遇延期交房，业主该如何维权？

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记者_谢福平

年底，通常都是楼盘交房的旺季。不过，到了约定的交房时间，并不是所有购房者都能如愿收房。近期，居周刊热线96328就接到不少关于“开发商延期交房”的投诉电话。“开发商以种种理由延期交房”、“房屋在没有完工的情况下通知验房”等。交房时间到了，如果开发商无法按期交付，业主该如何维权？

延迟超3个月可退房

针对延期交房的问题，广西思贝律师事务所满文勇律师表示，业主可以要求开发商按照购房合同的约定内容，承担延期交房的违约责任。另外，根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同。

不过，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，购房合同中一般有对于开发商略微迟延履行合同的约定（一般为3个月），只有在宽限期过后仍不能交房时，购房者才有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。

业主维权应分四步走

具体来说，如果开发商无法按时交房，购房者可以分以下四步应对，积极维权。

第一步：审查相关证明材料。到了约定交房时间，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实际情况中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者交房。因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等五证一书材料。否则，购房者有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

第二步：不可抗力非全免责。如延期交房非开发商的原因，并不意味着一定免除赔偿责任。开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。

但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

第三步：保留相关证据材料。购房者应注意保留相关证据材料。发生延期交房纠纷时，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。

这样掌握了证据，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据，充分地维护自身的合法权益。

第四步：注意诉讼时效。房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者还应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。因此，建议购房者在解决延期交房纠纷时，应保留向开发商提起索赔的证据，如通过书面函件以邮寄方式索赔，以避免因索赔超过诉讼时效而得不到法律的保护。

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