2014楼市关键词

电商现形

名词解释：此电商非彼电商。真正的电商，是指淘宝、京东等，通过互联网来实现交易和支付。而楼市中所谓的电商，则是指通过网站、公司，在售楼部现场收取购房者一定费用，抵扣购房款的方式。比如，交5千抵1万、交2万抵3万，收取的金额和抵扣的购房优惠，根据开发商和项目的不同而有所区别。部分电商还有代为投放广告、带看房团、带活动资源等功能。

房产电商越玩越苍白

“实际上现在楼市中的电商，都是伪电商，真正的电商应该是京东、淘宝之类，实现的是网上交易和支付。而楼市中的电商，其实质则是收取‘人头费\’。”业内资深人士李先生表示，今年开发商都逐渐看明白了一点儿，电商的玩法已经被部分开发商所摒弃，或者是开发商自己跟自己玩儿了。而此前电商的领军网站搜房网，也开始向营销渠道的深度拓展转型，并不单纯只是电商。

今年10月，已经有本土知名开发商旗下的数个项目全线停止与电商合作，改为自己玩儿。“与其给别人，不如给自己。这家公司就是真正看明白了，自己在项目现场找公司收取费用，之后大部分归开发商，由开发商自行支配媒体的投放、渠道的推广等。”一业内人士表示。

电商兴起的时间并不长，也就是近两年的事。去年轰轰烈烈地全面铺开，成为不少开发商的“救市良药”，到今年，已经有不少开发商对电商态度暧昧。在成都商报记者的调查过程中，开发商们无一例外选择了匿名发表自己的观点。还有部分则抱怨合作过程中，电商配置的活动、行销资源太少，收取的费用很难监管其成本和使用。

其中一名仍看好电商的开发商表示，在缺少营销费用的时候，电商对开发商依然是一个手段。另一名开发商则表示，此前项目在强推期用过两个月的电商，但“从长效来看，效果很难衡量。”他认为，电商和传统的推广思路相比是一种改变，以前都是开发商先投入营销费用，结果怎样不知道。但做电商，则是以结果为导向，根据成交来收取费用，在市场不明确的情况下，这是降低开发商风险的一个办法。以结果来衡量成效，让不少开发商开始反思。

“但电商合作中的问题，还是成效的问题，很难去衡量它带来的实际效果。因为营销是一个系统工程，在最后成交的时候，很难认定成交就是由电商这个渠道带来的，分享了很多并非他努力带来的成果。”他表示，开盘前属于强推期，和电商的合作可以节省网络推广这部分费用，但中后期的效果会递减。从目前的合作来看，行销公司和二手房中介的合作效果更好。“电商也只是阶段性产物，未来2.0、3.0版本，或许可以将电商和行销的优势集中起来，能使成交的关联性更强是最好的。”

成都商报记者

刘婷

政策松绑

名词解释：2014年9月30日，央行“房贷新政”出台，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策;多套房在非限购城市结清贷款,也可以发放贷款。这一政策被业内评价为本年度各种松绑政策中影响最大的一个。此外，今年以来，包括公积金贷款调整、降息等一系列政策层面的利好信息不断释放。

新常态下

楼市回归理性

纵观2014年的房地产市场，前三季度成交持续低迷，房企打折，亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。四季度伊始，央行出台“9·30房贷新政”，大规模放松房贷，提出利用金融衍生工具为商业银行提供贷款额度，让全国开发商愉快地过了一个国庆节。整个国庆节黄金周，全国的房地产市场交易有了大幅度回升。

相比今年其他房地产相关政策的出台，“9·30房贷新政”无论在力度还是吸引力上都有着本质区别。从央行发布的新政全文来看，最重要的有两点：第一，针对已有住房的居民在结清房贷之后，再此买房可以算首套房。第二，强调利率下调至7折，但是由各家银行研究后执行。

此前，国家在金融层面一直收紧二套房的房贷，在“认房又认贷”的严苛下，不少改善型购房者的需求一直受到压抑。政策的第一点被认为是针对以往偏紧政策的松绑，释放了一大波改善型购房者的住房需求。而第二点被认为是象征意义大于实际意义，各家商业银行不可能全面执行7折利率，执行则意味着银行要亏本。

从“9·30房贷新政”的影响来看，在成都秋交会期间，正值房贷新政发酵和显现的阶段，房交会现场的到访人数和咨询人数有了非常明显的增加。对于购房者来说，那些改善型购房者一直苦恼的首付款问题得到了解决，市场因为政策释放而形成了一股新的购买力，改善型住房迎来一波销售潮。

随着“9·30房贷新政”、公积金新政、降息等一系列政策的出台，今年下半年以来，整个楼市处于2009年以来“政策最宽松期”。但与各家开发商期待的销售强劲期不同的是，近期政策松绑带来的边际效应逐渐显露。一方面，围绕“9·30房贷新政”、降息、公积金新政等开发商一番大肆炒作之后，购房者对政策带来的利好感受正在逐渐“弱化”。另一方面，临近年终，购房者的看房和购房意愿也有所下降。

