借你一双慧眼 看清商铺才有赚 本报“行家带您去鉴铺”活动参与者踊跃，资深投资人现场支招商铺投资

上周，成都商报推出《商铺投资全攻略》，详细分析了成都市场上在售的各大商铺类型和投资回报率，以及每一种商铺类型的风险提示。两天内，就有近百名投资者打进热线电话，咨询成都市面上各类商铺的投资情况。“现在商铺真的那么火，随便逮到一个都能赚疯？”“大悦城·悦街，购买后前8年所有权和经营权必须分离，前3年5%的租金回报，投资者真能算得过账？”“银泰城、蓝光coco金沙，这两个项目的商铺我该选哪一个？商铺一片火爆声音背后，真假莫辨，成都商报记者本周特别邀请资深投资人黄海、商业地产投资人欧波、睿意德助理董事陈叔光走进商铺现场，实地为您鉴铺，教您看懂商铺投资的关键窍门，今日本报推出第一期城市综合商铺投资指南。

鉴/铺/行/家/简/介

陈叔光

睿意德助理董事

陈叔光有着多年的实战商业地产服务和运营经验。而睿意德也是一家全国性的商业地产服务商。服务的商业地产项目遍及全国。

黄海

成都海博地产服务有限公司发起人

享誉成都、以“海哥看铺”闻名业内的黄海，其公司海博地产运营了众多知名商业地产项目，服务的项目从成都辐射到全国。

欧波

商业地产投资人

2004年起投资商铺，目前自持成都主城区及周边城市多个商铺，面积从10多平米到600平米不等，所投资的商铺租金最高达600元/平米。

行家鉴铺第1站

绿地中心·468

项目简介：绿地中心由绿地集团打造，为地标性地铁城市综合体。最具代表性的是468米高的绿地中心，主要由超甲级写字楼、行政公寓、酒店组成，周边布局有超高层写字楼、国际会议中心、9.8万平米的伊藤洋华堂全球旗舰店、欧洲风情商业街，独栋商业和住宅。

商铺情况：商业目前以商铺销售为主，开出的独栋、社区商铺都销售火爆，后续还将陆续有商铺推出。目前的售价，独栋、底商约为每平米5～6万元。

鉴铺行家：睿意德助理董事陈叔光

买综合体商铺

就要“傍大款”

10月27日下午，成都商报记者与睿意德助理董事陈叔光，带领一群投资人来到绿地中心·468售楼部，现场学习如何选择和购买城市综合体商铺。

买期铺学会看沙盘 尽量避免快车道

在了解项目的整体布局后，陈叔光在沙盘前对投资者们进行了现场讲解。“绝大部分商铺都是期房就进行销售了，学会看沙盘也是很重要的。在沙盘上，一般对交通都标识得比较清楚，要注意尽量避免快车道旁边的商铺。”他表示，如果是快速通道，车流不能停留，这对人气并没有好处，最好是选择慢车道，或是步行道旁边的商铺，更能聚集人气。

他指着沙盘上的地铁二号线洪河站出口表示，通达的地铁也是重要的考量条件之一。毗邻地铁二号线，能为项目带来区域外的人气，四面八方在此汇集。对于城市综合体，这是增分的一项。

买铺要选品牌房企 选铺靠近主力店

那么买城市综合体，除了交通，哪些才是最重要的考量呢？

“傍大款！”陈叔光表示，最重要的有三点：一是宏观层面，看这个城市综合体所在区域是否符合政府的导向、城市发展方向，如果是，那么区域没有问题。二看商圈和交通，周边人群的消费力。近两年，成都新建的城市综合体很多，一定要多方勘察和选择，尤其是周边人群的消费力很重要，人气首先是取决于区域的消费力。三要看综合体内部的动线和布局，最好是傍大款，选择在出入主力店的必经之路上，会“捡”来不少人流，商气充沛。此外，傍大款的另一层含义，是选择实力雄厚、运营经验丰富的开发商。城市综合体的后期运营非常重要，以日本为例，不少城市综合体运营了多年，但到目前为止一直经营很好，人气火爆，就是在于各大城市综合体之间都有自己的定位，差异化竞争，自身的经营管理持续到位。所以城市综合体是非常考开发商运营能力的，最好是选择有成熟经验的开发商。

看铺投资者反馈：

不少投资者对地标性城市综合体绿地中心·468都非常感兴趣，尤其是想要在城东置业的黄先生，更是围着置业顾问问长问短，并多次咨询陈叔光。看完商铺，大家依然意犹未尽，绿地还专门为投资者提供了会议室，方便大家和行家面对面交流。

