商铺投资水有多深 专家带你现场鉴铺 成都商报今起推出《商铺投资全攻略》，教你辨析商铺投资机遇和陷阱

蓝光“零首付零月供”、保利“小鲜铺”、绿地“定制商业”、优品道“铺王登场”、银泰、华润、龙湖、八益、仁和……两周以来，成都多家开发企业都在全面推售旗下商铺，从单价过万到总价过千万元不等。

“相比去年同期，10月成都商铺无论从供应数量还是商铺类型来看都达到历史峰值。”有业内人士指出，传统投资者最青睐的商铺投资在近期迎来一个高潮。为何会有大量商铺在“金九银十”后期出货？相较传统的给钱买铺，近期入市商铺呈现更多样投资形式，投资者该如何选择？成都商报今起推出《商铺投资全攻略》，解析各类投资方式，教你辨析商铺投资机遇和陷阱。

专家介绍

陈叔光

睿意德助理董事

有着多年的实战商业地产服务和运营经验。而睿意德也是一家全国性的商业地产服务商。服务的商业地产项目遍及全国。

黄海

成都海博地产服务有限公司发起人

以海哥看铺闻名业内的黄海，其公司海博地产运营了众多知名商业地产项目，服务的项目从成都辐射到全国。

市场分析

供应井喷

全城品牌开发商都在卖商铺

现象1

投资方式更加灵活

从上个月开始，保利将千余套“小鲜铺”推向市场。其核心价值主要是指面积小，无论是空中小鲜铺、大盘小鲜铺还是醇熟小鲜铺，面积都不超过100平米。面积小就决定了保利小鲜铺的总价低，总价30多万起，绝大多数不超过100万。除此之外，保利还为80后业主推出更加灵活的支付形式，极大减轻业主负担。

上周，蓝光地产一组“这次，你必须富有”的商业广告出街，蓝光旗下6大社区商业中心约30～60平米的临街金铺，全线7折0月供。据悉，仅在上周，蓝光空港国际城成交1.5亿元，COCO金沙社区商铺开盘成交1.2亿元，COCO国际、幸福满庭、金双楠街铺分别成交接近1亿元。蓝光旗下各大楼盘社区商铺销售捷报频传，单周成交超6亿元。

“如果不是看到蓝光的商业广告，我从来都没想过自己会买商铺。”上周，在蓝光COCO金沙商铺开盘中抢到一套小商铺的投资者李女士称，自己刚刚卖出一套二手住宅，手中有几十万元的闲钱，刚好碰到蓝光在卖小商铺。“现在蓝光的小面积商铺可以十年零月供，对于像自己一样的初级投资者诱惑很大。”

同时，位于温江海峡科技园的八益国际家居博览城近期所推出的商铺也是投资者关注的焦点。据悉，该项目总建筑面积100万平米，开发商八益家居集团持有70%，只有30%对外销售，所有商铺后期都将统一管理运营。据该项目负责人介绍：“全现铺发售，开发商统一运营20年，现在投资者拿100万买铺，立即就可以每年收租10万元。”

有业内观察人士认为，灵活投资方式是今年商铺投资所呈现的一大亮点，即买即收益，开发商与投资者共担风险，是很多初级投资者愿意下单的关键。

现象2

优质现房熟铺集中走量

同样在上周，成都本土实力房企优品道控股高调打出“王的盛宴”营销牌，宣称旗下城西优品道、城南优品道、优品道上东区三大成熟综合体的少量铺王产品将在近期发售，消息一出，立即引发了多位成熟高端商业投资客户的关注。

“三大项目都位于主城区地铁口核心地段，拥有数以十万计的高端常住人口，加上优品道自持超过90%的成功运营做保证，可以说在近5年内成都都很少销售过如此高价值的商铺。”据优品道控股相关负责人透露，“王的盛宴”广告出街后，当天就接到了数百组客户的电话咨询，其中咨询城西优品道和优品道·上东区商铺的最多。“其实总量很小，两个项目加起来不过30套，单套总价在200～500万元的居多，因为是稀缺现房熟铺，区域成熟度很高，有经验的投资者自然可以分辨其价值。”

位于城南核心区的银泰城是今年城南最炙手可热的商业项目，目前在售的为靠近项目购物中心的独立商业街30～220平米商铺，单套销售价格150万至过千万元不等。据开发商相关营销负责人称，青睐这类商铺的多为看好区域发展和银泰实力的成熟理性投资者。

“现房熟铺的投资更为稳当，因为可以缩短养铺期，只要单价不虚高，理性投资者都会接受。”资深商业地产投资人黄海认为，目前市场上定价200～500万元级的商铺，是市场消化的主力，这类商铺因为面积合理，所能涉及的业态广泛，所以走量几乎是没有问题的。

