中央发布文件，要求“不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区逐步打开”引热议—— 八问“打开小区”

昨天，中共中央、国务院公布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”

围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。有人疑问：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？

中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区？具体到成都，街区制怎么推广？打开已建成小区又在什么时候会实施？

人民日报：

打开小区不会一蹴而就

首先，未来街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，需要在法律上有明确规定和细分，绝对不可以是一个糊涂账。

其次，解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。

最后，还需要一些单位大院率先垂范、引领，加快开放步伐。

看成都怎么做

成都何时推广街区制

去年已在推行小街区，与国家“街区制”非常契合

“实际上成都从去年开始，就已经在推行‘小街区规制\’，走到了全国前列。”市规划局详规处负责人告诉成都商报记者，成都的做法跟国家的“街区制”非常契合，都是做开放式街区。目前成都已把街区制进行到“落地层面”，一些要求和指标都细化了。比如路网结构，成都提的是“主干道围合、中小街道分割”，分级很明确；对于中央提的“窄马路、密路网”，成都的要求更加具体，中央要求不低于8公里/每平方公里，而成都每平方公里10公里的路网密度，“我们的标准还更高一些。”

成都小街区规制咋搞

9大片区试点 一些传统街区完善功能

市规划局举例介绍，在城市发展中，诸如少城、玉林已经有小街区的雏形。“可以在一些传统街区的基础上，做一些功能的完善，比如强调公共交通的支撑、公共服务配套的完善、地上地下空间的开发利用。”

去年9月，成都宣布将启动建设锦江宾馆片区、文家片区、茶店子片区、川音片区、兴隆湖片区等9大小街区规制示范区。目前示范区的规划编制已完成，正由涉及到的各个区（市）县具体推进。以川音片区为例，在交通上将打通断头路、增加支路来进行改造，同时结合川音资源，在该片区进行音乐文化创意产业的策划研究，结合业态文态生态等综合推进。

“我们的目标是力争到2020年，形成以小街区为基础的、交通便利、功能完善、尺度宜人、形态优美的城市空间。”

何时会打开老小区

成都政策主要针对新小区，老小区尚未尝试

该负责人表示，规划局曾调查发现，已建成小区中，二环路内路网密度还比较高，小区规模不大，但出了三环路后，会发现很多大的小区、楼盘，对于道路形成阻隔，导致交通微循环不畅，影响很大。

他分析说，现状来看，在老城区大规模实施街区制有一定难度，因为成都市目前已建成一定数量的大街区、大马路、大广场。加上轨道交通线网尚未形成，公共交通的支撑作用还不够，而且老城区新增建设用地现在比较少了，不具备一步到位实施小街区规制的条件，也不可能通过大拆大建的方式实施。

该负责人表示，成都的政策主要是针对新建小区。至于中央提出的已建成小区该怎么去打开，目前成都还没有尝试。

打开老小区难在哪

牵涉物权法 业主权益如何不受侵犯

该负责人说，因为对老小区改造会牵涉到物权法的问题，小区里的公共配套部分，使用权本来归全体业主，受法律保护，没有义务对外开放，物业管理方式也是由业主大会决定，但如果打开围墙，任何人都可以进去，使用里面的资源如道路等，这会侵犯小区业主的权益，“中央要求已建成小区逐步打开，但究竟该怎么打开，我们只能静待中央层面的提法，看下一步会不会出台细则来落实这个问题。”

成都商报记者 辜波 李彦琴

听央媒怎么说

为何推广街区制

治疗“城市病”刻不容缓

经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少。尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。这就是这份重磅文件的出发点。

在中央看来，封闭小区是当前城市病的一大病因。随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、大广场、超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，不但造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快乐。

为何要打开小区

畅通城市交通，增强社区活力

第一、小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区对于城市交通而言，无异于一个个“拦路虎”。一些传统街道的小路，本可充当“交通毛细血管”，却被封闭小区堵死。拆掉围墙，推广街区制，不仅出门就有通途，还能提供更多停车泊位。

第二、街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽，拆围墙有助于增强社区活力。开放式的街区制的优点就是资源共享，例如绿地、停车场、小商铺等，带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活，整个城市的经济会更有活力。推广街区制带来更多公共空间，逐步建立熟人社会，能给整个社区带来生活气息。

如何保障业主权益

物权分配需法律明确规定和细分

街区制推广不会一蹴而就，在制定具体规划时，必须注意完善与之相关的配套措施。

首先，推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分，我们知道，《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等，都属于业主共有。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分，绝对不可以是一个糊涂账。

如何保障安全和安宁

先解决好停车、物管、环境等问题

其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。

例如，由于街区制使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。有媒体介绍，成都的“小街区规制”试验对街区单元尺寸有明确规定：街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米。这种细化的要求值得借鉴。很多小区内部的道路不规整，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，这样的“硬件”改造离不开政府的参与。

最后，街区制的推行还需要一些单位做表率。需要一些单位大院率先垂范、引领，加快开放步伐。这一点，中央的《意见》已经明确，“单位大院要逐步打开”，开放封闭小区从一些单位大院开始，才有利于未来街区制的顺利推行。（人民日报客户端）

专家视角

打开小区需社会治理能力同步跟进

在中规院西部分院总规划师陈怡星看来“打开小区”是一种终极理想。但“墙”建起来容易，拆下去难。

陈怡星认为，最关键的是，需要社会治理能力的同步跟进，譬如以前小区绿化和安全是物业公司管理，一旦公共化意味着由政府承担，绿化可以考虑采取PPP模式（指政府与社会资本合作提供公共产品或服务），安全是不是要通过完善监控系统来保障？“我们过去是交物业费，也许以后就是要交物业税，这也是国家治理改革的方向。但这些只能拭目以待实践经验的积累。”

“或者说，我认为这个改革的核心问题是把过去城市的三个空间层次：私密空间（家）-半私密空间（小区户外）-公共空间（街道），改变为两个层次：私密空间-公共空间。”陈怡星告诉记者，过去半私密空间是居民以物业费的方式购买、物业公司和房地产商供给，公共空间是政府供给。以后，半私密空间变为公共空间了，意味着政府承担责任的面积变大了，政府是否能承担？以什么方式承担？居民是不是不再交物业费，而是直接给政府提交物业税？所以，这种空间变化也许会成为推进物业税改革的一种动力。

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