行家鉴铺第2站

银泰城

项目简介：地处城南大源组团核心，临近地铁1号线、5号线，天府大道、益州大道、剑南大道均可快捷到达，总建面40万平米，由银泰自持11万平米时尚购物中心、5万平米阿里巴巴西部总部基地、三栋甲级写字楼及特色商业步行街等构成多业态全天候城市综合体。

商铺情况：此前银泰城推出的悦坊商业街已经基本售完，一楼单价约4万/平米，即将推售的是最靠近购物中心的商业街组团，商铺面积从30～220平米不等，价格待定。

鉴铺行家：商业地产投资人欧波

看准区域核心地段

运营能力是关键

一进入银泰城的销售中心，投资者就被巨大的时尚沙盘吸引。流畅的商业体外观设计、贝壳式的主体商业造型，以及层次分明的商业街，所有到场的人都一致认为，银泰城太高大上了。

商务核心区 弥补周边购物空白

据介绍，银泰城位于大源商务核心区，周围拥有多家软件企业及金融机构总部，是背靠大源居住核心区的商业旗舰，是拥有阿里巴巴西部总部基地的纯商业体项目。该项目作为银泰在成都打造的全新商业旗舰，定位年轻、时尚、品位，集合潮流购物场、大型超市、一流院线、儿童乐园、溜冰场、高档餐饮以及公园式主题商业街，辐射大源板块以及华府板块、华阳板块。

现场置业顾问告诉记者，目前大源板块已经聚集了不少居住人群，但他们的消费场所仅限于大源的伊藤洋华堂，更多的消费则要驱车前往环球中心或金融城板块的商业。“阿里巴巴5万平米的西部总部基地就在银泰城，至少保证项目有不低于5000人的消费人群，加上项目还有三栋甲级写字楼，入驻后将有近2万的固定人流量。”除项目自身的写字楼部分，由于银泰自主经营高端百货，也将吸引大源板块约20万的规划人口，大型特色商业综合体将改变区域板块的商业现状。

银泰运营能力是项目最大卖点

“银泰城整体设计堪称完美，没有明显的商业死角，设计的商业动线基本全面覆盖了整个项目，是非常优秀的商业综合体。”商业地产投资人欧波认为，银泰在商业方面的运营能力将成为项目最大的卖点，同时银泰自持绝大部分商业，保障了后期项目运行。所谓大树底下好乘凉，不至于像有的商业综合体因为没有主力商业吸引，无法保证人流量而让投资者亏钱。此外，银泰城还将有专业团队为已经散售的商业街提供招商支持，确保投资者能够招到能帮自己赚钱的好商家。

“如果投资者要选择目前出售的商业街悦坊，我觉得靠近写字楼的商铺可以考虑，24小时美食酒吧街也是不错的选择。”欧波建议，因为银泰自持的银泰商业面积较大，较难让消费者从其中流出，而靠近写字楼的商业可以针对办公人群提供服务，美食街的特色可以自发吸引消费人群。

看铺投资者反馈：

现场参与看铺团的一些投资人认为，银泰城的商铺价格比较合适，只是目前可以选择的铺位较少，另外由于项目尚未完全建成，存在周围入住人群较少的问题。

行家鉴铺第3站

大悦城·悦街

项目简介：成都大悦城项目定位国内首个体验游憩式潮玩购物公园。主体建筑由甲级写字楼、购物中心和主题街区构成。

商铺情况：10月26日，位居武侯大道的大悦城·悦街商铺开卖，据现场价格信息显示，1楼商铺单价捅破11万/平米，而开盘当晚开发商对外宣称成都大悦城·悦街认购金额达2.1亿元，销售商铺28套。

鉴铺行家：商铺投资人黄海

商铺单价11万 到底有没有赚？

从成都市中心红星路出发，车行35分钟，成都商报记者一行抵达位于武侯大道中环以外的成都大悦城·悦街。目前要想到大悦城·悦街只有两条路：一是从二环路沿武侯大道驶出、需在三环武侯立交桥下调头行驶几百米；二是从三环路红牌楼立交走辅道然后右拐通过一条小路到达。项目现场旁有一条尚在使用中的铁路。对此，现场的销售人员称，区域道路交通将会很快提升。大悦城方面会出资修建直通大悦城的下穿隧道，解决目前该区域铁路轨道带来的交通阻碍。销售人员还表示，规划中的地铁3号线二期工程临近项目的站点也会更名为大悦城站。

置业顾问：

前8年统一运营 反悔要赔违约金

记者一行人在大悦城·悦街销售中心了解到，目前项目在售的是属于大悦城最东侧的三层商业街，共计96个商铺，在售面积从50多到2000多平米不等。据现场置业顾问介绍，一楼商铺目前对外标价约11万元/平米，二楼单价约4.5万元/平米，三楼约3万元/平米，现在购买有相应优惠。

