拜托大家，再也别用规模衡量房地产了 万科集团总裁郁亮畅谈房地产行业的白银时代

王石曾说：“很担心下一个十年倒下的是万科。”而作为万科总裁，郁亮的危机感更强———“如果转型不成功，万科三年就有可能倒下”。在迎来公司成立30周年之时，作为这个行业的老大，万科想的是“下一个十年，该如何活下去”。  

“拜托大家，再也别用规模来衡量房地产这个行业了。”郁亮说，下一个十年，规模已经不是万科最关心的问题。在过去十多年房地产的黄金时代，追求销售规模“长个头”很正常。但在白银时代，万科最关心的是如何做一个健康的企业。他举例说，2007年，华尔街的很多金融企业都拿到了历史上的最佳业绩，但是这些企业都不健康，2008年绝大多数都没能在金融危机中活下来。

万科

从黄金时代过渡到白银时代，从追求销售规模“长个头”，到做个健康的企业，白银时代的万科最主要的目标就是把客户照顾好。

谈楼市

积极定价，不会用“收藏式”的方式卖房子

9月30日出台的房贷新政是市场关注的焦点，郁亮说，万科从来不把消息分为好消息和坏消息，也不会把市场分为9月30日之前和之后。既然我们知道狼一定是要来的，那么作为企业，需要做的就是穿好鞋子准备跑。任何有利于楼市健康发展的政策出台，万科肯定欢迎；而对于过去的一些行政手段，万科也表示理解。

郁亮说，万科一直坚持积极定价，房子生产出来，肯定都要卖出去。即使在黄金时代，万科也不会用“收藏式”的方法来卖房子。从9月30日之后的市场表现来看，目前成交还可以，但是能不能持续还需要观察，最关键的还是要把楼卖好，对于万科来说，每天都是卖楼的好日子。

郁亮表示，只要符合积极定价的原则，就会支持各个一线公司，不会因为一天把房子全卖光了我们就批评你卖便宜了。万科现在手头的现金比较充裕，主要是今年拿地比较少，至于未来拿不拿地要看机会。郁亮强调说，万科没有固定的销售目标，但是每一天万科都在修订计划。万科每周、每月、每个季度都要开会，每年会推算未来36个月的计划，有着很严密的计划管理。

跟其他传统行业比，我们就是在蜜罐里长大的

从黄金时代过渡到白银时代，从追求销售规模“长个头”，到做个健康的企业，白银时代的万科最关心什么问题？郁亮说，最主要的目标就是把客户照顾好，永远把客户放在第一位。

今年年初，郁亮带队考察了多家企业，除了了解如何用互联网来武装传统行业之外，还达到另外一个目的———郁亮说，之前很多股东、很多员工认为万科利润率低，赚钱的能力不如以前了，但是考察完这些企业之后他们发现，和其他产业相比，房地产依旧是一个好行业，利润率比传统制造业高得多，依然能赚到不少的钱，跟他们比，“我们就是在蜜罐里长大的”。

因此郁亮坚定地认为，即便进入白银时代，万科依然会坚守房地产这个行业。他说，万科最初创业时，是多元化布局，现在华润旗下的怡宝纯净水和万家超市，都是万科卖给华润的，因此万科肯定不会再回到老路上去，而是要坚持专注做房地产业。

谈未来

要把企业做成一个生态系统，有参天大树，也有花花草草

在房地产领域，万科已经规划了三大核心业务。第一个业务还是住宅开发。郁亮认为，即使到了白银时代，这块业务的发展空间还很大，中国的城市化率相比发达国家还有很大差距，这个过程可能需要10～15年，因此在这个传统的领域里，万科的机会还很多。

第二个业务是消费体验地产。万科做了很多生活中心，以消费体验为主，有咖啡馆、电影院、超市、养老服务，还有青少年教育成长中心，也就是青少年课余时间的培训。我们相信，体验消费是互联网和电商取代不了的。

第三个业务是产业地产，包括写字楼、酒店和万科正在准备做的物流地产。万科相信，经济发展到今天需要这些东西，我们就做这个东西支持城市的发展。

“这些业务之间并没有一个具体的规划来约定其比重。”郁亮表示，以前找一个战略咨询公司给企业做规划就像盖房子，整个企业的愿景是屋顶，屋顶下面有几个支柱，再下面搭建几个平台，只是每个公司装的内容不一样。但是现在我们更愿意把企业做成一个生态系统，有参天大树，也有花花草草，参天大树是主要业务，花花草草是一些小业务。对于生态系统，小草很重要，因此万科也必须要去做，比如第五食堂，长远的目标是构建一个稳定的生态系统。

建成事业合伙人机制，将区域公司升级为事业部

为了迎接白银时代，今年万科开始做机制上的准备，推出事业合伙人制度。郁亮解释说，以前万科都是职业经理人，但是到了一定规模之后会出现一些问题。事业合伙人让每个员工都能成为公司开发项目的股东，他的身份既是员工、职业经理人，还是股东，这样从机制上很好地解决了一个问题。客户第一是没有争议的，但是股东跟员工，谁更重要？今天问题终于解决了，因为股东跟员工是同一身份，我们共同来把客户照顾好。

事业合伙人制度还解决了万科的一些管理问题。郁亮说，以前职业经理人都有一个职业规划，两年做到主管，四年做到经理，八年做完之后怎么办呢？细分更多级别出来，不符合扁平化管理的需求。通过合伙人制度，我们顺便解决了这个“做官”的问题。