在此背景下，即将到来的2015年的成都楼市，还有什么政策松绑可以再一次刺激购房者的消费意愿呢？而即将于2015年3月正式实施的《不动产登记暂行条例》又会对楼市带来怎样的影响？现在一切都还是未知数。 成都商报记者 陈佳曜

行销乱象

名词解释：房地产行销，与之相对应的则是坐销。顾名思义，坐销就是坐等着购房者上门来买房，行销就是走出售楼部向更多的购房者销售。坐销主要是靠媒体广告吸引目标客户群到达现场，销售人员足不出户进行销售；行销就是销售人员主动出击，到人群中去寻找项目的目标客户。

拉客帮不能解决根本问题

行销为何是乱象？举个例子来说。今年9月21日，建发·鹭洲国际开盘，上午11时许，在鹭洲国际的营销中心外，北至锦城湖，南至华阳，西至武侯大道，东至天府大道，方圆数公里内的20多家楼盘，都把建发城市营销中心当成了自己卖房的主战场———“截和”。经常出没于华阳客运站和世纪城地铁站的人可能都遇到过，刚刚走出地铁站或客运站，就被一群“小蜜蜂”围上来询问：“看房吗？”如果行人稍微流露出一点购房倾向，“小蜜蜂”们就会竭尽所能把客户带到项目上，用电动摩托车、小轿车甚至是自行车带人去看房。而只要能够带人到项目上，那就意味着可以从开发商那里得到“人头费”。据了解，每个被拉上门的客户都被明码实价，根据客户“质量”的不同从200元至数百元不等。

雇佣行销的楼盘，可以利用行销将周边竞争项目的客户通通拉到自己的现场。在项目的价格、品质、户型等相差无几的情况下，谁先抢到了客户就意味着更高的转化率和成交率。所以，在区域内只要有一家项目使用了行销，其他楼盘必须跟上，否则客户都会被集中到一家项目。自然，行销的费用水涨船高，哪家楼盘给的钱多，行销就带人去哪家楼盘的现场，导致现在有些区域内的项目不给行销“人头费”就没有客户的现象。

实效机构的吴昊指出，“不要指望电商和行销能有多大帮助，他们只起到在区域内重新分配客户的作用。不要指望行销拉客过来，因为行销并不创造客户。”如果某一个区域内所有项目都沉浸于行销带来的客户“快感”，无疑是将楼盘所有的销售路径都建立在了行销能够带来客户，而非项目本身。楼盘前期定位、户型设计、产品质量等在强势的行销拉客前面，都退化到了劣势的地位，这本身也是楼盘营销的悲哀。

而对于购房者来说，行销为了将人带到目标楼盘，都会将项目说得天花乱坠。因此购房者需谨记，行销的说辞不具备任何的法律效力，行销承诺的大赠送、高绿化、完美配套等等说法，很大可能都只是为了忽悠购房者去现场。购房者在遇到行销人员极力推荐某楼盘时，更应该多加注意。

成都商报记者 陈佳曜

瞄准中产

名词解释：百度百科对于中产群体的定义是“收入和社会地位均处于中间水平的群体”，他们普遍都有过一次或多次的购房经历，但在从前刚需独大的市场中鲜有人会关注到他们。而2014年可以说是中产置业的逆转之年，无论从产品供应还是市场需求层面，中产群体的市场份额都越来越大，他们已经成为市场争夺的焦点。

改善型住宅的春天已然来到

不久前，位于城南剑南大道延线的5000亩高端低密大盘黄龙溪谷推出二期龙樾台组团，开盘当日热销过百套，销售房源均为独栋与双拼等低密住宅，每栋120万～200多万元。“类似这样的产品是专为城市中产群体设计的，他们都不是首次买房，而希望通过这一次换房实现住别墅的梦想。”有业内人士指出，黄龙溪谷从8月入市起便在销售上大放异彩，这与其产品调整抓住了城市中产的需求息息相关。

中产群体普遍拥有一次以上的购房经历，所以再次购房时，其置业特征与刚需首置型人群有着明显区别，他们对品质、品牌、项目定位、产品体系以及增值服务等方面均有着更加苛刻的要求。总体而言，满足改善型需求是新中产阶层购房的最大共性。

如果你对今年成都楼市稍微有所关注，以改善为需求的购房大军搅热的并不只是这一个项目，从西三环边的高端低密大盘保利·两河森林，到东二环攀成钢板块的城市精装华宅，再到锦城湖板块的平层大宅，无一不在争抢着怀揣改善梦的中产需求。可以说，成都楼市十几年来从没有如此这般关注过中产群体，而这也是因为购买力的爆发。

“面积130平米起，总价150万~400万元，精装大平层和面积控制合理的低密度产品，在未来很长一段时间内都将是市场关注的焦点。”有业内人士认为，2014年成都楼市终结的是“刚需一家独大”的局面，而市场也会发生从有居到舒居的质变。记者观察到，中产购房不会像刚需一样一拥而上，他们更关注项目的品质和口碑，一个适合中产的改善盘往往需要经历数年的持续打造，而客源也是源源不断的，因为这个购房群体本身也在成长。争夺中产市场，在提供居住空间之外，更重要的是让其居住品质有所提高。 成都商报记者 余鸽

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