做百年老店顺势而为是王道

10月初开局之战，7天10.3亿，保利地产再一次宣示了其在成都楼市的霸主地位。从最初的保利公园198大盘模式到去年在成都市场上多盘并进、快速走量的策略，再到2014年再提复合型大盘开发，强调单盘利润率。保利成都似乎一直按照自己的节奏前行，又总能踩准成都市场的节点。那么，对于当前的市场形势，保利的策略是什么呢？  

“品牌号召力、产品性价比和政策利好是促成业绩井喷的三大要素。”保利地产成都公司相关负责人告诉成都商报记者，整个10月，保利都会保持高强度营销节奏，“不出意外，这个月将创造保利在成都7年来的最高单月销售纪录。”

成都商报记者 王胜波

保利

“品牌号召力、产品性价比和政策利好是促成业绩井喷的三大要素。”

成都某知名地产代理行负责人透露，今年，保利地产在成都的全年销售任务与2013年持平，即：120亿。“10月份的销售业绩对全年任务至关重要，保利计划在前10月便完成100亿的阶段性目标。”上述人士表示，国庆后不少地产公司都安排了营销骨干轮休，但保利例外，“仍在高速运转，根本没有停下来的节奏。”

值得注意的是，在过去四年，因为巨大的开发量和良好的推盘节奏，保利已经连续蝉联成都楼市年度销冠。在今年市场背景下，保利有条不紊，抓住每一个营销节点，持续展现其良好表现。从一季度30亿，到五一期间，再到6月端午节3天销售5个亿，直至半年60亿领跑楼市。据相关机构数据显示，截至2014第三季度，保利全年认购金额已经达到90亿元。

可以断定，虽然今年1~9月份的市场环境并不容乐观，但保利地产稳住大盘的决心从未动摇。这种坚定的自信，源于保利地产对市场周期及走势的洞察，也源于保利地产对成都人置业喜好的理解和判断。4个千亩以上超级大盘，16大在售项目，全产品线覆盖，布局成都东西南北，无疑成为保利地产施展娴熟操盘手腕的舞台。

谈楼市

稳健专注，应对市场快速变化

专访保利（成都）实业有限公司董事长吴章焰

“房地产行业并没有想象中那么差，尤其在成都这种吸附力较强的二线城市，市场依然充满活力。”10月11日上午，在保利中心28楼，保利（成都）实业有限公司董事长吴章焰道出了他对时下成都房地产市场的认知。

对于国庆节7天保利成都大卖10.3亿的骄人业绩以及日渐转暖的市场行情，业界普遍关心，借着信贷政策放松的利好，保利是否会上调旗下楼盘价格？这位一向以稳健、责任、务实著称的保利成都掌门人表示，“保利依然会坚持平价走量的价格策略，暂时不会涨价。”在吴章焰看来，保利要计较的不是一时一地的得失，而是更加稳健、更加健康、更加长远的发展战略，做一间真正的百年老店。

国庆业绩

保利从不打无准备之仗

成都商报：今年国庆节期间，保利7天销售10.3亿元，背后有哪些原因？

吴章焰：两个方面。首先，保利地产在节前便制定了声势庞大且严格周密的促销措施，产品线丰富、产品定位准、让利幅度大、性价比高，确保了保利楼盘对市场的号召力。第二，央行恰巧在9月30日公布了全新信贷政策，成都房地产市场对政策信息反应非常迅速，从而推动了大量购房者在国庆期间积极入市。另外，我们还要注意到，由于今年6-8月份市场形势不乐观，抑制了不少真实的购房需求，这些刚性的购房需求在国庆期间实现了集中爆发，这也是保利在国庆期间成交量呈现井喷的一个重要原因。

信贷政策

二线城市为最大受益者

成都商报：国庆节前一天，央行公布了信贷新政，在保利看来，这个政策对今后的地产市场影响主要会体现在哪里？央行房贷新政会不会像2009年那样引发楼市新一轮的销售热潮？

吴章焰：无论在哪一个城市，房地产市场的运行趋势都脱离不了经济环境和周期。短期之内，信贷政策对市场肯定有刺激作用。但作用大小，要分城市具体而异。一线城市房价仍处于高位运行状态，“限购”也未实质性解除，信贷松绑不会成为扭转市场的推手。而在大多数三线城市，普遍存在着供应量（库存）过大，而需求收窄的矛盾，信贷松绑同样不会为这类城市带来根本性改变。相反，我更看好像成都这种具备极强吸附力的二线城市，区域中心，经济有活力，房价运行平稳，潜在需求大。在成都，企业只要用心去做正确的产品，购房者就会买单。信贷松绑政策颁布后，成都房地产市场的活跃度迅速提升，就是最好的说明。如果说中国房地产市场已整体步入“白银时代”，成都显然是更具含金量的白银时代。

