为探讨如何有效化解住宅物业管理矛盾纠纷成都市锦江区

为探讨如何有效化解住宅物业管理矛盾纠纷，成都市锦江区举办专题座谈会——

“近年来，住宅物业管理矛盾纠纷越来越多地上升成为信访案件，今天的座谈会就是请大家正视矛盾，畅所欲言。”10月25日，成都市锦江区举办的“创新城乡物业服务，建设和谐宜人锦江”座谈会刚一开始，锦江区房管局局长张文就挑明用意。

住宅物业管理纠纷何时休？座谈会上，来自高校、行业协会、物管企业、法律事务所以及街道社区等70余名专家、代表纷纷建言献策。

□本报记者 朱雪黎

析因：物管矛盾纠纷为何产生？

“商品住房具有投资大、使用期限长等特点，开发商、业主、物业管理企业责任不清，导致如今住宅物业管理矛盾纠纷越来越多。”西南交通大学公共管理学院院长戴宾开门见山提出自己的观点，在他看来，除了建筑质量本身，各类房屋设施用品保质期也应在房屋销售之初就白纸黑字确定下来。

“收益边界不明造成的利益纠纷也是目前物管纠纷的重头戏。”成都市人民政府研究室副巡视员邓立新表示，小区公共设施使用权归谁，经营收益如何分配等问题一直是住宅物业纠纷的焦点所在。

要解决此类问题，他建议规划、建设、物业多个主管部门联动，划清权属界限：在地块规划和小区报规时就明确哪些公摊面积属于全体业主，哪些属开发商；建设主管部门督促开发商完善房屋销售合同，并明确界定；物业主管部门提前介入销售环节，监督相关合同制定。“物管企业收入应该包括哪些内容，业主享有哪些公益……这类权属都应该明确。”

专家们表示，目前，上海等地已经开始试水“责成开发商在房屋交付时提供保修清单”等举措。对此，成都应该加强学习，努力尝试建立质量监督制度，在商品房建造、销售之初就明确相关责任主体，并建立追溯问责机制。

解决：创建物管公共服务信息平台

在张文眼中，物业管理水平不仅是反映城市政府社会管理进步的重要指标，更是城市发展现代服务业的必然追求。据不完全统计，2011年锦江区仅物业管理企业经营收入就达11.5亿元，税收总额高达9600多万元。“为有效引导物管企业‘创品牌，上规模\’，快速发展现代物业管理产业，下一步，政府又该如何加强监管引导呢？”讨论中，他适时抛出了自己的问题。

戴宾表示，政府对现有物管企业监督管理不够，很大程度是源于对其物管服务内容、水平、质量等信息掌握不全面、不及时。对此，他建议建立物业管理公共服务信息平台和资料档案库，并对其建立考核评级制度。

“只有群众对物业管理的满意度提升了，现代物业管理才能进一步发展。”锦江区河滨社区书记周继国认为将 “矛盾局面”转化为“共赢局面”是现代物业管理长效发展的关键。为此，他建议加快建立区、街道、社区三级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解组织体系，积极探索在社区院落建立党支部、居民自治组织和物业服务机构“三位一体”的议事协商机制。

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