商办类物业投资有门道：带租约销售的商铺，高回报也不一定牢靠

投资经

对于商办类物业投资，往往是几家欢喜几家愁，买好了能够了却一桩心事，皆大欢喜；买糟了却砸在手里，有苦难言。在住宅回归居住属性后，许多投资者转而面向商业市场，但是购买商办产品或许比购买住宅更“考手艺”。近期，成都商报记者梳理了几位普通投资者的投资故事，他们来自不同的行业，有着不同的购买理由和结果，这些故事虽然是投资个案，但从中可以窥见不少投资的共性，从而受到一些启发。

一环带租约商铺，以为赚到了，租金年年降

人物：王先生 职业：IT行业

从事IT业的王先生，年纪不大、胆子却不小。今年40岁不到的他，在前几年商铺最火的时候，脑壳一热，在置业顾问的一阵狂攻猛砸下，在北一环附近盘下一间200多平米的社区商铺。“均价4.3万元一个平米，位置还在一环，不算太贵！”最令王先生心动的是，当时的铺子已被一家火锅店租下，每月的租金达到了190元/平米·月，这样算下来，光一个月的租金就是接近4万元，年投资回报也在5%以上！

谁曾想到，火锅店开了一年不到，就嚷着经营不下去，要么降租金要么退租，进退为难的王先生，不得已经过艰难的谈判，将租金价格让到了130元/平米·月。但就这样又过了大半年，火锅店又提出开始了新一轮的降价谈判……最终，被逼无奈的王先生，一气之下将铺面打包甩卖。跟最初买入的价格比，亏了近50万！正负相加基本为零，这次投资算是以失败告终！

业内点评：

带租约销售，曾是许多商铺销售时置业顾问的重要说辞。如果按照当时的租金价格和买铺价格对算，不论从租金水平还是租金回报率来看，都算是一笔恰当的投资。但是，投资者往往忽略了后期经营的不确定性，特别是对于一些口岸并不是特别好、区域发展和人口入住率并不太大的小区。因此，商铺的选择，还需要综合勘察同区域、相邻小区的租金水平、商家经营入驻情况，甚至片区未来的远景规划。

60多平米商铺开成咖啡店，租金达到230元/平米！

人物：魏先生 职业：快消品行业

鸡蛋不能放在一个篮子里的道理，大家都懂，但是要做到其实不容易，在投资理财方面，现从事快消品行业的魏先生有着丰富的经验：股票、房产，甚至海外置业他都折腾过。“有赚的，也有不赚的。”魏先生说得云淡风轻，是的，这很正常。

魏先生的商铺购于2014年左右。“当时有关系能拿到有一些优惠，所以就比较心动。”这是魏先生买的第一个商铺，此前他也没有投资过商业产品，但这次投资，也让他颇为满意。

魏先生的商铺虽然不临街，但是位置好昭示性强，拿到手后就立刻租出去了，三年内都没有断租。“当时购买单价在3万多，面积是60多平米，180多万，现在开了一家咖啡店，租金230元/平米·月。”这样算下来，年投资回报在8%以上，魏先生觉得这个账还是算得过来的。

当然，选择这里，也并不是仅因为“优惠”，对周边的商业所需他也早有考察，所以对商铺的前景也是较为自信。随着周边的发展，如今物业本身也有所升值，“但是目前并无出售打算，所以我也没有了解如今商铺的市价。”

业内点评：

买商铺，早就过了“一铺养三代”的黄金时代了，但是选到了好铺，一样能够有可观的回报。魏先生购买的商铺，位于软件园旁，阿里巴巴、腾讯等许多企业都在此办公，周边的上班族多，消费力也不差，如今每到饭点，周边的许多商铺店铺都坐得非常满档，魏先生的铺子也一直有咖啡店租着，并不需要多做担心。

现在许多人都在唱衰商业，如何能像魏先生一样选得一个好铺就变得至关重要。从魏先生买铺的经验中，我们不难发现，购买的价格相对较低、周边发展较好、人气较高，商铺本身的面积段、位置和昭示性等都是好商铺的必要条件。

另类消费，买个LOFT两用

人物：谢女士 职业：广告行业

30岁的谢女士，家住东三环外。2011年左右她跟老公买房时，也就七千元多的水平，70多个平米的套二，当时就凑了个15万的首付，小两口日子还过得巴巴适适。转眼在这里生活了五六年，不知不觉，身边的小区越修越多，房子也越来越高，商业氛围和服务设施越来越方便，不过，随之而来的上下班堵车等问题也渐渐暴露出来，特别是今年的怀上小宝宝之后，谢女士越发感觉，原本还算合适的70平米的房子根本住不下了！

“我们双方父母都在外地，现在为了照顾我，双方父母轮流上来照顾，两室一厅的房子只能勉强凑合。明年宝宝一降生，现在这个房子肯定没法住了！”咋办，谢女士在前一阵几乎把东门三环外一片的住宅楼盘走了个遍，可不是嫌太远、位置太偏就是要全款，而且房源还没啥选择！“没有办法，前不久我们就下手买了套商办物业。”结果，谢女士说，她自己本就喜欢跃层式的建筑，一来是习惯了城东这个区域，离现在的家比较近，二来价格一万出头，全款还有优惠。最最关键的是，明年就交房，100多平米，大小正好适合。谢女士直言，身边很多亲戚朋友都在劝她再等等，“但现在也是没有办法的办法！”

业内点评：

谢女士的情况确实在成都部分商办类购买者中具有一定的代表性。由于距离原本的房子不远，对于学区房及户口的需求并不强烈。投资这类物业长线持有，在人口基数较大、生活配套基本齐全的成熟板块，具有一定的参考价值和生活样本。

成都商报记者 骆燏 实习记者 高翔 陈齐美

新闻推荐

低至1880元 泰国卡帝拉天然乳胶床垫明起特卖 原装进口，规格齐全，买床垫送两个天然乳胶枕

“很累，很想睡，却很难入睡，经常睡到半夜就醒了，经常失眠，真的很烦恼！”“每天工作都要对着电脑，还要不停地看手机，颈椎真的受不了，入睡更困难了！”人一生有三分之一的时间花在睡眠上，由此可见，一张好的床垫是...

成都新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离成都再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。