为了土地市场的健康发展 ——看北海如何培育土地市场规范土地交易

韦华军

1992-1993年的开发热潮，使北海市实现了跨越式发展，但遗留问题也不少：数量巨大的空置土地和未具备开发条件的建设用地，造成了土地资源严重浪费；修路补地、土地债务、开发区配套、土地纠纷等问题，不仅影响了社会稳定，同时严重阻碍了城市建设与土地市场的规范运作和健康发展。

上世纪90年代末以来，北海市国土资源局积极化解土地遗留问题，共拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权134期，成功出让土地191宗，出让总面积2.1万亩；办理土地交易5.5万多宗，面积近5万亩，交易总额近120亿元；办理土地抵押登记557宗，面积3000多亩，抵押总额127.6亿元。

坚持推进土地清理工作，化解土地遗留问题

北海市国土资源局历届领导班子高度重视土地遗留问题的处置工作，前后组织了三大阶段战役，取得了土地遗留问题处置和土地清理整顿工作的阶段性成果。

1994-1995年，北海市全面清理整顿土地市场，建立全国首家土地托管交易中心，共清理单位违法交易划拨土地使用权行为1219宗，个人违法交易1145户，逐步在法制上规范了无序的土地市场。

1996-1998年，北海市开展土地盘整和非农建设用地大清查，依法收回规划用地17平方公里，收回已征用建设用地1.1平方公里；撤销了所有未经省级批准的各类开发区，完成了1991年以来各类非农业建设用地的全面清查登记核实工作。

1999-2003年，北海市盘活空置商品房29.07万平方米，通过置换、托管、无偿收回、有偿收回和收购等多种方式进行处置和储备，使大量闲置土地重新回到政府手中或得以开发利用。

经过10年的积累和化解，多年制约北海建设的土地问题，最终迈上了良性发展的解决途径。

建设土地有形市场，推行土地使用权“招拍挂”出让制度

北海市于2002年下半年开始建设土地有形市场，成立了市地产交易中心和土地整理储备中心。

为确保土地使用权招标拍卖挂牌出让工作有章可循，2002年7月，北海市土地储备与土地招标拍卖挂牌出让制度、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法、土地有形市场公开交易制度等相继出台。

2009年，该市首次将司法裁定的划拨土地、国有企业、国有控股企业的土地、军队空余土地统一纳入土地有形市场公开交易。

通过建章立制，北海市完善了从土地一级市场到二级市场的管理体制，初步形成了一个“龙头”进水、一个“池子”储备、一个“龙头”供应、一个场所交易、多种形式竞价出让的格局。

科学规划、包装和经营城市土地

在培育和建设土地市场的过程中，北海市国土资源局积极配合规划部门，优化土地配套设施及规划设计条件和要点，包装和经营城市土地，实现土地资源的节约集约和高效利用。

以北海市区海湾新城高德片区为例，在2005年以前，该片区沿廉州湾海岸一带是一片破旧的厂房和民房。2007年，北海市推进海景大道建设并逐步将廉州湾和铁山港湾联结起来，加快海景大道沿线地带的开发建设，合理利用海洋空间，在西段规划建设海湾新城，建设高档海景商务区，使该区域的地理优势快速得到显现。

与此同时，北海市坚持走出去的战略，大力宣传北海良好的发展态势和优质的土地资源。自2005年起，市地产交易中心先后组团参加（北京）中国地交会、秋季城市地产投资（上海）推介暨交易会、中国（深圳）城市土地展等大型城市土地展示会，不断提高知名度，吸引更多开发商前来参与投资开发。

科学合理安排，有序供应土地

北海市国土资源局在保障重大项目用地的同时，根据北海宜居城市的特点，科学安排相应的商住用地投放市场，保持土地供应的总量、结构、布局、时序及方式的合理性，促进土地市场交易趋于活动。

仅2012年，北海市就供应土地5896亩，工业用地和商住用地各占半壁江山。由于供地计划较合理，该市2012年较好地完成了重大项目用地保障工作，土地市场交易健康平稳运行。

近10年来，伴随着土地有形市场的健康发展，一大批重大项目纷纷落地北海，民生路网等利民惠民工程相继建成，使北海市的城市建设焕发出新活力。

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