2009：广西楼市印象

消费热点◆楼市

本报见习记者  张婧媛

在腾讯网做的“2009年网友最关心的经济问题”调查中，房产以61%高居榜首；2009年，一部叫《蜗居》的电视剧，在全国范围内引起了巨大的反响和共鸣--房子问题俨然已经成为“头等大事”。

回顾2009年以南宁为典型的广西楼市，房价猛涨，新房“日光”，地王频出，各种调控政策也接二连三出台，这一年可以说是楼市最扑朔迷离、跌宕起伏的一年。不管各方评论如何，房地产业将会在很长一段时间内成为广西百姓最大的消费热点已经是个不争的事实。

涨价：投资？炒作？亦或城市价值发现？

2009年初的时候，也许是金融危机让人太过心寒，很多专家都纷纷预言，2009年房地产市场依然低迷，甚至有人断言房价将会出现下跌。但是，2009年南宁的房地产价格经历年初的短暂黯淡后，到3月就转入“小阳春”，5月份开始更是一涨再涨，速度之快、幅度之大叫人大跌眼镜，最终在年末的时候，产生了新的地王。

绿城人居网数据中心统计显示：2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。2009年12月南宁楼市均价已达5734元/平方米。其实，在楼市最火热的九、十月份，个别楼盘的单价就涨了将近2000元，“万元盘”更是频频现身。

房价飙升的不止是南宁。2008年1月1日国务院正式批准《广西北部湾经济区发展规划》后，大量资本就开始迅速涌入北海；2009年10月28日，国务院常务会议讨论并原则通过《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》，这些战略决策又再次推动大批资本涌入北部湾。据了解，2004年的时候，北海多数楼盘还是每平方米1000元至1300元，2009年的新建楼盘售价几乎都超过3200元／平方米，不少楼盘起步价超过了3500元／平方米。以今年第三季度为例，北海新建商品住房价格就呈逐月上涨趋势，其中7、8、9三个月均价分别为3479.79元／平方米、3591.55元／平方米、3675.27元／平方米。

如果说南宁、北海的房价上涨与投资行为关系紧密，那么作为以自住型购房者为主、一向以稳健著称的三线城市，柳州的房价的飙升则似乎应该归因于城市价值的重新发现和城市转型战略的强力推进。统计数据显示，1至11月份，柳州市区内部分楼盘的房价上涨幅度高达40%，“2”字头房价的项目全部销声匿迹。而自从11月6日，保利以14.14亿元拿下原锌品厂地块，续写柳州新的“地王”神话之后，河东一批高端项目的价格迅速攀升至7000元/平方米以上，个别楼盘的部分房屋售价甚至惊人地达到了8500元--9000元/平方米。受保利效应的带动，一个多月时间里，白沙板块的涨幅也在每平方米千元以上。

楼市的火热必然带动了房地产开发投资。以南宁为例，自治区统计局12月份公布的数据显示：1-10月，南宁市全市房地产开发投资171.19亿元，同比增长7.9%。其中，住宅投资118.38亿元，增长10.9%；办公楼投资4.25亿元，同比增长112.14%，占全市房地产开发的2.48%，比重比去年提高了1.22个百分点；商业营业用房投资9.71亿元，同比增长4.35%。这表明，随着北部湾经济开发区战略的进一步推进，南宁市房地产开发投资稳步发展，商品房施工面积不断扩大，房地产开发投资保持平稳增长。

房价上涨，开发商与投资者笑了，但是对于很多需要动用两代甚至三代人的积蓄才能买上一个“蜗居”的普通百姓而言，房价越高，负担就越重。以至于当有开发商得意洋洋地打出“哥卖的不是房子，是传奇”的广告之后，马上就有郁闷的网友回应：“姐买的不是房子，是生存！”

“日光”：你在抢购？他在抢购？

2009年下半年，不管是在楼盘广告上还是在媒体报道中，“抢购”一词总是频频出现，与以前那些几百个人预约就可以被商家号称的“抢购”不同，去年的“抢购”个个名副其实，千人排队抢房的景象非常普遍。8月8日，南宁荣和大地开盘时3万人抢房的场面，更是可以堪称“史上最牛开盘”，而之后该楼盘的第2、3、4批房源销售中，依然还是有近万人预约，以至于每一次开盘都要使用电视直播抽号的形式确保开盘公正顺利地进行。

