伴随楼市最新数据逐渐披露专业地产机构方圆吉信行最新

伴随楼市最新数据逐渐披露，专业地产机构——方圆吉信行最新研究报告显示：2012年一季度，由于楼市持续滞销，成都市场总体呈现出供应与销售双双下降的态势，普通住宅、商业地产、办公物业等都出现供销双降的格局，除商业铺面外，住宅、办公物业等成交均价都有所下降。

吉信行的研究报告还指出，今年开发商普遍将面临两大挑战：一是巨大的还债压力，2012年是开发商还债高峰期，多债同期而至；二是日趋剧烈的商业地产竞争。而在当前的市场格局下，开发商适时降价促销，“以价走量”是明智之选。

□本报记者 姜必刚

供销双降 成都楼市疲软

2012年一季度，成都市商品住宅市场两比（环比、同比）同衰，供销双降，“刚需”为市场成交主流，虽拉低了成交均价，却难掩住宅市场低迷态势。成都全市住宅供应面积约240.67万平方米，环比下降约52.18%；成交面积约343.13万平方米，环比下降9.82%；成交均价约6458元/平方米，环比下降6.03%，供销比为0.7。新增供应面积约79.91万平方米，环比下降约65.05%，同比下降约31.29%。主城区与郫县、新都、双流、温江、龙泉等五大近郊商品房供销量关系均为1：2，郊区的供销势头好于主城区。

从成都主城区看，城北供应最为活跃，城东、城南紧随其后，但各区域环比供应均回落；在成交方面，商品住宅价格继续下滑，城东、城北环比小幅上涨，城西、城南环比均下滑20%左右，但成交主力仍然是城西区域。住宅成交均价为8311元/平方米，环比下降约8.30%，同比下降约7.41%；成交金额约为101.821亿元，环比下降约13.59%，同比下降约43.97%。

郊区县商品住宅趋势与主城区基本一致，供销同落，市场形势严峻。从供应看，新增供应面积约160.76万平方米，环比大幅下滑41.46%，同比下滑39.16%；成交面积约220.61万平方米，环比下降11.92%，同比下滑45.21%；供求比0.73。从价格看，住宅价格继续呈现下降趋势，且低于去年同期价格，成交均价为5429元/平方米，环比下降5.35%，同比下降3.84%；成交金额约为119.76亿元，环比下滑16.63%，同比下降47.31%。5大近郊中郫县供应居首位，成交却位居第三。

别墅市场显得更加低迷，供销同落，成交均价也小幅下滑。新增供应量为 3.64万平方米，环比下降85.93%，同比下降78.86%；成交面积约 11.76万平方米，环比下降50.56%，同比下降63.49%；成交均价为11236元/平方米，环比小幅下降2.05%，同比下降9.99%。

总体看，一季度中央对楼市宏观调控依然不放松的表态，让楼市难以看到真正的春天，但开发商“以价换量”的手段也得到了市场的部分认可。

两大挑战 房企压力骤增

除了楼市总体疲软外，吉信行的研究报告还指出，开发商普遍将面临两大挑战：一是巨大的还债压力；二是日趋剧烈的商业地产竞争。

从全国房地产行业看，资产负债率已高达71.28%，总负债超1.24万亿元。近千个房产项目在香港发行离岸私募债，将在2012年年中陆续到期。而在2010年-2011年上半年，房企共发行7.6万亿元的信托融资，其中2/3是房地产，这些债务也将在2012年-2013年陆续到期。此外，房企还发行了近1000亿元的项目型基金债务，以及近2万亿元的民间借贷。至于银行贷款，不少房企也陆续临近偿还期。2012年年中及下半年，成都不少房企面临巨大的还债压力。

住宅开发受“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策影响，不少开发商转向商业地产，催生了商业地产投资开发热，也给不少房企带来巨大的竞争压力。2012年底，万科在蓉首个纯商业项目——位于建设路附近的万科中心将入市，总体量将超20万平方米，包含大型商业、酒店和公寓等业态；成都华润今年首次把商业纳入销售业绩目标任务；蓝光以空港国际城为开山之作，宣布将全面进入新商业地产运作阶段；绿地将商业地产比例提升至30%；中粮再提商业地产上市，创建属于自己的商业品牌以及商业模式；万达则打算在成都开发更多的万达广场。

据了解，伴随各类型开发商的涌入，未来3-5年，成都商业地产将迎来规模空前的放量期，供应量将增加到2757万平方米，排名全国第一。加之现有的600万平方米商业物业存量，成都市场的竞争将进入白热化阶段。另悉，成都还将沿地铁1号、2号、3号、4号、7号等线路规划建设大批大型城市综合体。今年一季度，成都商业物业新增供应面积约40.63万平方米，同比上涨43.17%；成交面积约30.19万平方米，同比下滑12.92%，成交量回落至2011年前三季度水平，但成交均价继续上涨，成交均价约 16038元/平方米，同比上涨39.79%，这种态势在扭曲市场。

从办公类物业看，一季度供销同落，成交均价大幅下降，郊县办公物业成交增多拉低了整体的成交均价。供应新增面积约33.80万平方米，同比上涨50.43%；成交面积约31.94万平方米，同比下滑29.66%；成交均价约9030元/平方米，同比下降7.39%。成交格局上来说，以城南为主，三环外成交占6成，内环线内成交增多。

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