理，实现“面子”到“里子”的蝶变。

让“家里人”商量“家里事”

岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄原是兰凤居民区的5个独立小区，一墙之隔，互不往来。

5个老小区都有各自的问题，空间小、住户少、管理成本高。除岚皋西路95弄外，其余4个小区均是开放式小区。随着时间推移，小区的许多基础设施与设备日渐老旧，停车位紧张、环境卫生差等问题相继出现。

“没有门岗，外来人员、车辆可以随意进出。”居民陈阿姨是岚皋西路234弄的居民，她说之前小区环境差、人员杂，给许多居民造成了困扰。

为解决小区治理难题，街道按照“因地制宜、就近成片、便于管理”的原则，决定将这5个小区合并为2个小区，进一步提升小区的整体环境。然而，“一石激起千层浪”，一时间，部分居民抵触情绪爆发，对5个“小小区”之间的管理水平差异和资源共享的质疑以及担忧物业管理费的调价、维修基金的存量落差等，为“小小区”的合并带来了阻力，“小小区”合并方案“流产”。

面对这些问题，兰凤居民区党总支坚持“两步走”：一是对小区管理存在公共空间未有效规划等短板和小区停车难、管理松散等问题进行全面、系统梳理，形成问题清单，逐一对照制定解决方案；二是紧紧依靠全体党员发动群众，召集业委会、物业公司、居民代表等举行征询会、居民代表会议，通过“家里人”解决“家里事”。

经过多次反复酝酿和商讨，积压在居民心中的疑惑和顾虑终于被打消了，最终5个小区被合并为2大小区。

用“金钥匙”开启“新生活”

石泉路街道老旧小区占比达90%，长期以来，老旧小区物业收费普遍较低，很多敞开式小区的物业收费仅0.18元/平方米/月。随着小区设施、设备不断老化，维护、维修成本日趋增大，许多物业管理举步维艰，有的小区甚至遭遇“抛盘”困境……

面对这一困难，街道统筹居委会、业委会、物业等各方力量，就社区治理过程中存在的问题、难题进行多方会谈，积极与业主进行沟通。

中山北路2185弄29号楼在并入太浜巷小区的第一步就遇到了困难，太浜巷小区业委会任期已满，29号楼原先没有业委会。为了让2个小区真正成为“一家人”，居委会工作人员挨家挨户上门讲解，征得2个小区居民的同意后重新选举，合并成立一个业委会，物业费也从原来的 0.44元/平方米/月调整至0.8元/平方米/月。

一子落，满盘活。在该机制的运行下，不少难点卡点问题被逐一解决，物业费提价工作顺利推进，物业管理的能级也得到了一定的提升。通过重新调整小区内部行车道路，解决会车难题；统筹分配小区车位，缓解小区停车难；将公共道路纳入物业管理范围，进一步消除卫生死角和责任“盲区”。

同时，依托“一网通管”的科技手段，进一步加强小区人员、车辆管理，对小区实施全天候、全时段、全方位管理，提升社区安全水平。截至目前，街道共有34个小区完成物业费上调，33个小区通过维修资金续筹方案，实现了物业质价“双提升”。

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