全国房价数据 “权当参考”

■李兵

房价变化已成为整个社会最敏感的神经，2014年房价将何去何从？这确实是个“考人”的话题，坚持看涨吧，想必会令想买楼的人不乐意；预测下跌，似乎更不靠谱。退一步说，中国地大，房地产市场又是区域市场，东边暴涨西边暴跌的现象也未尝不存在。归根结底，房价是否上涨或下跌，全国的房价数据只能“权当参考”。

近日，中国证券报有一篇文章《房价数据已背离楼市真相》，作为官方唯一的房价发布平台，国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据颇受外界关注，而综合国家统计局数据，对于2014年全国房价走势，多数机构都做出了“稳中有升”的判断。但同时也指出，我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市。由于经济发展水平和城市资源分配的不均衡，还有地理条件、人口基础各不相同，我国房地产市场表现出越来越显著的区域差异特征，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映整体市场的走势，甚至出现了明显背离。另外，房地产市场是区域市场，总体的房价变化无法反映区域市场形势。对于市场参与者来说，要真正了解市场，需结合区域发展的各项政策和房地产投资、在建规模、供地情况等指标，对市场的供需形势做出判断。

以三线城市柳州为例，柳州市住房和城乡建设委员会的“2013年度房地产市场宏观形势分析报告”中就指出，2013年土地供应方面持续保持旺盛需求，去年全市共举办国有土地使用权交易会32期，共推出商住类经营性用地31宗，成交31宗，成交面积2437.47亩，同比增长22.66%。同时，近年来征地工作难度加大，使得市区商住类经营性用地供不应求。另外，市区房地产新建项目减少，新开工面积以及竣工面积的减少均超过10%以上，例如去年仅有10个房地产新建项目，导致2013年房地产各项开发数据同比负增长。

从中看出，土地市场的活跃，让柳州房价的上涨成为了必然。例如2014年新春首拍中，某房开商以总价7700万元成功拿下白沙路地块，溢价900万元，溢价率为13.23%，单亩地价为557.16万元/亩，按照最大容积率2.6计算，楼面地价为3214元/平米。业内人士预计，按照目前周边在售楼盘价格来看，此地块如果做毛坯房，建成后预计价格也将达到7千~8千元/平方米。当然，除了以上因素，作为广西最大的工业城市，产业工人、上班族等刚需族数量庞大，让柳州刚性需求旺盛；还有阳光100、保利、荣和、地王、万达、恒大、华润置地等全国著名房企纷纷落户柳州，也必然会提高住房品质，房价水涨船高是大概率事件。

因此，在这种情况下，以大中城市房价变化作为依据，并对本地市场行动做出判断，显然已不合时宜。而且在全国房价大势之下去思考为何柳州、南宁的房价依然在环比上涨，而且涨幅居前，而北海则是近期住宅价格环比下跌中跌幅居前十位的城市，也显然是牛头不对马嘴了。

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