现象3

多业态大宗商业入市

日前，华润置地成都公司举办“2014大宗资产物业推荐”，首度向成都展示一些颇具投资价值的大宗资产项目，成都华润此次拿出的大宗资产项目包含7个业态，有教育类资产项目，如已经成形的金苹果翡翠城幼稚园、金苹果博文幼稚园；还有农贸市场、超市资产、会所式商业、独栋商业、分散在各社区的旗舰底商资产，这些商业项目本身位于华润成熟的社区，不仅具有稳定的客源、业态和租金，投资风险低。

有资深业内人士认为，类似于华润大宗商业的面市，很大程度上是因为开发商调整自身结构。这些成熟商业从前都是由开发商自持，有的还有长期租约，普通投资者就算有钱平时也很难接受到这类产品。

此说法得到了相关品牌开发商的认同。华润置地成都金悦湾项目负责人陈圆介绍，2014年7月26日华润发布新的品牌战略，将围绕万象城打造商业项目，因此集团决定将一些优秀但零散的商业项目拿出来与投资者分享。

“不动产投资不仅有使用属性，同时还有较好的金融属性。”陈圆认为，优秀的不动产商业项目，每年不仅可获得稳定的年回报，同时还有潜在的物业升值潜力和金融属性，“可能收益并不一定是最高的，但这些不动产项目是非常有保证的。”成都商报记者 余鸽

社区商铺三大升级模式

在这一轮最新入市的商铺产品中，蓝光提出“零首付零月供”玩法，保利将传统大铺切割成为“小鲜铺”，优品道推出熟铺，银泰、龙湖、万达的商街铺面，从开发模式到经营方式，从金融杠杆到投资预期，较之传统的社区底商，呈现出更多的升级创新。

投资模式升级

“零首付零月供” 专业机构整体运营

典型产品：蓝光社区底商、街区商铺

“零首付零月供”在商业地产界是一大创举。蓝光这次推出的是传统的社区底商、区域商业中心街铺，其创新之处在于投资者不独立经营，所有铺面将由专业商业机构统一经营，通过专业运营把商铺价值得以最大化实现，而投资者如果是5成10年银行贷款买铺，那投资者就再不用支付月供款。

如果投资者首付款凑不够，但手上只要有一套取得产权的商品房，可由知名担保方及专业房产抵押机构、银行，全程帮忙抵押并享受超低利息，首付款即可搞定；而“零月供”则相当于投资者买铺后，将经营权委托给专业的商业运营公司统一管理，这期间，专业运营公司将对商铺进行统一规划、统一打造、统一运营，而统一经营的收益将高于现行的商铺贷款月供，投资者实现“半价买铺”。

模式解读

社区商铺引入统一运营

蓝光此次推出的均为30～60平方米的商铺，全线平均7折起，全部是总价在40万～150万，而蓝光推出的街铺均是蓝光开发的大型居住区。投资者“半价买铺”，最低仅付款20多万就能买到一套社区商铺。

实际上，业主买铺委托专业机构经营的模式之前被专业市场、购物中心广泛采用，那是因为专业市场、购物中心本身并不好经营。而将向来就不愁销路的街铺、底商这样的黄金口岸，引入整体的专业运营，从主力店的引入、业态的科学布局使得街区商业获得最大的升值，带来散户经营无法比拟的商气。

底商、街铺向来都是散户自主经营，统一打造运营的街铺确实不多，一般只有开发商自己持有的商业才会选择统一打造经营，而且这一类自持的商业租金水平、银行评估价值往往更高。鹭岛商业步行街、优品道商业步行街是这类统一运营商街最典型的代表，但他们一般不对外销售，因此普通投资者也买不到这样的铺子。

有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%。这一点已经成为业内公认的商业投资原则。蓝光将购物中心统一的运营思路运用到本就火爆的社区街铺经营中，蓝光就是要百分之百确保旗下街铺获得高收益。

10年后，投资者将获得完整的底商收益。那10年后蓝光商铺会增值多少倍？按照过往业绩，蓝光8年前开发的玉林生活广场、香槟广场、蓝色加勒比等商铺增值数倍，而且约两年前开发的花天锦地商铺增值也已超过1倍。投资价值已经很具吸引力：今天投资者用半价买铺，10年后商铺还将增值数倍。

投资建议

联手亲友 买下相邻小铺面

小商铺由于总价较低备受追捧。对普通投资者而言，选铺尽可能选开间大、柱头少、进深短的铺面，而且最好是多个铺面一起买，或联合身边亲朋一起买。因为经营能力强、租金出得高的大商家肯定不会租一二十平方米的小铺，前期蓝光统一经营你可不用考虑商家，但假如10年后自己经营，铺面大小、能否统一出租给一家大商家就显得尤为重要。

成都商报记者 李杨

开发方式升级

商铺“私人定制” 开发商转为平台提供商

典型产品：绿地5大中心商办产品

模式解读

商铺开建前就开始征求商家意见

商业作品的生产有一个特点，从思路定型到最终成形大概需2年时间，如果思维不够超前，那么做出来的东西必然会落后。绿地“定制商业”模式的出现，将商家和投资者的需求前置，开发商转为商业平台的提供者和服务者。

