打通3关！ 长租公寓秣马厉兵势度多事之秋

四川经济日报记者 唐千惠 王典珺

唐千惠制图

2018年秋天，长租公寓行业有些难熬。“甲醛门”“现金贷”等事件不断将其推上风口浪尖。

政府部门对此很重视。8月23日下午，成都市城乡房产管理局召开了成都市住房租赁企业和部分经纪机构座谈会。会上要求：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源等。

政策的监管和把关，是市场进入良性发展的有力推手。成都长租公寓领跑者优客逸家CEO刘翔认为，对于尚处于新兴阶段的长租公寓行业，吃点“苦头”未必是坏事，行业要经历更多关注和监督洗牌才能良性发展。

事实上，长租公寓的出现，确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。但就目前情况，长租公寓行业要想重新赢得市场信任、获得长足发展，还要过不少关卡才行。

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房客

大学毕业生张瑶

租房既怕甲醛超标又怕租金变“贷款”。希望每间房源都能由专业机构认证，并出具认证合格证书。签协议前，租客应知晓合同内容，并自主选择租金交付方式。

专家

易居研究院智库中心研究总监严跃进

在长租公寓租赁业务中，中介服务商有的并没有房屋所有权，一旦中介服务商非正常停止运营，作为第三方租客的利益要受到保护，房东则面临收不到租又收不回房的风险。其实，任何金融工具都有利有弊，区别在于如何利用，长租公寓行业应淘汰非正常运营的金融机构、中介服务商，才能保证市场高效、正常运转。

律师

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮

租金分期实际上成为一种隐性的预付式消费，公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管，比传统的预付式消费更加具有隐蔽性和欺骗性。维护租客的知情权，确保其在租赁、贷款前充分知悉其可能承担的义务和责任，应是长租公寓企业的底线。

政府部门

商务部相关负责人

长租公寓是租房人群最为理想的选择之一。但是长租公寓不得利用金融杠杆，扰乱租赁市场，侵害消费者权益；不得以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权等。同时，建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立规范。

资金关 打通前端“障碍” 为行业发展引“清流”

过去几年，长租公寓实现了从零开始的快速增长。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，截至今年3月，全国长租公寓品牌达1200家，运营房屋数量超200万间。

但是，长租公寓不同于普通的租房中介，其前期就已产生大量租金、装修、管理、运营成本，租金却只能按月收。随着企业运营房屋数量的不断扩大，资金回笼速度渐渐跟不上“烧钱”速度。于是，在长租公寓企业的“圈地运动”中，另一个衍生产品也逐渐进入人们视野：租房贷。这种租客分期还款、公寓一次性收款的金融产品，成为部分长租公寓经营的重要手段。

简单来说，对房主，就是公寓企业租其房子，租金按月付清；对租客而言，就是通过签订贷款合同，可以选择通过按月支付，而不是押一付三的形式支付租金；对企业，就是通过租房贷能收到银行一次性付清一年的租金，维持企业运营和发展。“这本是一种三方利好的金融产品。”业内人士表示。

同样身处长租公寓行业的优客逸家CEO刘翔认为：“租金贷就像是菜刀，好人用它来制作美味佳肴，坏人用它来犯罪行凶。”他认为，租金贷在缺少有效风控监管的前提下，确实存在一定的风险隐患，需要加以规范，不能随便谁都可以做。

之于企业，通过租房贷获取资金后快速收房，但有的租客没有足够资金还款，或者房源过多没能租出去，就会出现资金链断裂的情况。启信宝的数据显示，自2017年年底至今的大半年里，已有8家长租公寓“阵亡”，其中资金链断裂的有5家。

之于租客，在透明原则下，“租金贷”的出现对租客来说并非坏事。但因为许多人“谈贷色变”，于是租房公司并未就“贷款”事项尽到告知义务，甚至推出一些“霸王条款”硬推租客贷款。“交完租金才发现背了贷款，就是变相利用年轻人的个人征信资料，来给中介公司贷款！”一位不愿意透露姓名的租客愤愤不平地向记者表达了他对租金贷的看法。

“其中最直接的风险就是未来租金的不确定性，空置率过高、租金异常波动、租户违约等因素都有可能影响到未来的租金收入，从而引发一定风险。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

而有关专家表示，该风险的防控，需多方作用，已经超越了企业的能力范畴。比如需要信用评级机构客观公正的评级，需要会计师律师给出客观公正的意见，以及投行合理的与风险匹配的定价，再加上真实有效的增信措施。

质量关 避开中端“陷阱” 用良心做“长青”品牌

解决了资金问题，收够了房子、完成了装修、投入市场招租，就可以松一口气了吗？非也。房子作为“衣食住行”中与人们生活息息相关的“住”，在质量方面，始终备受关注。

近期话题度极高的长租公寓质量问题，被一则与甲醛超标有关的新闻“引爆”——杭州一名租住过自如房源的男性租客被曝因急性髓系白血病离世。而在他过世后，他的家人委托第三方机构，检测了他租住的自如房屋，结果显示甲醛超标。事件一经爆出立刻引起社会舆论的广泛关注。目前，杭州市滨江区人民法院已经立案，并将于9月27日开庭审理。

“我现在都不敢轻易租房子，害怕‘毒房\’，不知道房间甲醛是否超标。”有租客在微博上发文表示，对甲醛的顾虑，让其租房之路不知何去何从。也有房主表示，自己的“清水房”交给公寓企业后不到半个月，就装修完毕，开始招租了。

