与开发方私签协议建房引发群架 10次调解8次协商达成协议

宣汉县A镇的曾某等8户人是邻居，眼看房屋越来越陈旧，几户人就多次商量联建新房。2012年3月底，B镇的胡某、刘某、侯某三人经熟人介绍，与他们私下分别签订了《建房承揽工程合同》，约定胡某、刘某、侯某三人把这8家住户的老房子拆了修建楼房，住户租房居住，房租费由开发方负责。

2013年年初，刚修到3楼时，恰逢县上“两违”清理，工程停工。至2014年12月，开发方以部分住户的名义办理了楼房的部分审批手续，又恢复施工，并在修建的过程中销售房屋。

8家住户知道后，认为开发方违背合同约定，应该在房屋竣工后，先还住户的房屋，剩余的才能由开发方自行销售。双方一直对此达不成一致意见，2015年年底，住户自发组织去工地阻挡施工，双方发生冲突，30多人打群架……

手上架干完，嘴上仗开打

事件发生后，当地党委政府及时介入处置。工作人员前去处理发现，冲突背后的情况相当复杂。当地党委政府又加派了法律服务所的几位法律工作者为事情的处置提供法律支持。

事态控制后，住户、开发方、农民工三方20多人来到A镇政府办公室。三方架打完了，嘴上的仗又开始。住户要求政府领导立即答复，勒令开发方马上归还各住户原在合同中约定的门市套房；开发方请求政府领导勒令各住户立即停止侵权，表明已签订的《建房承揽工程合同》无效，自己是帮忙为这8家住户修建房屋，不会要任何人的房子，要求8家住户把整栋楼房的工程造价和亏损的80多万元给他们结清；农民工说，年关将近，房子修不修不关他们的事，主要是工资拿不到手，无法回家过年，要求政府解决工资问题。大家七嘴八舌，一团乱麻。

春节将至，工作人员通过给开发方做工作，解决了农民工的工资问题，也让问题的处理不至于牵扯多方而更显复杂。随后，法律服务人员找开发方和各住户分别座谈，了解情况，做好思想工作，并查阅双方提供的合同、补充协议等证据。同时，积极引导开发方走正规程序，完善征用土地的相关手续，做好购房户退房思潮的解释工作，防止产生次生矛盾。

合同无效约定在先，卖房应先偿还

由于胡某、刘某、侯某作为承揽方没有相应的建筑资质，双方2012年签订的《建房承揽工程合同》属于无效合同，但就其合同中所约定的一些部分内容，双方当事人均认可是当时双方真实意思表示。根据我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。所以，双方当事人最初签订的《建房承揽工程合同》，其合同中的部分约定条款是有效的。双方当事人所签订的合同应归结认定为2014年1月16日补充签订的《房屋置换协议》。但在座谈过程中，双方还是就先交房或先卖房的问题上起争执，直到今年6月，经过10次调解，双方仍无法达成协议。

事实上，依据双方的约定，应当是开发方将楼房修建竣工后，先偿还完毕这8家住户的房屋，再将剩余的门市、套房进行出售。我国《合同法》第57条规定：“合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力”。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

对开发方这种采取边修建边出售的做法，法律服务人员给予了指正。鉴于开发方第二期楼房还未修建，住户又无房屋居住，以及法院不受理此类案件等多方面的实际情况，法律服务人员提出建议性意见：按比例偿还住户的门市、套房数量。双方经过先后8次讨价还价，终于作出让步，达成了偿还房屋协议。

法律服务人员提醒：住房建设用地有两种性质，一是政府挂牌出让的国有土地，另一类是农村集体土地中的宅基地。两种不同性质的土地混合在一起修建起来的房屋，其性质也应属于小产权房，本案中所涉房屋即如此。非集体组织成员买卖“小产权房”，其买卖合同是否合法有效，一直争议较大。目前，国土资源部《不动产登记暂行条例》对小产权房也作了相应的限制，小产权房要“转正”的路还很漫长。本案中，虽然开发方与原住户的纠纷基本解决，接下来开发方依照程序办理齐全相应手续，才是避免其余房屋出售可能再引发争议的正道。

（施法闻）

新闻推荐

游仙区东林乡

自开展党的群众路线教育实践活动以来，游仙区东林乡机关、村（社区）干部，将在“民情下访”活动中收集到民生诉求、干部作风、留守儿童、空巢老等问题分类建账，于每周四晚通过“为民办实事”夜校的形...

宣汉新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播宣汉县正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。