宜居宜商 产城融合

华西都市报:10月14日，四川天府新区正式获批成为国家级新区，这一消息再一次引发了对天府新区未来发展的期待和展望。其实，对于具有极大前瞻性的房地产行业来说，“正式获批”无非是一个手续，天府新区的预期价值早已在几年前就被深度挖掘，因为这里目前已经汇聚了万科、恒大、绿地、建发等国内一线品牌房企，无论是品牌房企集中度，还是楼市开发规模都属成都之最。随着国家级新区的正式获批，宜居宜商的产城规划将更加清晰，未来这里一定有更多国际一线企业进驻，一定会有大规模土地供应量的出炉，在开发商不断加码天府新区的同时，天府新区的楼市价值将再次被重估。

挑战与机遇

并存

姚长寿

这个月，让成都楼市特别是地处天府新区的楼盘而言，有一个让他们振奋的消息：天府新区正式成为国家级新区。国家级新区，有宏大的规划蓝图，有新的价值点，有新的机会。国家级新区制度本身在发展定位、政策优惠、制度创新等方面有比较大的优势。国家级新区这顶“帽子”，用得好，就会像滨海新区一样，其经济发展迎来一个高速发展期。

国家级新区带来的产业集聚，人才聚集，市政交通配套的完善，资源的进一步整合，相对科学的规划……这些对房地产而言，肯定会间接受益，带动区域地产板块价值提升。随着新区建设的深入，工业地产、办公类商业物业都会大量涌现。产业带来的产业人口，自然又带动了区域住宅物业、商业物业的发展，这对房地产市场而言，无疑是重大利好。

目前，房地产投资开发的一个思路是，追寻热点板块。一般有国家政策扶持的板块，容易形成房企扎堆的现象。在目前区域投资风险加大的情况下，很多房企不敢进入陌生区域。因此天府新区会成为西南区域房企热衷进入的板块。

天府新区成为国家级新区到底对地产影响有多大？如今的国家级新区已有11个，不可能再像过去那样，一旦成为国家级新区，就会获得很大的政策溢价空间，带动区域地价、房价成倍地增长。天府新区成立于2010 年。也就是说从2010年开始，天府新区带来的利好已经在这4年中消化不少。经过4年的政策利好，现在区域内地产板块已经相对成熟：无论是高新区的中和组团、大源组团，还是双流的新城板块、航空港板块、华阳片区，都已经是成熟板块；龙泉驿、新津等天府新区包含的区域，楼盘板块也都已经发展得相对成熟。眉山、资阳所在的天府新区的简阳、彭山、仁寿等地也进入了大量开发商，不少楼盘已经开始面市。

政府今后关注更多的是基于区域长期发展的项目，比如产业地产、商业地产、养老地产等，但该类型的房地产开发投资较大、回报周期长、风险的可控性差，对开发商来说可谓挑战与机遇并存。

如何抓住契机，更考验开发商的智慧。天府新区，产业是最核心的要素。经过十几年发展，现在购房者都是理性的，是很难被忽悠的，如果开发商单纯把天府新区看成一个房地产概念炒作，这实际上是一个美丽的误会。楼市要健康发展，要走出现在相对低迷的市场，不能仅靠国家级新区这顶“帽子”，更应该修炼好内功，建出适合购房者需求的房子，满足现代人的居住、休闲等需求，只有购房者认可了，开发商的产品才真的好卖。

现代服务业促配套加速完善解决区域最大难题

被赋予“国字头”的天府新区不缺一流的规划，不缺一线的品牌房企，缺乏的是成熟的配套。目前在成都直管区内，双流的中和、华府这些区域配套仍然是最大问题，没有便捷的公交线路可以抵达，成熟的商圈也没有呈现，这些导致板块内密集的地产开发受到限制，去化率频频亮起红灯。

在天府新区的规划中，发展现代服务业，建设国际化现代新城区的愿景将加速配套的实现，宜居的天府新区令人期待。根据规划，双流中和、桂溪、石羊、华阳、正兴、万安以及公兴部分区域，未来将重点发展高端服务业，意味着未来这里将涌现大规模的高端商业。另外，在天府新区总体规划中，快速干线十分发达，从新区核心区出发，40分钟内可到达成都主城区和彭山、新津县城，60分钟内可到达成都市北部地区以及眉山、邛崃、资阳市中心和仁寿、蒲江县城；通过轨道快线或快速路，新区内80%的地区均可在50分钟内到达成都主城区。

