常言道，“煮熟的鸭子飞了”，这话听起来有点不可思议，但大千世界无奇不有。达州的邱先生就摊上了一件事，辛苦大半辈子攒下积蓄买了一套房产，却差点从手上“蒸发”。这到

幸福 半生积蓄购买一套住房

年过半百的邱先生出生在偏僻的乡村，父母都是农民，靠种田为生。邱先生在十五六岁时，就跟随村里年轻人踏上了南下的火车。由于没有文化和一技之长，邱先生好不容易找到一份工作，虽然工资不高，但他却满怀热情努力地工作。功夫不负有心人，邱先生从最底层的工人到组长、到车间主任，一步步干到了部门经理。随着职务的提升，收入也相应提高。经过几十年打拼，经济条件越来越宽裕。结束打工生涯的邱先生带着妻子回到家乡，准备在达州中心城区买了套住房安享晚年。

2010年秋，邱先生和妻子经朋友介绍，在当地城区看中了徐先生的一套二手房。该房产虽离城中心稍远，但环境很好，室内装修精致，家具齐全，三十多万元的价格也比较适中。邱先生毫不犹豫地买了该房，还与徐先生签了买卖合同，并交付了全部房款。徐先生也如约将该房屋的钥匙和产权证全部交给了邱先生。由于已搬进该房，邱先生也没着急办理产权过户手续。

惊异

“煮熟的鸭子”缘何飞了

然而，正当邱先生沉浸在快乐幸福之中时，意料不到的事发生了。2011年冬的一天，邱先生正在家做饭，突然听见有钥匙开门的声音。邱先生很纳闷，妻子在家，还有谁来开门呢？邱先生准备开门看个究竟时，防盗门打开了，一个中年男子走了进来。邱先生问：你是谁？怎么到我家来？还有我家钥匙？中年男子也觉得莫名其妙，自称姓苏，说这房是通过法院抵偿过来的。苏先生同时反问邱先生，你们怎么会在这房里？为证明自己是房子的主人，邱先生拿出了与徐先生的房屋买卖合同及房产证。

苏先生拿出了法院的判决书和裁定书，上面明确写道：徐先生因借苏先生现金40万元到期未归还，经法院判决后仍未归还，苏先生向法院申请执行，在执行中，经协商，徐先生将该房产作价40万元抵偿给苏先生。

此时的邱先生满脑空白，好一阵子才回过神来。突然，邱先生觉得不对，认为自己买房在前，徐先生抵偿在后。因此，徐先生的抵偿行为应该无效。苏先生称他是通过法院来抵偿，抵偿之前并不知道这房卖给了邱先生。既然是法院抵偿的，这房子当然是苏先生的。

裁决

签订合同还需办理产权变更

双方各执一词，便一起去咨询律师。律师经过全面了解，并查阅了邱先生的买卖合同、房屋产权证，也看了苏先生拿出的判决书、裁定书，解释说：邱先生与徐先生所签订的房屋买卖合同合法有效。理由是：根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时《中华人民共同物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。但是，又根据《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然邱先生与徐先生签订了《房屋买卖合同》，但由于不动产的物权变更需要登记后才产生变更的法律效力，而邱先生并没有办理产权变更登记，为此，邱先生并没有取得该房屋的所有权。而在这时，徐先生又通过法院裁定的方式将该房屋所有权抵偿给了苏先生，且苏先生对该房屋买卖的事实并不知情，所以苏先生在人民法院的执行裁定书生效时就已经取得该房屋的物权，虽然未办理过户登记，但这并不影响物权变更的效力。也就是说，邱先生应将该房屋交给苏先生。

得知这一情况后，邱先生十分懊恼。无奈，他只得搬离房屋，由徐先生承担合同约定的违约赔偿责任，退还邱先生的购房款30万元及利息，并承担合同约定的违约金10万元。理由为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

■律师点评：

在现实生活中，一房数卖的情况时有发生，对于房屋的买卖，除了依法签订买卖合同之外，还应尽快办理产权登记，方能产生物权变动的法律效力，这样才能使自身的合法权益最大限度地受到法律的保护。否则，坐拥的房产也可能“蒸发”。

·施法闻·

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