缓解库存 成都欲出台政策助力

非住宅去库存压力大——

对于成都商业楼宇而言，本土企业已经成为最大的需求方，未来的需求还会继续增长，这无疑是非住宅去库存过程中的一个好消息。同时，有关去库存的商业创新的各种尝试，以及主管部门试图推出精准政策支持，都在形成合力，以推进成都写字楼市场朝着服务业的方向演变。

□本报记者 周显彬

近日，仲量联行发布《2015年Top50租户排名榜》暨成都甲级办公楼市场研究报告：截至2015年底，在34个甲级办公楼项目中，租用者本地企业数量最多，总占用面积也位居榜首，占Top50租户总占用面积的42%，本土企业正在成为商业市场的主角。针对这类客户进行精准营销，能否缓解非住宅的“库存焦虑”？

从零碎生意到大客户本土企业成为重要客群

在深圳打拼了10多年的四川人肖成响应“回乡投资”号召，今年他和电子科大谈妥了一个校企合作的投资项目，新公司已注册完毕，最近开始为办公室选址，想在项目所在地郫县购置一处写字楼。走了一圈之后，他才发现在周边很难找到合适的写字楼：“普通甲级写字楼就行，配套相对完善，最好能有行业聚集。”稍远10多公里外的郫县德源镇，一片同样曾经为“去化”而焦虑的区域已成为成都首个创客小镇“菁蓉镇”。针对中小创业企业推出各项租金、扶持、政策利好，使这里在两年多时间成为全省创新创业的一片热土。

在远离主城区的郫县一隅，发生的这场关于商业地产如何消除库存焦虑只是一个小小的缩影。在成都主城区，非住宅市场同样处于强烈的“库存焦虑”之中。“成都楼市写字楼供应过剩，预计今年仍会延续。”第一太平戴维斯华相关负责人罗元均在接受媒体采访时曾给出这样的判断。而这里所谓的“过剩”，通常指大成都区域内几个主要商业开发集中区域。

但是，在总体过剩之下，并非没有化解之道，只是需要更加精准。一份来自仲量联行的《2015年Top50租户排名榜》显示，前50名租户中四川本地企业和内资企业的数量开始占多数。“所以，在传统写字楼市场，很多不曾自建总部的中小型本土企业已成为主要客群。”长期从事写字楼租赁服务的林勇表示，“现在要做接地气的生意，不管是创新创业的小企业，还是发展升级的中型企业，本土企业已经成为主要客群，这是写字楼市场一个非常重要的转变。”

世邦魏理仕监控的一份市场数据也显示，从去年上半年开始，四川本土企业表现出良好发展势头，从最初租户占比的37%增长到44%。而成都市商务委楼宇经济处负责人也表示，“本土企业是目前商业楼宇最大的需求来源，也将是下一步会重点培育的市场。今年全国商业地产年会已在成都举行，通过这种大事件营销为成都商业楼宇市场造势，随着自贸区申请一系列大动作的启动，成都商业楼宇也将迎来更好的环境。”

政策支持发力从硬地产向软服务转变

除了本土客群上位这一变化之外，成都非住宅去库存还有各种商业创新和市场细分举措：联合办公、创业平台、公寓改建等等。有业内人士表示，这类细分和创新需要切合自身实际情况进行，如WeWork、养老公寓等模式，在国内还处于探索阶段。“扩充租户服务范围，搭建租户服务操作平台，推进城市写字楼市场朝着服务业的方向演变，这是一条可以预见的道路。”罗元均这样认为。“尽管‘一带一路\’、‘创业天府\’等政策可为当地商务拓展带来利好，但新增供应无疑会进一步向市场施加下行压力。”第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华认为，非住宅市场去库存更多还需要来自政策层面的支持。近日，内蒙古率先出台“非住宅商品房屋去库存工作”相关意见，包括对符合条件的商业营业用房和写字楼进行使用性质的改造；为建设项目可进行土地性质的变更；此外，在营销策略、计税方式等多方面进行配套政策扶持。据了解，这也是国内首个地方推出关于非住宅去库存的细则。

而据记者了解，省市各级房地产相关部门也在紧锣密鼓地进行相关政策的调研和制定，成都市房管局相关负责人就表示，最近一直在进行深入的调研，希望尽快为行业提供精准的政策支持。而成都市商务委也在制定相关鼓励政策，如果楼宇业主愿意将一部分空间打造成为公益、孵化等方面的公共平台，也有机会在财政资金方面获得政府支持等。

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