记者了解到，目前市面上部分公寓企业会跟房东谈一个免租金的空置期，所以他们能越快装修好房子租出去就越能挣到这个时间差的租金。但这样带来的直接问题就是房屋装修质量无法保障，室内空气质量无法保障，再加上房源是分散式的，集中监测难度也较大。

对此，刘翔强调，长租公寓企业应从源头把好“质量关”，这是企业的社会责任。“装修的材料必须严格按照国家环保标准购买，不可偷工减料，贪图便宜。”刘翔告诉记者，优客逸家在装修环节全部使用环保材料，装修完后也会进行空气质量检测。

江苏省室内环境净化行业协会会长高殿顺曾就长租公寓空气质量问题提出建议：“可在租房范本合同和装修范本合同里对空气质量检测这一条款予以明确。”他提出，若租赁房或中介不同意检测，租客可自行检测，出现超标结果，承租方或中介要负责，这一点也应该在合同里明确。

监管关 常开后端“大门” 迎监管更迎保护

今年秋天，长租公寓行业曝出的一系列问题，“加急”了租赁市场的配套细则。

相关专家表示，发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，但租赁市场过度金融化也带来了一系列问题，值得警惕，有关部门应该积极介入、加强监管。

8月23日下午，成都市城乡房产管理局召开了成都市住房租赁企业和部分经纪机构座谈会。会上要求：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源；不得以虚高价格发布房源；除非租客要求，不得强制使用或捆绑金融产品支付房租，且不得因租客未使用贷款产品提高房租；要办理房屋租赁登记备案。

其中，金融监管是长租公寓监管之路上极为关键的一环。

相关专家表示，涉及长租公寓的金融监管有着相对的独特性，金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入，重点关注资金使用合规性，防止租户所缴纳的租金被挪作他用。此外，由于长租公寓收益率普遍较低，金融在推动长租公寓规模化发展时为获取更高的预期收益，容易推高租金，这需要相关监管部门格外注意。

资深法学学者欧阳晨雨表示，从顶层设计上来看，国家管理部门要尽快出台相关政策，设立标准规范，提高准入门槛，防控长租公寓的金融风险。对于中介公司掌握的资金，必须明确使用范围，严禁不法挪用。工商、公安等多部门应加强执法监督，联合将黑中介等不法分子清理出市场。同时，应该加强预警宣传，告知公众此类金融风险的实质，及时防范风险。

同时，有长租公寓企业负责人也建议，应该将租房贷纳入监管范畴，出台专门的措施，但不能“一刀切”，否则会导致大多数公寓企业的资金链出现问题。在他看来，监管部门应该尽快针对租房贷出台明确的监管意见，明确金融机构如何操作这项业务。

“不规范的市场必定会造成‘劣币驱逐良币\’，而规范发展的企业不仅不应惧怕监管，更应该主动接受监管。”刘翔表示，这一次站上舆论的风口浪尖，其实对长租公寓市场而言是一场洗礼，让企业、投资界更加理性看待机会和风险。

新华时评 >>

培育住房租赁市场 开了好头但仍需加把劲

□ 郑钧天 李倩薇

今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，市场发展取得重大突破。但也要看到，我国住房租赁市场还不够成熟，很多变革都还只是刚刚起步。加快培育住房租赁市场，是实现“住有所居”，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容之一。政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板，实现租售“两条腿”走路。

自去年上海首推纯租赁用地开始，今年上半年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块；北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套……

住房租赁市场的参与主体更加多元，开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。

多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有包括12个试点城市在内的10余个一二线城市搭建了官方租赁平台。

今年以来，住房租赁金融的政策支持力度明显加大。在证监会、银保监会等部门政策鼓励下，以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。

多地试水“租售同权”。2月，济南市高新区首次出让“租售同权”地块，明确租房者子女将享受跟买房者同样的教育权利；5月，郑州市发文保障租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务……

在政策大力推动下，我国住房租赁市场规模已超万亿元，租购并举格局加快建立。但同时也要看到，我国住房租赁市场仍然不够成熟，一是租赁关系不够稳定，影响了人们的租房意愿。二是一些中介服务不规范，导致交易成本高、风险大。三是市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段。四是政府支持和服务以及监督管理还有待加强。

记者近日调研发现，当前，机构“跑马圈地”扩张的长租公寓项目，面临盈利难且回报周期长的困境。“涨房租”提高利润率已成为不少运营商的选择，长租公寓高端化趋势明显；为获取高额利润，一些开发商钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，变相“以租代售”。

在个人租房市场上，也有不少乱象：房东合同不报备，涨租、租期调整随意性大，发生纠纷租客维权难；“二房东”“群租”乱象频发，中介抬高租金吃差价、虚假房源信息等顽疾仍未破解。目前来看，各地搭建的官方租赁平台虽在一定程度上增加了租赁房源的供给，有利于规范市场秩序，但由于房源数量偏少，效果有限。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是明确的政策目标，各地应从保障“住有所居”的高度看待住房租赁市场建设，建立发展住房租赁市场的刚性约束机制。坚持市场的归市场，保障的归保障总体原则，建立多层次的租赁住房供应体系。应结合城市规划，在大型工业园区、商务集中区周边建设经济型公寓。同时，保证公租房和廉租房的供应。此外，充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品。给予长租公寓开发和运营企业一定政策扶持。

解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。从发达国家和地区的经验来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式不能忽视，仍需要规范发展。同时，既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿。

政府应加快完善各项服务体系建设，通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。防止出现“以租代售”等行为。同时，还要落实好承租人享受均等化公共服务的权益。

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