除了“抢购”，2009年楼市另外一个出现率非常高的词就是“日光”。而汇东骊城的300套房和龙光·普罗旺斯的200套房，更是分别在3小时和2小时内全部售罄。更让人感叹的是，除了商品房，连商铺和联排别墅都能“日光”！

房子卖得快，难免有人担忧，这种旺盛的势头是否会导致“房荒”的出现？

根据南宁市房产管理局的统计数据，2009年，南宁市商品房现售备案证明205份，备案面积895.57万平方米；合同登记备案（含网上备案）84247份，备案面积895.57万平方米；商品房（含经济适用房）办证46391套；抵押登记115085宗。

从数据上来看，虽然销售量很大，但是供应量也在增加。主要原因是商品房旺销的同时也给房地产开发商带来信心，带动开发商开发的积极性，供应量也会随之增加。

地王轮番易主：谁是背后推手？

2009年，中国国内地王辈出。从6月北京广渠门外10号地成为第一块地王开始，每一块地王的楼面单价都打破了区域地价最高纪录。12月，全国地王新纪录又再次被刷新--广州亚运城地块最终以255亿元的天价被拍出。

在广西，出现地王不再是什么新鲜事，但是人们没有想到的是，地王易主的速度似乎有点快。10月14日，在南宁市2009年第27期国有建设用地使用权拍卖会，位于昆仑大道南面、广西药科学校附近，面积约363亩的地块成为南宁今年土地拍卖的最大地块。该地块起拍价为180万元/亩，最终被广西盛天投资集团以470万元/亩拍下，总成交金额为17亿余元，成为广西地王。

谁知，盛天在地王的宝座上仅仅只坐了52天。12月5日，广西华诚房地产投资有限公司以24.7亿元的总价拍下柳沙路278.97亩的地块，抢走了地王的头衔。当时就有人指出，华发（即广西华诚房地产投资有限公司的母公司深圳华发股份）取代盛天当上地王，是上市企业进军南宁房地产的新信号。但华诚这个地王能当多久，目前还不好说。

土地卖得好价钱，对于政府的财政收入来说，本是件好事，可是每每出现新的地王，其周边的楼盘就跟着提价，却也让购房者颇有怨言。地价对房价预期的巨大推动作用，在这一年表现得很明显。

政策调控：高房价还能挺多久？

2008年，金融危机让房地产业倍受重创，政府部门也开始小心谨慎出台新政，希望能用政策救市，给当时低迷的楼市带来转机。2009年元月开始，四大银行就陆续实现将存量房贷利率从0.85倍降到0.7倍。1月4日，南宁市地税局宣布，自2009年1月1日至12月31日，个人住房转让免征营业税的购房年限由5年下调为2年。2月3日，南宁市政府印发《南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展的若干措施》，放宽了首次购房和改善型购房的界定标准，规定购房可带2个非直系亲属入户等，同时还缓征项目报建费用、新地块地价款支付期限及预征住宅土地增值税率由2%降到0.5%等。通过一系列的政策刺激，使南宁楼市逐渐出现回暖迹象。部分楼盘已经开始悄悄涨价。

5月27日，国务院宣布调低商品房开发资金比例，保障性住房及普通住房项目的最低资本金比例由35%下调至20%。5月之后，各地楼市开始量价齐升，房地产市场的红火程度不亚于炎夏的高温。尽管7、8月份开始，四大银行陆续严格执行了收紧二套房贷的政策，南宁楼市还是一路高歌猛进，并最终进入了“金九银十”的高潮。

与此同时，全国其他地区的房价也在持续的攀升，部分城市已经出现了房价上涨过快的问题，引起了中央的高度重视，有关“房产泡沫”的声音也越来越大，政府开始出手遏制房价。

从2009年12月14日中央经济工作会议起，中央在1个月内竟4次调控楼市。其中，最受关注的莫过于2010年1月10日国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

该文件旨在“进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展”，内容包括再次强调二套房贷首付不低于40%；加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；扩大经济适用房供应范围；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；继续实施差别化住房税收政策；要求房企须一次性公开全部房源，明码标价对外销售；防止境外“热钱”冲击我国市场等。

此次调控政策主要集中在增加供地、打击囤地及差异化信贷政策方面，我们或许从中可以得出这样的信息：稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提；而收紧二套房贷，不仅是降低银行的风险，更是降低了整个中国房地产业的风险，在关键时刻将还在泡沫中自我陶醉的房地产业及时拉回。调控的指向也很明确，即支持自住型购房者，打击投资和投机性需求，遏制房价过快上涨。

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