“对于绿地集团而言，定制式在招商、选址时就已开始；在整个综合体拟建、开建过程中，商家意见都会反馈到技术对接中，从商业业态、商场规划进行反复商榷，以达到量身定做。但这些，并非绿地独有秘密武器。”绿地集团西南事业部副总经理任平介绍，绿地的定制商业最为独特的模式在于打造一个开放性的商业平台，在项目拟建之初，该平台不仅是为与绿地达成合作关系的国内外知名商业品牌开放，还面对全球所有商家开放，只要商家品牌契合项目在市场、区域、整体业态多方面的考虑，就可进入绿地“私人定制”环节，从而保证入驻项目品牌从调性、个性、设计到商场铺位人流动线的全方位定制。

目前绿地在成都的5大中心商办产品，都实行“定制商业模式”。包括绿地GIC、绿地中心468、绿地城、绿地缤纷城、绿地西南之窗。据绿地集团相关高管介绍，绿地旗下项目均有不同企业投出橄榄枝进行前端接洽，从办公楼到酒店再到商业街，均有上亿元至10亿元不等出售模式。如绿地中心的商业MALL是伊藤洋华堂亚洲新概念店天空之城，绿地西南之窗其中整栋写字楼被一家企业收入囊中。

投资建议

选择靠近主力店和购物中心

绿地旗下商业均为综合体，由商业街和MALL情景交融的互通动线构成。如果是个人投资客入手商业街，建议尽量选择靠近主力店或商场购物中心的，或者是外街铺面。另外，绿地推出的定制模式可与合作方在建筑修建前期达成优化、设计的共识，为商办产品提供更多个性化、差异化资源的引入，和大多数商办类产品先建设后售卖的方式正好相反，给予了商家、企业前期的沟通时间，节约了时间成本，也规避了后期会出现的问题。

成都商报记者 叶涛

产品升级

社区商街

打造区域商业中心

典型产品：银泰城、华润万象天地、龙湖天街系列、万达广场金街

模式解读

依托集中式商业 保障人气

升级版的社区商业更像区域商业中心。与传统的社区商业不同，升级的区域商业中心，有集中式商业，也有单独的街铺，规模更大、功能更加完善。不同于传统社区商业只服务于1公里范围左右的社区居民基本消费需求，升级版的社区商业辐射面积更广，除保障本小区的消费需求外，更能辐射3到5公里范围的人群。

目前这种基于大型社区的升级版社区商业正被品牌开发商运用于各大项目中。万达广场金街、银泰城、华润万象天地、龙湖天街系列等都是这种升级的社区商业。正合地产分析师告诉记者，这种升级的社区商业，依靠开发商自持的集中式商业，有基本的商业支撑，保障了人气，而出售的独立商业，可依托这种基本保障，经营个性化的商业。“这种商业模式对区域的影响力比传统的社区商铺更大，开发商对主力店的自持经营，在一定程度上降低了独立商业无法保证人气的风险。”该分析师表示，如果投资者选择新项目的社区商业，这种升级的区域商业中心更有保障，“至少克服了新社区入住率低的缺陷，项目本身对区域的辐射增强了不少。”

投资建议

避免动线死角 分析入住人群

升级版的社区商街在2013年取得巨大成功的是和黄·新街里，而今年不少开发商都推出了这种区域商业中心，“超市+商街”的产品，在投资时需要注意的是，因为其社区商业中心的定位会有更好的前景，但需要具体铺面具体分析，一些商业街的规划不够科学，会出现动线死角。另外，投资者也要分析周边的入住人群，看清消费力所在。

成都商报记者 符小晓

热线报名

拨86613333-1 专家带你现场学买铺

相对住宅投资而言，商业投资更是技术活，一街之隔都可能是冰火两重天。怎么选铺？要看哪些要素？如何用技术和标准去综合考量一个商铺的价值？应投资者需求，成都商报特邀两名在商业地产界打拼多年并有实战经验的资深专家，两位专家都多次参加成都商报组织的公益讲座，教大家如何选铺，而这一次则是现场手把手教你选铺。想要现场学习如何选铺，请抓紧机会报名，名额有限。

据悉，专家们将针对当前热门的商业投资类型，选取数个典型项目，带领投资者们进行现场考察。一类是社区商铺，这是当前不少商业地产专家都比较推崇的商铺投资种类。但怎么选择，如何调查人气、商气，如何考察开间和进深？专家将现场支招。还有一类则是城市综合体、主题式购物中心。俗话说，傍着“大款”好挣钱，绑定大型的城市综合体和主题式购物中心，有主力店对周边人群进行吸引，能形成区域的虹吸效应，带来大量的商气和人气。两位资深专家，也将带领大家实地调查和体验，切身感受综合体商铺的投资特性。 成都商报记者 刘婷

86613333-1

报名电话>

028-

86613333-1

参与方式>

由于名额有限，拨打电话报名先到先得。记者将电话通知获得名额参与活动的投资者，告知具体的活动地点。

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