同一条街不同位置，租金回报两重天

上周本报推出的“行家带您去鉴铺”第一波，连续三站，看了银泰城、绿地中心468、大悦城·悦街，主要针对城市综合体商铺的投资关键进行了分析和解读，现场鉴铺专家独到的观点给投资者帮助不少。本期，商铺投资全攻略推出街区商铺全解析，走进城西优品道、蓝光·coco锦绣，教您看懂街区商铺的投资关键，选到真正有价值的铺面。

行家鉴铺第1站

成熟临街现铺 适宜中级投资者

看铺项目>

城西优品道

项目简介>

目前城西优品道在售的临街底商面积约35～110平米，单价约3.5万~5.5万元，每一间商铺挑高5.6米。

买铺必须了解辐射半径

参与本条线路看铺的投资者，80%都是居住在城西三环以内的，黄海认为他们对于区域的了解是其决定投资这一区域商铺的良好基础。以城西优品道为例，该项目位于城西中环青羊大道与瑞联路交汇处，区域内不仅有优品道、博瑞都市花园、成都花园等特大型居住小区，还有20多个已入住5年以上的小型社区，优品道自持运营的城西优品道广场和优品天地商业街已经成为区域消费的中心。

“城西优品道本身是一个70万平米的大型街区，高达11万平米的自持商业已成功运营5年以上，目前正在销售的优品道街铺位于东坡路与优品街交汇处，是目前市区罕见的可销售成熟口岸现铺。”黄海说，这些都是城西优品道商铺的显形优势。

当天参与看铺的有一位城西优品道住宅的业主，对周边环境非常熟悉，他告诉记者，早就看好优品道商铺所具备的商业潜质，但开发商一直没有对外销售，现在终于等到机会了。

优品道控股此次销售商业的负责人介绍，城西优品道辐射光华商圈、双楠商圈、晋阳商圈、金沙商圈等4大核心商圈，一站式购物理念，集合购物中心、超级卖场、街区商业等业态，消费半径可以辐射大半个城西。此次对外销售的商铺，优品道的商管团队也会介入街区的整体打造。

黄海提醒投资者，业态丰富和开发商强大的商业运营能力是城西优品道不同于其他在售商铺的优势。但对于现在销售的临街商铺而言，消费力主要是由行人和社区常住人口组成，目前优品道销售的商铺位于光华商圈核心，主要依赖区域内的常住人口，好在常住人口的消费力都比较强。

现铺投资稳当

但短期溢价空间有限

此次投资者所看的城西优品道商铺，在商业地产中属于标准的成熟口岸现铺，周边没有在建工地，并且不会出现新增供地。“成熟现铺是摸得到的现在，而不是可以预期的未来。”黄海称，零养铺期、风险较低是现铺的优势，但也制约了其短期内的价格上涨空间。

现场投资者了解到，目前城西优品道在售的临街底商面积约35～110平米，单价约3.5万～5.5万元，每一间商铺挑高5.6米，面对优品道童趣广场，紧邻区域唯一一站式蔬果超市、青羊实验学校。

据了解，目前城西优品道商铺最低月租金为150元/平米，最高为450元/平米（含开发商自持商业）。黄海为看铺投资者算了一笔账，“取中间值来算，月租金200元/平米是该项目街铺当前的平均租金，以总价190万元面积35平米的铺子为例，租金7500元/月，回报率约为4%～5%。”

“城西优品道广场现在销售的街铺适合手头拥有200万元以上资金的稳健型投资者，即买即收租，区域成熟不会有变数。而且这批商铺在同一区域没有竞品，品相较好，短进深大开间，每一间铺位外还有20多米的广场空地。”黄海在为看铺投资者分析其优劣势时提到，只要定价合理，城西优品道的商铺是具备投资价值的。“虽然现在租金回报约在4%～5%，但商铺投资是有变量的，租金会每年递增，而且物业本身也会增值。”

■看铺投资者反馈：

参与本次看铺并下单买铺的曾女士表示，城西优品道的优势在于供应量小，每个月的租金都可以自己收到手中，风险完全可以把控。相比买金融投资产品的回报率，投资成熟口岸现铺是更加稳健优质的选择。成都商报记者 余鸽

看铺专家>

黄海

成都海博地产服务有限公司发起人

行家点评>

在城西三环内为数不多的商铺供应中，城西优品道所在的光华村板块人气、消费力都非常优质，在老旧商业换代的过程中，目前城西优品道所销售的曦岸商铺可以说是品相最好的街铺之一。买期房或新兴区域的商铺是一场赌博，赌的是它的未来和溢价空间。成熟区域现铺优势突出，风险较小，但它短期内不会有太大的溢价空间。

行家鉴铺第2站

选街区商铺 “金角银边”要讲究

看铺项目>

蓝光·COCO锦绣

项目简介>

目前商铺销售以SOHO为主，单价约8100～8500元/平米；商铺只有数套，单价4万多元。

冒雨到现场

投资者实力雄厚意向高

10月27日下午，尽管细雨霏霏，众多投资者依然热情高涨，冒雨赶到蓝光·COCO锦绣项目现场，有的投资者甚至提前了半小时到达。

这次行家教你现场看铺，短短三天时间，就有80多位投资者打进热线报名，还有一人代替多人报名。绝大部分都是手握现金准备出手的投资者，有一些则对当前眼花缭乱的商铺销售感到迷茫，不知道该怎么购买。