此外，事业合伙人制度还解决了总部对一线公司的管理问题。在管理机制上，万科将进行重大调整，把目前的北京、上海、深圳、成都四大区域总部改制成事业部，其职能不再是总部的派出机构，将承担起经营管理的全部责任，前提是他们要拿钱过来投到事业中。事业部将拥有投资决策、人事、考核等各方面的权力，但是总部拥有最后的否决权。简单地说，以前是总部审批制，需要总部说“YES”，以后，总部的工作变成了说“NO”。

总部管得少了，以后如何规避风险，尤其是在拿地过程中。郁亮说，事业合伙人制度有个好处就在这里：以后一线公司要拿的地，总部同不同意的一个重要参考标准就是一线公司老总自己会不会投，如果他自己投，那就证明风险小；如果他自己都不投，总部就会说“NO”。

谈网络

用互联网武装传统行业，草根和基层很重要

今年年初郁亮带领万科团队考察了多家互联网企业，郁亮说，除了腾讯和阿里巴巴，万科还去了像海尔、华为、小米这样的企业，小米是一个用互联网武装起来的传统行业。我们寻求的就是一个传统的行业，传统企业如何借助互联网，找到一个共同点，整个学习下来我觉得对万科来说有关键的三点。

第一、互联网会改变所有的东西，比如它会改变我们的精英意识，过去我们觉得是为白领服务的，而我们的口号却是为普通人服务，这里面包括蓝领。互联网会消灭金字塔架构，服务更加扁平化。

第二、万科知道哪些东西需要改变，哪些需要坚守，这才不会随波逐流。我们发现照顾好客户这件事不会变，刚开始可能你免费，但是最后都要赚钱的，怎么赚钱？就是通过照顾好客户赚钱。

第三、万科不会去做别的行业，而是用互联网的思想、工具和方法来把我们现在的业务做得更好。今天大家看到万科有很多变化，也是跟这个有关系，很多创新行业我们都有合作，比如我们跟淘宝合作卖房子：客户在淘宝一年消费多少钱，我们就给相同额度的折扣。通过这个活动我们卖了13个亿，给出的平均折扣4.2万元，差不多2个点。我终于知道了，过去每年一个白领在淘宝上花4.2万元左右。这些创新都来自于我们的一线和基层，这是互联网思维最重要的东西，基于草根和底层的创意是最重要的。

万科现在跟百度也有合作，合作方式叫LBS，基于位置的搜索。怎么用呢？我让百度告诉我们，我们这个商业中心周边三公里内的人在干什么，他怎么消费，他花多少钱？回头我商店里的业态会按照这个来调整，因为我们的商业中心只有三公里以内的人才会来。这样到了我们的商业中心之后，你就马上会收到相关的信息，根据你的历史资料判断你对什么有兴趣，你买过奶粉的就给你婴儿用品信息，你买过运动产品就给你运动方面的信息，基于大数据搜索的管理才是真正有价值的东西。

谈运动

50岁要练成六块腹肌

从网上搜索郁亮三年前的照片跟现在对比，会发现他减肥效果明显，据说他曾经在三个月内瘦了12公斤。郁亮说他减肥有三个原则：不吃药、不动刀、不饿肚子。他说，吃是人生一大享受，为了减肥把人生一大兴趣给去掉了，干什么活着呢？所以，我更多的是以运动的方式解决这个问题。

现在跑步是郁亮最津津乐道的话题之一，他说，每周的工作日他坚持跑步4～5次，每次最少5公里。到了周末，他会跑个半程马拉松。郁亮说，前几年他曾给50岁的自己定下几个目标：登上珠峰、跑完一次马拉松、练成六块腹肌，现在前两个目标都已经完成。即将年满49岁的他，现在的主要任务是练成六块腹肌，因此现在每周都会去一次健身房。

谈90后

万科未来的社区邀请业主一起参与

今年年初万科邀请马佳佳到总部演讲也是一个热门新闻。对于90后这个话题，郁亮说，深圳公司因为想了解90后买房的问题所以请了马佳佳。郁亮说，对于企业来说，必须相信90后，根据他们的选择来做，产品的创新、房子的创新应该是有客户共同参与的，小米手机就是这样一个例子，而万科也一直是以客户为导向。

郁亮举例说，最近万科在某个社区准备做一个儿童公园，以前都是地产投资，要亏钱，但是小区需要，我们就想办法做众筹。我们告诉业主要建儿童公园，你愿意投资吗？投资之后，你可以参与设计，你觉得你家小孩需要什么玩具，需要多陡的过山车就来参与，前提是每家出1万元，开业之后还有优惠券。很多人热烈地参与进来了，解决了我的问题，客户也很满意，这就是参与的时代。

另外，万科在杭州做的良渚文化村，也是一个很有参与感的社区，社区里要搞一个村民图书馆，按以往的做法，肯定是拿钱投资买书放进去。但是良渚文化村却让业主自己把书拿到图书馆来分享，为了鼓励大家多来读书，还订了个规矩，去得多的不给钱，去得少才给钱，鼓励大家多读书，还增进了邻居之间的交流。

郁亮说，现在再也不要说一个大公司做一个创新产品，其实都是拿出半成品并在实践当中不断完善它。未来的90后、00后更是参与感极强的一代人，他们将成为万科的设计师，成为万科的消费者，也将成为万科的合作伙伴，这也是我们这一代人对他们的希望。 成都商报记者 赵述锦

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