美国房地产近况

美国房地产市场复苏在今年第三季度获美国房地产界普遍认同。主要表现为1、新住房开工量高于去年水平。2、二手房销售量在不断提高。3、法拍屋数量持续下降。4、市场库存正在减少。5、销售价格已有明显稳定的上升。6、市场租金有所抬升。7、上市地产公司股价翻倍。8、房地产信托基金（REITs)涨势亦强。

房地美连续四个季度实现盈利。美国住房抵押贷款巨头房地美公司日前发布的财报显示，受益于房价上涨以及贷款拖欠率的下降，该公司第三季度实现净利润29亿美元，为连续第四个季度实现盈利，远远好于去年同期亏损60亿美元的表现。

财报显示，当季房地美公司总收入为56 亿美元，今年前9 个月公司总收入为103亿美元，利润为65亿美元。截至今年9月30日，房地美资产净值为49亿美元，高于上一个季度的38亿美元。

房地美表示，第三季度向美国财政部支付了18亿美元的优先股息，并且未要求更多的政府援助。至此，该公司已连续两个季度未寻求政府援助。

根据去年的一项新政策，房利美与房地美被要求每个季度向政府缴纳其所有盈利，以确保偿还政府贷款。截至9月底，房地美已向美国财政部支付了219 亿美元，相当于其受援总额的31%。

标准普尔9月25日研究报告指出：美国房价指数在今年的涨幅已达七年来的同期高点；20个典型都会地区，16个价格指数同比呈现上涨；成屋销售和单户住宅建设已达两年多来的最高水平。

美国房地产研究公司Reis公布，今年3季度全美平均租房空房率为4.6%，低于2 季度的 4.7% ；第三季度平均租金成长0.8%，达每月1090美元。

美国国家统计局称，全美8月新房销售为37.3万套，环比下降1000套，同比上涨28%（30.6 万套）。平均住房销售价格25.7 万美元，环比上升11% ，同比上涨17% 。市场供应紧缩，仅有4.5个月存货，而去年同期是6.6个月。

美国房地产资料公司（CoreLogic)称，全美8 月份房价和一年前相比，增长4.6%，为6年来最大成长年度，且连续上涨已有6个月。房市已经复苏。预测9月份房价和一年前相比会增长6.3%。按揭贷款30年固定利率3.4，为历史新低。刺激房市开始活跃。

美国房地产网站 Trullia 首席经济学家JedKolko表示，建筑业开工情况恢复了 27% ，成屋销售恢复了61% ，法拍屋销售改善了 38% ，整体房市已恢 复了 4成多。

资料 分析公司Fiserv称，未来5年房市可能每年上涨3.7%，5 年后离巅峰时期仍差20% ；加州、佛罗里达州、内华达州、亚利桑那州需要很长的恢复期 （最深跌幅达4-6成）；南达科达州、德州、西维吉尼州房价已回到2007年的水平。

美国房贷银行协会 MortgageBanker－sAssociation称，至今年9月底，美国再融资指数已达2009年4月以来新高。再融资申请案件占整体房贷申请案量的比重81%。

全美房地产经纪商协会（NAR)，9月份报告指出：今年以来，美国新开工数量增长25%,新房销售数量增长 20%,均向次贷危机前2007年的水平靠近。二手房交易较一年前增长8%。

BlackRock 公司执行长LarryFink称，美国房屋库存下降到了更可管理的水平，房地产行业距离全面反弹近在咫尺。美国经济的基本面强劲，明年就可以看到美国住房市场的全面反弹。美国住房市场在持续反弹，房地产行业正在成为更好的经济推动力。

美国银行界和经济学界一些人对美国房地产市场形势是这么说的：1、美国房地产市场终于逆转，将于明年全面反弹。2、未出售的房屋库存下降到了一个更可管理的水平，房地产业距离全面反弹近在咫尺。3、美国住房市场在持续反弹，房地产行业正在成为更好的经济推动力。4、美国房地产市场终于逆转，转危为安。5、房屋价格已经上升或在今年晚些时候进一步上涨。6、从去年第四季度开始，房地产市场就已经开始增长。7、房屋在美国的疲软经济中逆势上涨。8、在前十个月中美联储改善了现有房屋销售并让房屋价格升高。9、预付款率自2005年8月来创最高水平。