“首先提醒一下各位，我们大悦城·悦街的商铺属于投资型物业，前8年投资者只有所有权，没有经营权。”大悦城·悦街的置业顾问开门见山表示，“前8年内，由我们大悦城的运营公司统一管理和运营，并且投资者在这8年内不能反悔，否则需赔上1年收益的违约金。8年里，第1到第3年内我们给投资者的投资回报是5%，4到6年内的回报是6%，最后两年是8%。”经过专业投资人黄海测算，大悦城·悦街在前8年内投资年回报率平均下来约为6%。

收益核算：

算上租金回报 8年还要多投近50万

以大悦城·悦街1楼一套59.94平米的小商铺为例，单价11万元/平米，按开发商给出1楼交20万优惠20%的政策为9万元/平米单价计算，投资者需支付总计约540万元的购房款。按商业首付比例为5成、贷款10年，月供利率为基准利率1.2倍计算（基准利率按6.55%计算，商业项目贷款都需上浮，1.2倍为市场执行较低利率），投资者需首付270万元，月供约为3.26万元。

按此前大悦城置业顾问介绍的前三年年平均5%的回报计算，这套540万元的商铺，头3年每年回报为27万元，折合到每个月为2.25万元。由此可以算出，在头三年，投资者每月还需支付1.01万元的月供款。按第4到6年，6%的年回报率，投资者每月需支付5600元的月供，而最后两年按8%回报率，投资者每月收益3400元。

照此计算，前8年投资者总收益为-48.36万元。并且8年后，还有2年月供为3.26万元的贷款需支付，并且这还未考虑通货膨胀。

租金分析：

预期月租金350元 除非在春熙路

据销售顾问介绍，大悦城·悦街的定位在于“川内特色餐饮一条街”，将由大悦城的运营团队向外招租，悦街的租金预期在350元/月/平米。同样以悦街一楼底商那套59.94平米商铺计算，销售单价9万元/平米，总价540万元左右。5%的年租金回报，那么它的月租金必须达到375元/平米·月。

城西一家商业地产开发企业负责人向记者表示：“要想刚开业就要这么高的租金，基本不可能。”他以城西优品道广场为例，周边常住人口近20万，优品道4个组团的住宅入住多年，周边还有近20个基本满住的小区，商业部分也已开业5年，目前平均月租金在300元/平米左右。“不论是从常住人口或商业成熟度来看，目前成都商业街要想高达350元的租金非常难。”

“餐饮企业对于租金的承受能力在综合体商家中是最低的。目前成都向餐饮招商中报价最高的为春熙路商圈的远洋·太古里，报价550元/平米。当然报价只是单方面，承租企业是可以还价的。”成都某餐饮连锁负责人向记者表示，“如果悦街定位餐饮特色一条街，按大悦城方面所说的350元/月·平米这样的高租金，餐饮企业很难承受。最近，我们在太升路新签下的华置广场的租金也仅在200元/平米，目前餐饮行业能租到300元的只有在春熙路最核心的位置。”

上述餐饮连锁负责人表示，他们对于营业用房承受的租金价格范围依次为，一环内150～250元/平米、一环至二环间100～160元/平米、二环至三环间60～130元/平米。需注意的是，大型餐饮连锁因需要营业面积较大，对租金单价的承受能力更低。

“大悦城·悦街号称开盘销售28套，销售金额2.1亿元，也就是说套均总价在700多万。有商业地产投资经验的人都知道，能够动用这样大资金买铺的可以称只为豪客。”成都某三环在售商业项目营销负责人称，从客户分析来看，大宗资产投资都倾向于现房熟铺，大悦城·悦街的销售业绩可称之为一个“奇迹”。

专家观点

综合体+外街模式 人流与售价成关键

“按目前大悦城·悦街开发模式，是典型的综合体加外街的商业模式。”成都房地产一业内人士称，该模式在之前其他一些项目上被证明，很易导致人流向综合体集中，而外街人气被分流。除了人流动线的科学设计外，更关键的是商铺售价过高，将导致投资者对未来投资收益预期过高。“如果投资者不愿把商铺低价出租，导致开业情况不佳。在租金过高和开业不足的互相影响下，人气下滑将十分严重。”

“可能正因如此，大悦城前8年将悦街经营权收归统一运营。”黄海分析，“最关键风险在于，8年内大悦城可承诺返租。但8年后，商铺能否保证租金达350元/平米·月，投资者还需权衡未来收回铺面之后面临的风险。”

律师提醒

泰和泰律师事务所律师认为，根据《商品房销售管理办法》，房地产企业不得采取售后包租或变相售后包租的形式销售未竣工商品房。所购买物业是否竣工，承诺售后租金回报的起止时间都是需要注意的细节。

成都商报记者

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