周一下午赶到现场的投资者中，刘先生就是专业做商业地产投资的，已经成功运作多套商铺的升级和投资，这次来除了取经，也想实地踩盘，看看有没有适合投资的商铺。而从事金融行业的黄先生，则有着十多年投资商铺的经验，最成功的商铺投资已经涨了近十倍。而今，他已是手握多套商铺的千万富豪，正准备看千万级商铺，他对地段、商气的要求非常高，“要买就要买好铺子。”古先生则已经有意向性的商铺，总价500多万，想现场和资深专家讨教，买不买得。

区域美食中心

商铺可兼容性高

蓝光·COCO锦绣位于东三环外侧，东客站商圈。周边小区众多，包括万科魅力之城、首创·国际城、蓝光·富丽东方等，属于东三环成熟商圈，入住率高。目前商圈引入了凯德广场·魅力，万科魅力新天地也即将开业。

在睿意德助理董事陈叔光的带领下，大家首先来到项目售楼部，对项目的区位、总体规划进行了解。据销售顾问介绍，项目总占地133亩，分五期开发，共4000多户，前四期已交房，五期住宅也将在明年交房。除了社区底商，还规划了3万平米以餐饮为主要业态的“威尼斯水街”。住宅从最初的每平米5000多元，涨到现在7500～8500元；而“威尼斯水街”的商业早已售罄，早期单价为底商3万多、4万，现在则接近5万元，底商月租金300元/平米左右。

随后大家实地查看“威尼斯水街”，一条主打餐饮的三层商业，约3万平米，开了不少餐饮门店，如冒菜、火锅、盐帮菜等，属于区域美食中心。

作为街区中心商铺，是否有投资价值，又适合哪一类投资者？陈叔光现场讲解：投资商铺分为两类，一是只想拥有一个稳健的不动产，追求稳定的租金回报；二是追求高溢价的资产增值。相对而言，投资街区商铺属于前一类———稳健性投资，租金回报稳定。其优点是，产权独立，抗风险能力强，但需要注意的是，升值空间有限。一般而言，街区商铺的业态都以低租金业态为主，比如餐饮、干洗店、小超市等，只服务自身社区的人群，辐射面较小。拿“威尼斯水街”和周边底商相比，周边社区底商只服务于楼上的住户，而威尼斯水街除了楼上的住户外，还辐射周边住户，辐射范围更广。从商铺的形态而言，周边的底商由于楼上有住户，不能做餐饮，只能做干洗店、小超市等；而威尼斯水街的商铺，可兼容性更高，可以满足更多业态和商家的需求，好租好售。“在购买社区中心、街区商铺时，要关注铺面本身的可兼容性，兼容性越大越好。”

位置要好

金角银边草肚皮

众所周知，即使是同一条商业街，也会因为位置的不同，带来租金、后期增值的天壤之别。如何选择商铺的位置？陈叔光站在威尼斯水街中心点的雕塑旁，给大家现身说法，如何选择开间、进深和位置。

他指着二楼的巴蜀崽火锅店说，这个店选在二楼拐点的位置，横跨两个方向，开间就非常大，招牌和展示面都非常好，能有效地吸引眼球和人流，这样的门面就非常好。“一般而言，展示面大、招牌大、开间大的店面都比较好。注意开间和进深的比例，最好控制在1：2以内，就是说如果开间是5米，进深最好在10米以内。”

相比开间和进深，位置就更重要了。陈叔光站在广场的中间拐点处，指着水街的布局讲解：“金角银边草肚皮，边和角都是人流聚集的地方，人气最好，尤其是两条边的相交处，比如我们现在站的这个位置，无论到达性还是标识性都非常好。选铺首选交点处。其次是银边，步行要通过的一个通道，如果在小区的步行主入口附近，位置就更好了。草肚皮，是指在人流不太能到达的位置，这种商铺的缺点是人流和昭示性不如前两者，但好处是它也有自己适合的业态，比如开成人用品店之类。”

锦绣城商业街是蓝光红街、耍街系列最先建成的商业项目，接下来COCO金沙、幸福满庭、COCO国际、花满庭2期等项目的商业街将陆续建成并开业，值得投资者进一步关注。

■看铺投资者反馈：

看铺结束后，投资者们热情不减，一直围着陈叔光咨询问题。投资者古先生想买蜀都中心100多平米的底商，总价500多万元。陈老师表示，这个项目位于城南CBD中心，周边商务气息浓厚，值得注意的是，商务区往往白天人多，晚上人少，可营业的时间短于街区商铺。其次，要看周边是否还存在其他商圈，会不会引来竞争，导致以低租金吸引商家的恶性竞争。

成都商报记者 刘婷 摄影 张士博

看铺专家>

陈叔光

睿意德

助理董事

行家点评>

街区商铺更加稳健，有独立产权，抗风险能力强，可抵押可变现。但相应的增值空间有限，适合稳健型的投资者。面积最好选择在80～100平米，好租好售，相应的投资门槛也会低。

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