美国房地产市场趋好验证。以美国2012 年8 月房地产数据和一年前相比，人们发现如下变化：在售房屋数量184 万栋，较一年前-18.68%;在售房屋在市场求售时间平均91天，较一年前-11.65%;房屋中价位求售价格19 万美元，较一年前+0.05% 。

美联储在第三次量化宽松货币政策下，现每月用450亿美元购买不动产抵押贷款证券（MortgageBankedSecurities),直接导致房贷款充裕，利率向下。房地美（Fred－dieMac)公司在9月20日当周，30年期传统固定房贷平均利率低至3.49% （一年前为4.09%），15年期传统固定房贷平均利率低至2.77%（一年前为3.29%）

根据美国人口普查中心资料显示，美国中等家庭收入2007 年为 54489 美元，2009年为52195美元，2011年为50054美元。

美国房地产企业股价上涨。以美国大型上市房地产公司2012年10月初股价累计上涨为例：普尔特集团 （PulteGroup'NYSE)+155% ； 霍顿 （D.R.Hortonlne'NYSH）+71% ；莱纳 （Lennar'NYSE）+82% ）；托尔兄弟 （TollBrother'NYSE）+75%;标准太平洋（StandardPacific'NYSE)+130%;霍夫纳尼安（Hovnanian')+168% 。

美国房地产市场复苏的原因。1、金融重现稳定。2、宏观经济正在向上爬坡。3、贷款利率跌至历史新低。4、政府对抵押贷款公司处置得当。5、人们对房屋资产价格上升抱有预期。

美国房贷利率创出历史新低。随着美联储推出第三轮量化宽联（QE3)后，美国房地产按揭贷款利率应声下跌创出历史新低。九月底最后一周，30年固定利率贷款3.44%,15年固定利率贷款2.83% 。

美国中等家庭收入水平 （硅谷经济生活指数调查）。10月3日美国工作伙伴关系南湾机构公布了本年度硅谷生活指数调查统计报告。比较十年以来就业、收入、房价、医疗保险、子女教育、健康福利等领域的中产阶级生活状况。硅谷的工作岗位16年没有任何增加。硅谷家庭收入的中位数已从 2000 年以来平均下降了 19.5% （全国-6% ）。

硅谷的非洲裔和拉丁裔的家庭收入比10年前下降了29% 。硅谷约31%的上班族时薪为16美元或以下，无法满足家庭需求；硅谷所在的圣塔克拉拉县5年来房价下跌了25% ；2011年硅谷失业率最高曾达25.6% （全国15.9%）。

美国地产投资服务分类及内容。1、投资顾问（可行性和投资回报分析、各类物业数据信息）。2、置业顾问（量身定制置业方案、实地陪同考察、租售环节及应对）。3、法拍屋顾问（信息、购贷及法律服务）。4、贷款专家（高效精准贷款计划、优化投资效益）5、房产装修团队（快捷廉价专业服务）。6、房产管理团队（绿化、安全、管线、围栏）。7、售后服务团队（各种售后类服务和信息反馈）。8、房产经纪团队（市场买卖信息）。

美国地产投资服务分类及内容。1、投资移民（含移民、律师和会计师服务）。2、教育留学（含国际教育、短期培训、家庭寄宿、留学、夏令营）。3、高端旅游服务（小团体、高知性、全天守候、旅游、商务秘书、租车、美食、购物）。4、家政服务。

避免购房懊悔四策略。1、多做研究（房市、社区、同类价格比较）。2、询问专家（资讯来自经纪、律师、验房师、公证师、贷款经纪）3、咨询亲朋好友（客观、切身、无私）。4、制作需求列表（满足家庭成员何种需求，居住多长、面积多大、街区邻居要求、价位等）。（展君）

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