前三季度

产品创新确保市场领先

成都商报：近一年多时间，楼市出现了较为剧烈的变化，保利在销售规模方面保持了稳中有升。保利今年应对市场变化，做了哪些准备？

吴章焰：中国的房地产行业经历了十多年的高速发展，也确实需要缓一缓，这一点已经得到了越来越多开发商的认同。所以，在目前的这种环境下竞争也将更加激烈，对开发商的考验或许才刚刚开始。至于保利的战略，我认为，鸡蛋不放在一个篮子里是减少风险的最好办法。去年，保利领先打造小三房，结果市场上到处都是小三房，我们感觉这类产品有些过剩。因此，今年我们就调结构，主要推出了一些不同于小三房的低密、改善型产品，如狮子湖、林语溪、拉斐云邸、锦湖林语这样的产品系列。

第四季度

平价走量冲刺全年指标

成都商报：目前市场有所回暖，保利会不会因此提高拿地、售价和销售额等方面的预期？

吴章焰：稳健，是保利的核心发展理念之一。保利不会因为各方面预期有所变化就主动调价，而是根据市场的整体情况“顺势而为”。总体而言，第四季度，保利仍将坚持平价走量策略，冲刺全年销售任务。今年，我们全年销售任务依然为120亿，我们有信心完成任务。在拿地方面，每一块地都会经过严格精密测算，哪怕高出授权1块钱，我们都不会举牌。相对而言，今年的成都土地市场是个低点，我们先后在蒲江、金牛、龙泉等区域补充了土地储备。

大盘开发

实力能力心力缺一不可

成都商报：我们了解到，作为保利在成都的首个战略大盘，保利·公园198项目第11个组团也是最后一个组团“保利·拉斐云邸”即将入市销售。今年，保利·狮子湖、保利两河、保利永宁三大超级项目陆续进入业界视线，请问，保利为何偏爱这种超大规模的大盘开发？

吴章焰：2008年做保利公园198，2011年做保利城，通过这两个千亩以上规模的大盘开发，保利成都累积了非常丰富的大盘运作经验。以保利公园198为例，2008年至今，这个项目已累计实现销售100亿元，未来将形成130余亿元的总产值。再比如，今年5月份入市的保利·狮子湖，不到半年，贡献产值就超过8亿元。未来，狮子湖将是保利公园198的全面升级，他们都是保利在成都的战略级大盘。对企业而言，做大盘开发，实力、能力、心力缺一不可。

企业管理

顺势而为才能稳中求进

成都商报：保利一直被视为成都楼市的风向标，成为各大房企学习的对象。尤其在生存和发展的环境快速变化的今天，开发企业管理过程中你所秉承的发展思路是什么？

吴章焰：做企业要坚持平常心，顺势而为，稳中求进。再者，好的企业一定要单纯、专注，这是我的观点。市场好的时候抓开工量，市场不好的时候抓销售。像国庆节期间，在之前的市场行情下没人能说清楚是淡季还是旺季，就看你怎么计划，是不是全力尝试，我们抓住了这波行情：按着自己节奏，按既定策略走，再加上天时地利人和，卖出了10个多亿。市场差的时候，人家卖不动你还能够卖房子，那就证明你专业。另外，这也说明没有饱和的市场，只有饱和的产品，保利的表现印证了这句话。

记者观察

领跑的秘密

□王胜波

从2007年进驻成都，到2014年24盘布局全川，保利地产成都公司已经拥有超过20万业主群体。深耕成都七年，保利完成了区域中心、城市综合体、高端豪宅、顶级别墅、城市地标、大型旅游度假地产等多种产品线的全覆盖。而最重要的，是保利成都在区域选择、开发模式、销售策略等诸多方面，最近几年都一直处于领跑者的状态。

最早的保利公园198是以规模取胜，一举打破“城北无居住”的格局；2013年不仅楼盘项目数量领先，更在小面积三房等产品创新上领先一步，抢得起手！2014，在不少企业纷纷研究保利的多盘快跑模式之时，保利又一转身，再度开启新一轮复合大盘时代。更推出狮子湖精品小别墅、80后小鲜铺等创新产品，引风气之先！

就单盘而言，保利在成都又总是能够在区域形成现象级产品：譬如，保利城开盘以来一直被誉为“城北带头大哥”；保利·林语溪带动东三环新一轮居住热潮，轻松斩获东三环销售冠军。如果说保利公园198开启了城北的人居时代，那么定位一站式都市休闲度假区的保利·狮子湖无疑是城北居住的二次革命；保利·锦湖林语则在高手林立的国际城南金融城大展身手，成为金融城销冠；保利·玫瑰花语从一开盘就以强势销售业绩锁定城东销冠……

仔细解读保利成都7年来的路径，从模式转变到产品创新，从区域选择到销售战术，寻找其共性，我们看到背后真正起支撑作用的，是严苛的产品把控和稳定的售后服务。正是基于这样的产品开发和运营理念，以及新政策下的市场需求，保利方能不断升级和优化产品，坚持产品创新，始终引领市场产品革新。每次总能切中市场最兴奋的空白点，这是保利7年保持领先的关键所在，更是未来房地产白银时代保利给市场的启示所在。

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