成都商业投资攻略——— 首选商铺，但慎买返租商铺

成都商报记者 叶涛

核心

提示

对于手里有50万到100多万元现金流的人来说，投资就是理财就是存钱，当然能赚钱更好。但是市场上商业体量大，产品种类丰富，光有投资的热血是不够的，怎样选择适合自己的产品？

针对这些话题，我们采访了NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏，锐驰营销总经理冯珏和专业投资客冯林。总结采访内容发现各嘉宾都一致认同，中小投资客户第一选择是住宅，在限购情况下可选择投资商铺，然后才是写字楼。因为商铺虽然投入高，但是长线来看增值估值最高，而写字楼短期内回报高，产品寿命周期却短。

对话嘉宾

NAI新巢地产机构

成都总经理 蒋鹏

锐驰营销总经理 冯珏

专业投资客 冯林

社区商铺

这是专业活路，

有必要自建分析模版

NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏以社区商铺为例讨论了投资者所需要做的基本功：“投资社区底商和街铺一定是个技术活，虽然不必要像机构投资者那样撰写投资报告，但该做的功课是不能少的。先要考虑周边的配套，人口密度，比如周边有没有学校、写字楼、购物中心，这样可以预判哪些人可以留下来消费，然后决定产品能做什么，商家定位能做什么。其次分析一种面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、干洗店、服装店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？”

锐驰营销总经理王珏则提出，目前售卖的商铺大多在三环外，虽然商铺供应量大，而且是所谓的大盘，却连常年的固定人口都没有，一铺要冷多少年啊。跟着这样的大盘走将主动权交给开发商或经营商家，不如关注一些产业人群聚集，办公人气聚集的地块，做餐饮是不错的选择，比如青羊区工业园，高新南区产业园区这样白天有商务人群，晚上有居住人群的地方。

写字楼

因为售价低

回报率相对较高

从市场投资回报来看，目前写字楼是相对回报率较高的。蒋鹏认为根本原因在于写字楼售价低得和住宅差不多，商铺售价和住宅相比大约是3:1的比例。

“写字楼并非长线投资，因为其上涨空间相对商铺来说更小，物业竞争通常是被品质更高的新兴写字楼折桂，一旦物业经营、管理不好，写字楼折旧的速度很快。因此，大多数甲级写字楼前5年租金水平最高。”冯珏认为，投资写字楼的大多是以公司行为为主，散户投资要有足够的资金实力，最好能够整层购买，或者选择五大行直接代理而不是做顾问的物业、选择品牌开发商，只有运营维护得好，吸引高品质客户的写字楼才会保持长线的物业升值。蒋鹏认为买写字楼先看开发商，是卖完不管型还是有更多服务和回报型。物业销售面积对以后的经营越有保证，品质也更好。他举了一个例子，一位朋友在市中区科华北路附近买的200平米的甲级写字楼，空置了两年，因为大多数公司租赁写字楼都是五六百平米，后来是大宗客户租得差不多，有客户找他一起拼租才租出去。

商场商铺

不买产权分散的，

只买独立的商铺

“所有愿意拆分商铺产权散卖的商场,以返租这剂猛药吸引投资客专业市场，无非是开发商需要现金流，不具备雄厚的实力和专业能力。”蒋鹏一针见血地指出，“返租形式对投资来说预留了很大后遗症，成都的商铺回报率大多就在4%-6%，开发商通常用割肉的方法每年回报8%甚至15%，以三年或五年返租的形式吸引客户，几年后如果市场没有做起来，开发商直接跑路是常事。投资者要清楚，如今的市场根本承受不了10%的普遍租金回报，不要仅仅被这一点吸引。”专业投资客冯林则用自己的投资原则说话，“买商场里的店铺，不买那种产权分散的商铺，只买独立的商铺。你干不下去，我可以换人。商场要是整体情况一差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。”

SOHO

这是刚需投资，

回报率并不高

“SOHO、LOFT类型的产品注定不会成为高品质的东西，因为这些产品大多采用偷面积的方式售卖，而贪这点便宜的客群消费力都不算强，因此注定这类产品不是商业地产的主流产品，而是补差补缺的市场存在。”蒋鹏认为，这类产品虽然很多，却很难成为真正价值的投资产品。

王珏则算了一笔账，“大多数SOHO不在校区或产业区，不具备做酒店的用途。在2、3圈层，一套小户SOHO产品的价格在10多万元，租金在500元左右，就算是买一层送一层，总价30多万元，租金1000元左右，也需要30年才能收回成本。”王珏认为，SOHO产品不能作为纯粹的投资品，更加适合刚需自住群体，满足5年的居家需求同时坐等产品的升值。等要结婚生小孩的时候，卖掉换得一套大住宅，给了30万元首付，余下的增值部分还可以做装修。

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