事实上，天府新区对区域房地产产生的刺激作用早已显现。在蓝光空港国际城项目现场，一位前来咨询商铺的投资者说：“几年前说起航空港，都觉得有点偏僻。在天府新区的推动下，如今航空港已经大变脸，等以后通了地铁，商业更加成熟后，这里就和市中区没有太大差别。”华府的一位开发商也表示，天府新区的概念虽早已在用，但正式获批确实为区域楼市注入了信心，会有一部分购房者被天府新区的相关产业规划所吸引。”

产业发展驱动楼市引擎一流规划价值凸显

对于房地产而言，规划甚至比后期开发显得更为重要，在天府新区的总体定位中，明确提到了“宜居”一项，那么，天府新区的规划如何让楼市更为宜居呢？

按照天府新区的规划，政策、资金、土地等优势资源势必向核心区流动。也就是说，核心区的土地势必升值，这里的交通、基础设施、商业配套等也会加快发展。在这国家给予相应的政策支持下，将吸引更多大型的500强企业入驻天府新区，拉动整个天府新区的腾飞，这里将更快地向国家级新区的标准靠拢。

值得一提的是，规划里提出了建设创新科技城，重点发展科技研发、信息技术、电子商务、创意设计和高技术制造等高科技产业，这势必让全球高端人士聚集于此，消费力和圈层氛围都将超越成都其他区域。与住宅相比，天府新区在前期的发展中，办公物业和商业的发展会更加先行，等就业人口稳定并达到一定规模，住宅物业才会迎来真正的春天。因此，不难看出，在所有的推动要素中，产业发展是最核心的要素，产业带来的稳定人群和资金流动可以持续支撑楼市需求，彻底解决新区成为潮汐式流动的“睡城”问题。

关于未来发展，业内人士分析认为，天府新区房地产价值将有五个突出的特点，第一个价值体现是高端化；第二个价值体现在于国际化；第三个价值在于新区今后的创新性；第四，新区的南部作为重点和战略重心的价值会越来越凸显；第五，随着新的行政区划出台，旧有行政区划约束的打破，区域房地产的开发价值和投资价值会得到全面提升。业内观点消费人群涌入

商业地产迎来新契机

领地集团成都公司副总白雪飞

随着体验经济时代的到来，一二线城市的商业地产将呈现多元化发展趋势，购物公园、时尚艺术商街等商业形态将不断涌现。

长远来看，成都有着良好的服务业基础，未来预计在政府加大服务业扶持力度的情况下，成都的服务业将得到产业转移和城镇化人口红利的有力支撑，包括金融业、房地产业、旅游业以及IT业将得到快速发展。预计成都写字楼的供应压力也因此将得到缓解。

天府新区晋升“国家级”，成都商业地产尤其是城南的商业地产，又迎来新契机。现在短时间的过剩随着大量的入住人口会逐步消化，看看现在每天早上从各个方向涌入高新区天府大道两侧的庞大办公人群就可以预见这个趋势不可阻挡。

另外，香港商业地产不受电商的冲击，非常繁荣，商铺租金和售价排名亚洲前列，与交通特别是轨道交通接驳商业物业方便，单一业权占大多数，低税收，差异化竞争，进口商品种类繁多、供应充足有关，成都商业地产发展商需要向其学习，当然政府如果能在轨道交通接驳商业物业、物流通关便利、税收产业化引导加大投入的，也能在一定程度上促进成都商业地产的良性发展。

如果成都的机场和香港机场一样，商家不卖100元一碗的排骨面，人们愿意在这里利用候机的时间逛商店、吃饭、买化妆品，我们的商业地产就基本成功了。

天府新区楼市供存大

短期不会上扬锐理总部品牌营销中心总经理郭洁

天府新区所属区域早在十年前就已经开始发展房地产了，时至今日整个天府新区所属区域房地产市场发展已经非常成熟。然而，天府新区的房地产市场现状并不容乐观，供应量和存量都很多，竞争激烈，同质化严重，整个板块几乎都在降价，即使是获得了国家级新区的批准，但中短期看依然无法改变供销存量都过大的情况。城市向南发展这十年，天府新区的房地产开发不但没有拉高城市的房价，还拉低了开发成本过高的老城区房价，使得老城区的房价没有上涨过快。所以，天府新区的获批对于城市是一个长期利好的政策，但对于楼市来说，短期内不会拉高城市的房价。相关链接

四川天府新区位于成都市主城区南偏东方向，区域范围涉及成都、眉山、资阳三市所辖7县（市、区），规划面积1578平方公里。四川天府新区的目标定位是，努力建设成为以现代制造业为主的国际化现代新区，打造成为内陆开放经济高地、宜业宜商宜居城市。截至目前，全国国家级新区已经达到11个，其中，5 个在西部地区。本版采写：华西都市报记者熊丽制图：姚海涛

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