成都的城市综合体到底是多是少如何引导未来发展专业人

成都的城市综合体到底是多是少？如何引导未来发展？专业人士集体“把脉”——

“除中心城区在建的19个城市综合体项目外，还有20余个以城市综合体名义开发建设的大型建筑体……它们对真正意义上的城市综合体产生了负面冲击。”成都市的城市综合体究竟是多了还是少了？伴随今年以来出现的一些疑虑与争论，10月17日，成都市商务局牵头组成的成都市城市综合体发展调研课题组发布《成都市城市综合体发展情况报告》（以下简称《报告》），多家知名咨询机构、运营机构的专业人士为成都城市综合体发展“把脉”。

□本报记者 颜婧

多少不是问题，关键在品质

“城市综合体”的定义一度混淆不清，直到成都市规划局当天披露《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》后才让各方概念清晰：真正意义的城市综合体至少应涵盖三种业态（商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能中的任意三种），且各自业态面积在3万平方米以上，住宅面积不超过总面积的30%，交通便利，有区域带动性……

以此为据，截至去年底，成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个，总体量为297万平方米。“满城都是综合体？不是那么回事！”成都市商务局副局长张金泉指出，目前该市在建城市综合体项目为19个，总体量约1050万平方米，此外的20余个以所谓城市综合体名义开发建设的大型建筑体，均是以单一住宅功能为主的地产项目。

“鱼目混杂让成都市的综合体发展背了一个黑锅。”仲量联行成都分公司董事总经理吴允燊用数据佐证自己的观点：“成都市城市综合体内130万平方米的甲级写字楼总量，远远低于北京650万平方米、上海500万平方米和广州350万平方米的总量。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐则表示，在全球新一轮的产业转移浪潮中，500强企业落户西部时会重点考量成都、重庆、西安三座城市，“他们擅长通过观察每座城市的城市综合体是否将资源进行高效利用，从而决定投资意向。”因此，他觉得成都的城市综合体多少不重要，“品质才是大幅提升城市功能、带来综合效益的关键。”

蔡孟颐有自己的体会：“我的客户不担心成都的综合体‘过剩\’，却担心入驻品牌的重复度高。”他说，成都市最近三年的发展致使城市综合体集中放量，但已进驻品牌中的重复率达到70%。对此，张金泉回应称，在地铁沿线和交通中转节点修建综合体项目的发展定位和导向，将有助于“大浪淘沙”，让项目不再贸然启动的同时，吸引更多的优秀客户入驻。

《报告》在“引导城市综合体健康发展的策略”部分，屡屡提及“轨道交通线”。“政府将强化规划引导，新建综合体项目将全部以轨道交通站点为中心、以现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为承载空间的原则选址。”张金泉表示，通过优化地铁上该物业及邻近商务区的控制性规划，有助于保证城市综合体在空间上有序发展、时序上稳定供应，品质上高端引领的态势。

盖漂亮房子容易，做好营运最重要

《报告》指出，目前成都市城市综合体项目的国际知名投资商仅占20%，这就导致另外80%的普通开发商，在建设过程中，容易受到融资渠道单一、后期招商能力有限的制约，“导致他们最终采取以住宅驱动、开零销售、一卖了之以求变现。”仁和集团董事长陈立仁说，成都未来应逐步对大型城市综合体的开发商资质进行限制，重点引进具有经营能力的运营商，让 “临街铺面+大广场”模式彻底退出市场。

刚投入营运不久的凯德置地成都来福士广场就是很好例证，其租赁部经理任智透露说，来福士与地铁站直接相连，且是未来地铁1、3号线转乘点，这样的区位优势让他们的招商率达100%、开业率达95%。

据成都市商务局和成都市规划局的相关人士透露，成都今后将坚持让有投资实力、有产业资源的业主来做高端化项目，并可通过“西博会”等开放合作平台和敲门招商等方式，向全球知名投资运营商竞争性选资，通过“按方案择优出让地块”的方式，限制开发散售型物业和投机性开发行为，“起到避免供应量大起大落，提高城市综合体建设发展水平的目的。”

积极引进和配备高端人才，也已成为业界的共识。吴允燊认为，水泥钢筋盖漂亮的房子很容易，如何在投入使用后保证良好持续的营运才是关键，“如何实现机制、形态的创新？如何提高综合体的辐射效率、提高市民的消费效率？如何让市民认为综合体提高了他们的生活质量……这些都需要优秀人才来操作。”不少专家均认为，商业的一切形态和价值，都是以服务为核心，最终体现在市民和业主身上，“或许这才是成都城市综合体未来发展面临的最大考验。”

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